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Las 3 principales claves para invertir en inmuebles
Europa y Estados Unidos son los mercados más atractivos en 2018 para los 100 fondos globales de inversión en bienes inmuebles
De acuerdo con Mariano Capellino, CEO de Inmsa, empresa dedicada a la gestión de inversiones en Real Estate, la clave número uno para adquirir inmuebles es tener una visión global de los ciclos para apreciar altas tasas en un futuro. Es decir, que hay que elegir un mercado por su situación macroeconómica y luego ver su economía para identificar a los mercados más atractivos que han sufrido una crisis, que están saliendo o por salir, y su recuperación es benéfica para los ingresos futuros.
“Quienes invierten en forma profesional, logran apreciaciones de más del 10% anual real ya que buscan los mercados que tuvieron una profunda crisis y los activos que sufrieron una fuerte corrección, tocaron su piso y hay evidencias que su valor comenzó a subir para recuperar su valor histórico. En general, cuando un mercado cae 50% tiene un margen de entre un 80% y 100% de que suba en un periodo de cuatro a siete años, dependiendo del tipo y clase de activo”, agrega.
Otra recomendación es comprar en los barrios o colonias que no sean necesariamente de alta plusvalía o que consideren “seguras” como es el caso de inmuebles de lujo, como la zona de Polanco, en la Ciudad de México , pues no necesariamente el retorno de inversión será alto después de tres años.
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“Si me quedé en un país desarrollado los grandes rendimientos se logran en viviendas de clase media cuando el mercado cae se desploma, no hay compradores ni de extranjeros. Entonces eso pasa en todo el mundo igual. Generalmente por sentirnos seguros vamos a los principales mercados porque creemos que esta parte del mercado representa a todo el mercado y esa parte es la única que no representa al mercado, porque es donde se montan burbujas productos del apetito del extranjero que busca ese tipo de activos”, explicó Capellino.
Otra variable a tomar en cuenta es comprar muy por debajo del valor del mercado. Los fondos de inversión de real estate no adquieren inmuebles al valor que se comprar en una inmobiliaria o al precio que fija un desarrollador ya que los gastos transaccionales de compra y venta (comisiones y escrituras) es del alrededor del 10%.
“Lo ideal es comprar un inmueble 30% por debajo de su precio, puede ser en subastas o en bancas, para agarrar ventaja en el tiempo. Nosotros desde 2008 compramos en subasta en Miami, Florida y 2014 en Detroit, hay que asumir distintos nivel de riesgo con un costo alto de títulos”, explicó Capellino. Por ejemplo, en el caso de España, cuya crisis del desempleo dura cerca de seis años, muchos de los inmuebles han comenzando a apreciarse porque se está reactivando la economía.
Finalmente, el directivo recomienda la maximización de la rentabilidad por alquiler, cuando se adquiere un inmueble a un precio muy inferior del real, por ejemplo, de 50% debajo del valor histórico en un mercado desarrollado donde los alquileres se mantienen constantes, el rendimiento por alquiler suele duplicarse.
“En países como Estados Unidos o España, por ejemplo, el valor de un alquiler se mantiene constante, por lo que e las crisis no sufren de una fuerte devaluación como en Argentina que al haber bajado tanto el valor del inmueble, la rentabilidad por alquiler realmente se transforma en un gran negocio.
México, poco atractivo para invertir en inmuebles
Estados Unidos y Europa, con el 49.94% y el 36.35% de inversión respectivamente, fueron los dos mercados más atractivos en 2018 para los 100 fondos de inversión globales más importantes para invertir en inmuebles, señaló Mariano Capellino, CEO de Inmsa, empresa dedicada a la gestión de inversiones en Real Estate.
América Latina, con México, Chile y Brasil a la cabeza , apenas representó el 0.84%, mientras que Medio Oriente representó el 0.20%, Australia el 4,89%, Asia 6.15% y otros países 3.59%, señaló Capellino en conferencia.
“Cada vez hay más apetito en invertir en las family offices –plataformas de inversión dedicadas a gestionar los grandes patrimonios— en el caso de inversión residencial el país que recibió más inversiones en 2018 fue España, luego China e Irlanda. Tan solo en el caso del fondo Blackstone invirtió 150 billones en España y eso se llama aprovechamiento, nosotros estamos convencidos de que esta industria está dominada por los ciclos de los mercados y su aprovechamiento”, dijo Capellino.
España y Estados Unidos, por el momento están siendo uno de los de mercados más atractivos para invertir debido a que son mercados que se han recuperado de una crisis. Por ejemplo, en el caso de España existe una estabilización de los precios en propiedades residenciales tras caídas con precios promedios 35% por debajo del pico de 2008, además de que hay varias posibilidad de adquisición de activos en bancos y préstamo hipotecarios a bajas tasas.
