Remates inmobiliarios, ¿Qué debo saber?

Comprar una propiedad por entre el 30 y 50% de su valor suena una opción atractiva de inversión patrimonial, pero ¿son los remates inmobiliarios una opción para quienes buscan una casa?, aquí te explicamos todo lo que debes saber.   Por Sylvia Villaseñor*     ¿Qué son? En pocas palabras un remate inmobiliario es un proceso judicial en el que un juez ordena la venta en remate de un inmueble ante una demanda en contra de un acreedor que no ha cumplido con sus obligaciones y por ello, su inmueble se pone a la venta al mejor postor. Por lo regular estos remates son de inmuebles que fueron adquiridos por conducto de un crédito hipotecario cuyo propietario por alguna razón, dejó de pagar la hipoteca o se niega a hacerlo. Si esto ocurre entonces el acreedor tiene la opción de demandar vía judicial, la recuperación de los adeudos del préstamo mediante el procedimiento de remate inmobiliario ya que el inmueble en cuestión quedo como garantía del cumplimiento del préstamo. El remate lo ordena un juez de lo civil y una vez que se ha dictado sentencia ejecutoria para rematarlo. ¿Cómo funcionan los remates? Los inmuebles en conflicto se ponen a disposición de un juzgado quien da a conocer públicamente a través de edictos judiciales dichos inmuebles, su ubicación, características, fecha y precio del remate para que los interesados puedan adquirirlos. Para tal fin el interesado deberá primero presentarse a BANSEFI para comprar un billete de depósito por el 10% del valor del inmueble señalado en el edicto para poder entrar en la subasta. Una vez que se compra el billete, la persona se presenta en el juzgado en la fecha y hora fijada en el edicto para presentar su postura. La persona que más ofrezca por el inmueble, se lo queda. ¿Qué ventajas tiene comprar un inmueble en remate inmobiliario? Un atractivo que tienen estos inmuebles en remate es que su valor de venta es mucho menor al valor que pudieran tener en el mercado, a veces de un 30% a 50% por lo que son muy atractivos para personas inversionistas que los adquieren y posteriormente los venden a su valor comercial real obteniendo una buena utilidad. En otras ocasiones son personas que desean vivir o usar un inmueble que está al alcance  de su bolsillo ya que el precio del inmueble se fija a través de un avalúo judicial que por lo regular es mucho más bajo que su valor en el mercado (en ocasiones abajo del valor catastral). ¿Qué precio tienen los inmuebles en remate? Depende del inmueble, sus características y de su ubicación, pero es un hecho que el precio que se establece como base para el remate siempre es más bajo del valor comercial. La ley establece que un inmueble en remate tiene tres opciones de venta: En 1ª. Almoneda  donde se subasta  a las 2/3 partes de su valor. Si no hubiera postores entonces se va a una; 2ª. Almoneda 45 días después y se baja un 20% adicional. Si no hubiera postores se va a una; 3ª. Almoneda donde se remata al precio que los postores quieran ofrecer. ¿Cuántas propiedades hay en remante actualmente? Se desconoce a ciencia cierta pero si consideramos que todas las instituciones crediticias en el país colocaron en el 2013 un total de 100,000 hipotecas y que hay un promedio de 4% de carteras vencidas, entonces podemos suponer que hay aproximadamente 4,000 inmuebles  en remate. ¿Cómo te puedes informar de los remates inmobiliarios? A través de los edictos judiciales que se ponen a la vista en los juzgados, en periódicos de mayor circulación, en sitios web de los juzgados, o en los bancos. ¿Qué papel juegan las instituciones bancarias? En el proceso de remate no interviene ningún banco, quien vende el inmueble es un juez que por instrucciones del banco y en virtud de un juicio en contra del deudor, solicita al juzgado que el inmueble sea puesto a remate público. Lo más recomendable es que el deudor trate de llegar a un acuerdo extra judicial con el banco, reestructurar su hipoteca o  venderlo y con el producto de la venta cubrir lo que debe y quedarse con la diferencia, de esa manera se evita mayores problemas y gastos. Si el inmueble se subasta, del precio ofrecido en venta se liquida el adeudo al banco primero y si hubiera un remanente se le entrega al propietario. ¿Se puede comprar una propiedad en remate con un crédito bancario o de Infonavit? No es posible, la persona que adquiera un inmueble en remate lo tiene que pagar de contado y con sus propios recursos. ¿Por qué resulta complicado encontrar propiedades en remate en el interior del país? Por desconocimiento de la gente, las propiedades están a disposición de las personas en el interior acudiendo directamente a los juzgados o revisando las publicaciones (edictos) que salen en periódicos de circulación local, inclusive acudiendo a las instituciones bancarias donde existe un departamento especializado con la información de los inmuebles que serán subastados por ese banco. ¿Que se recomienda hacer antes de comprar un inmueble en remate? Conocer físicamente el inmueble que se desea adquirir. (Sólo se puede ver por fuera ya que por lo regular son inmuebles ocupados y no se puede solicitar que se lo muestre por dentro) y estar seguro de contar con los recursos líquidos para presentar una postura. Hacer un análisis de mercado con el apoyo de un profesional inmobiliario para conocer el valor comercial del inmueble y para saber si representa una buena inversión o no. Conocer el impacto fiscal de la venta en remate ya que el comprador tendrá que pagar el impuesto de adquisición de inmuebles (ISAI) además de los gastos de un abogado que le ayude en los procesos (en su caso) y lo costos de los trámites notariales para escriturar el inmueble. Acudir con un profesional inmobiliario especialista en este tipo de transacciones para ser orientado en los procesos y demás por menores de las subastas para ahorrar tiempo y evitar cualquier inconveniente En qué momento el ganador de la subasta tiene que pagar el inmueble? Por lo regular se le concede un plazo de 3 a 5 días posteriores para liquidar la totalidad del precio subastado. ¿En qué momento puede tomar posesión del inmueble? Una vez que haya liquidado la totalidad del precio y que el notario haya tirado la escritura para su firma. Si el propietario actual no se presenta a firmar la escritura, el juez la firma en rebeldía. Firmada la escritura, el notario la envía al juez quien notifica al propietario la desocupación del inmueble, y posteriormente se entrega la posesión al nuevo propietario. Este proceso puede tarar de 8 a 10 meses posteriores a la fecha de la subasta. * Sylvia Villaseñor es especialista en Bienes Raíces en Coldwell Banker México       Contacto:   Facebook: www.facebook.com/coldwellmexico   Twitter: @coldwellmexico   www.coldwellbanker.com.mx       *Las opiniones expresadas son sólo responsabilidad de sus autores y son completamente independientes de la postura y la línea editorial de Forbes México.