Durante el sexenio de Carlos Salinas cambiaron las reglas de suelo y vivienda, y se generaron las condiciones para la tormenta perfecta urbana.
Por Luis Zamorano*
Viene de la Parte I
Abatir el déficit de vivienda en México ha sido un sueño largamente acariciado por los gobiernos, federal y locales, desde hace ya muchos decenios. En los años 90, durante el sexenio de Carlos Salinas, las reglas del suelo y la vivienda en México cambiaron y se crearon entonces las condiciones para la “tormenta perfecta” en materia de desarrollo urbano y las condiciones normativas e institucionales para la expansión urbana abrieron a un proceso de incremento y auge de la construcción de vivienda en México, y el surgimiento de grandes constructoras.
Se habían sentado las bases que definirían el panorama de la vivienda en México durante los años siguientes.
Al inicio de la administración de Felipe Calderón ya había indicios claros del caos urbano que la política de vivienda estaba generando en todo el país. Algunas investigaciones académicas daban cuenta del enorme gasto económico y en tiempo, que las familias que habitaban estos conjuntos en la lejana periferia, debían hacer para trasladarse a sus lugares de empleo. No obstante, la administración entrante prefirió “no detener el tren de la vivienda”. Incluso, omitió la posibilidad de establecer estándares mínimos de ubicación, conectividad, densidad y mezcla de usos del suelo.
Hay que mencionar que, si bien el gobierno federal no tiene facultades urbanísticas, sí tiene en sus manos prácticamente todo el financiamiento para vivienda de interés social y vivienda subsidiada. Establecer mínimos, máximos y estándares a las viviendas que pretendan ser financiadas mediante instituciones federales, sin duda tendría un efecto definitorio en la toma de decisiones de los gobiernos locales y los desarrolladores de vivienda.
Como ingrediente adicional de este boom de la vivienda, resultó que muchos “derechohabientes” que habían construido y adquirido su vivienda por sus propios medios, es decir, sin hacer uso de su ahorro y crédito del INFONAVIT o del FOVISSSTE al que tenían derecho, decidieron adquirir una segunda vivienda. Esta segunda vivienda la adquirieron con la finalidad de alquilarla, para regalarla a sus hijos, o simplemente para ejercer su crédito y consolidar su patrimonio. En algunos casos esta vivienda fue adquirida en ciudades turísticas como Cuernavaca o Acapulco, con la finalidad de utilizarse con fines vacacionales o durante los fines de semana.
Al inicio de la administración de Enrique Peña Nieto, la política de vivienda ya daba señas de franca agonía, en mi opinión debido a que:
- El rezago habitacional, especialmente el ligado a vivienda nueva, se había reducido drásticamente después de 12 o 15 años del boom de la vivienda.
- Se modificaron las reglas del Sistema de Ahorro para el Retiro: ahora, a la edad de jubilación, los trabajadores que no hayan ejercido su ahorro de vivienda, pueden transferirlo de su cuenta de vivienda a su cuenta de jubilación; esto elimina el incentivo de comprar una segunda vivienda para utilizar dicho ahorro.
- Para mucha de la gente que había adquirido su vivienda en zonas alejadas de sus empleos, se volvió inviable gastar hasta el 30% de sus ingresos familiares en traslados, y dejar de 2 a 5 horas diarias perdidas en éstos. Resultó más razonable regresar a vivir a casa de sus padres, o bien hacinarse en una vivienda pequeña, pero mejor ubicada.
- La situación anterior sensibilizó a muchos de los futuros compradores de vivienda, que ahora son conscientes de las desventajas de la vivienda distante, y en la medida de sus posibilidades, adquieren o alquilan vivienda mejor ubicada.
- Ante la precaria situación de las finanzas locales, agravada por la expansión urbana descontrolada, cada vez con mayor frecuencia los gobiernos locales se han negado a recibir o municipalizar las obras de urbanización de estos conjuntos urbanos (calles, alumbrado público, redes de agua y drenaje, parques, etc.). Ante esta negativa, son los desarrolladores o los habitantes, los que se hacen cargo de financiar la operación de dichas infraestructuras.
- Algunos municipios que hasta hace 5 años aceptaban con gusto la construcción de nuevos conjuntos habitaciones, conscientes de los costos en operación y mantenimiento que éstos generarán en pocos años, ahora se niegan autorizar nuevos desarrollos.
Como cualquier tormenta, esta “tormenta perfecta” para la expansión urbana da claras muestras de su desvanecimiento, a medida que las condiciones que le dieron origen, cambian o disminuyen.
Sin embargo, los daños están a la vista y tomará décadas e inversiones multimillonarias poder revertirlos:
- 5 millones de viviendas desocupadas.
- Conjuntos habitacionales que se quedaron en construcción, o que no han sido vendidos al ritmo planeado.
- Prácticamente todas las grandes desarrolladoras de vivienda en una situación de virtual bancarrota: con bajas ventas, teniendo que asumir el costo de operación de los conjuntos urbanos que no han sido recibidos por los gobiernos locales, y con deudas gigantescas adquiridas para la compra de sus excesivas reservas territoriales.
Desde su inicio hace ya un año, el Gobierno del Presidente Enrique Peña Nieto anunció cambios en la política de desarrollo urbano y vivienda, con el objetivo de construir ciudades más densas, compactas, basadas en la movilidad sustentable y con mejores espacios públicos. Se han concretado algunos esfuerzos en esa dirección, sin embargo, hasta ahora han sido tímidos y no permiten conocer si en realidad se trata de un viraje de 180 grados en la política urbana.
*Urbanista, Director de Desarrollo Urbano y Accesibilidad de CTS EMBARQ México
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