5 respuestas sobre la crisis de vivienda en México

¿Las principales vivienderas se encaminan a un desastre financiero mayor? ¿Las nuevas reglas del Plan Nacional de Vivienda generarán impactos en las compañías? ¿Cuáles serán los principales cambios? Conoce las respuestas a  algunas de las principales preguntas que rondan al sector.     El 30 de mayo venció un plazo que resultaba crucial para desarrolladoras (e inversionistas). El gobierno federal daría a conocer las nuevas reglas del Plan Nacional de Vivienda. Los principales ejes de esta estrategia apuntan a una mayor coordinación interinstitucional, la reducción del rezago en materia de vivienda y dos puntos clave: un nuevo modelo de desarrollo urbano y políticas de vivienda digna. Desde su anuncio, en febrero pasado, la incertidumbre sobre las nuevas reglas aplicables para el sector han causado un impacto severo en el desempeño bursátil de las más grandes desarrolladoras. Al cierre de mayo, Urbi acumulaba una pérdida de más 70% en los cinco primeros meses del año, mientras que Geo se encaminaba al 70% y Sare reportaba una caída acumulada superior al 40%. El ‘día D’ llegó sin mayor anuncio que el retraso en la presentación del plan. Ante la incertidumbre que se vive en la industria de vivienda del país, Forbes.com.mx entrevistó a especialistas en el tema para aclarar algunas de las principales interrogantes sobre el futuro del sector. Conoce las respuestas.   1) ¿Cuándo habrá nuevo Plan de Vivienda? Todo apunta a que será a mediados de junio cuando el gobierno dé a conocer la estrategia para el sector vivienda. “Se está trabajando en tener un marco de reglas, una normatividad que sea brillante, reluciente, favorable para tener un equilibrio entre lo cualitativo y lo cuantitativo. Al final del día, el objetivo es que los mexicanos tengan posibilidades de hacerse de una vivienda digna y acorde a sus necesidades, generar un marco reglamentario y de operación. Pero lograrlo es una tarea que toma tiempo”, explica en entrevista Fernando Abusaid Quinard, titular de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi).   2) ¿Desaparecerán los grandes jugadores? Aunque Urbi y Geo concentran una gran cantidad de desarrollos, en México existen más de 900 empresas agrupadas por Canadevi. En conjunto, el sector vivienda tiene un valor de entre 25,000 y 30,000 millones de dólares, de los cuales, las ventas de Urbi y Geo representan entre 3,500 y 4,000 millones de dólares, según datos de la consultoría especializada en proyectos inmobiliarios Softec. En opinión de Eugene Towle, socio director de la firma, si bien no puede descartarse la quiebra de las empresas con mayores problemas financieros, éstas no desaparecerán, pues han dejado claro que trabajan en estrategias de reestructura y de replanteamiento de modelos de negocio. “Lo que pasa con las grandes desarrolladoras es que deberán fragmentar algunas de sus operaciones y redirigir su estrategia. Ha quedado claro que se necesita más diversidad en el mercado de vivienda, y creo que es mucho de lo que veremos hacia el futuro. Las compañías en problemas dejarán de existir como se conocían, pero no desaparecerán”, explica Towle. Fernando Abusaid, de Canadevi, dice que desde su posición no puede emitir comentarios respecto a empresas en particular, pero ejemplifica la situación de las grandes vivienderas con una analogía: “Chrysler y General Motors enfrentaron a la bancarrota muy de frente y muy de cerca, eran firmas muy grandes y tuvieron su crisis particular, no quebraron y obtuvieron los apoyos económicos y de política pública para salir adelante. Yo confío en que en México hay un sector fuerte y dinámico que seguirá creciendo. Hay un periodo de adaptación al nuevo plan de vivienda que es maravilloso: son 24 meses en los que todos los competidores podrán adoptar nuevos estándares. No podemos hablar de que exista una crisis sectorial.”   3) ¿Cuáles serán los cambios más significativos? La nueva política de vivienda buscará generar mejores condiciones para adquirir viviendas. Uno de los objetivos, según coinciden los expertos consultados, es que la casa que se adquiera no sea la casa que ‘se puede comprar’, sino la que mejor cumpla con las necesidades del consumidor. “Nos enfrentamos a un mercado que debe evolucionar. La idea de que sólo podías comprar una casa en toda tu vida se erradicará. Es ahí donde surge la tarea nueva para las desarrolladoras, pues se deberá trabajar en una oferta no sólo para los que quieren su primera casa, sino para los que buscan una segunda o tercera vivienda”, dice Towle. Los bancos de tierra han sido un tema que ha generado polémica. Incluso hay quienes afirman que el gran problema de las desarrolladoras son sus reservas, que después de las nuevas normas podrían no ser aptas para construir. Sin embargo, Fernando Abusaid busca poner en claro que ya existe una precalificación de esas reservas, que arroja que el 96% de los terrenos son aptos. De acuerdo con las cifras de Canadevi, 8,000 hectáreas de las 200,000 registradas, quedan fuera de los nuevos polígonos de construcción y la tenencia de estas tierras no está concentrada en ninguna compañía en particular, por lo que el nuevo trazo de polígonos no resultará una amenaza.   4) ¿Qué pasa con la verticalidad? La idea de construir vivienda vertical en lugar de varias casas en fraccionamiento resulta la respuesta adecuada a ciudades como el Distrito Federal, donde se requiere más oferta de vivienda al centro de la metrópolis. Sin embargo, no en todas las ciudades existen las mismas condiciones. “Sería riesgoso pensar que la verticalidad es la respuesta a los problemas del sector. Es todo un reto planear  la expansión del suelo urbano. Además, los desarrollos verticales requieren también de la desconcentración de espacios laborales, parques y vialidades. Si la estrategia contempla estos ejes, será adecuada, pero en sí, la verticalidad no es una solución universal”, advierte Towle. Una fuente cercana a los trabajos de diseño de la nueva estrategia comentó que uno de los puntos que las desarrolladoras pidieron analizar es justo la verticalidad. Pues en localidades con menos de un 10,000 habitantes, la venta de un desarrollo vertical puede ser más difícil que los desarrollos horizontales. Pongámoslo así: si pudieras comprar una vivienda en una ciudad sin tráfico, ¿comprarías una casa con un patio y un jardín o un departamento?   5)¿Cuáles son los siguientes retos? Una vez que las nuevas reglas estén sobre la mesa, las desarrolladoras y el gobierno deberán trabajar arduamente para que el desarrollo del segmento sea orgánico. Eugene Towle plantea algunos factores que deben considerarse como retos en el horizonte: *Calidad de vida: Los nuevos desarrollos deben buscar satisfacer necesidades, no sólo dar la posibilidad de tener una casa. *Llevar la infraestructura  básica en tiempos adecuados: Uno de los problemas de los fraccionamientos era que el ritmo de construcción de las desarrolladoras no empataba con la llegada de infraestructura básica, como drenaje y alumbrado. Así, el costo de la casa se integraba en un 17% por el pago de la instalación de esa infraestructura. *Demografía: La nueva oferta de vivienda deberá contemplar los cambios en la demografía a mediano y largo plazos. Tan sólo hay que considerar que en el país se reportan más de medio millón de matrimonios cada año; se trata de 500,000 parejas que requieren una vivienda para iniciar una familia. Al mismo tiempo, las personas también envejecerán y requerirán espacios más orientados al descanso que al bullicio. El gran reto será tener un desarrollo de mercado acorde a las características de la población.