Por Héctor Galeano Inclán

La compraventa de un inmueble implica el pago de impuestos tanto para el comprador como para el vendedor. En el caso del vendedor seguramente has escuchado que es posible exentar el impuesto o hacer deducciones, lo cual es cierto, pero existen algunas condiciones que deben cumplirse y que implican contar con documentos expedidos al momento de la compra o que se acumulan el tiempo en que se habita el inmueble.

Empecemos por analizar los gastos de escrituración. Normalmente, éstos corren por cuenta del comprador, y son:

  • Impuesto sobre adquisición de inmuebles (que es local y en algunos lugares se denomina impuesto al traslado de dominio).
  • Derechos de registro público.
  • Derechos por la obtención de certificados o constancias de diversas dependencias (tales como el certificado de libertad de gravámenes, constancias de no adeudo de contribuciones, etc.).
  • Erogaciones (pago a gestores, traslados, viáticos, etc.).
  • Los honorarios del notario.

En el caso del vendedor, que es el que nos ocupa hoy, cuando una persona obtiene ingresos por la enajenación de un inmueble, es decir, la venta de un inmueble, debe pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR). En muchos casos es el propio notario ante el que se realiza la compraventa quien retiene este impuesto cuando el vendedor es persona física.

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Como decíamos anteriormente, existen algunos casos en los que es posible exentar el pago del ISR o deducir gastos que se restan a la ganancia por la venta del inmueble y, como resultado, se paga un menor impuesto.

En el caso de las personas morales el ingreso también está gravado, pero se acumula junto con sus demás ingresos. Vale la pena mencionar que existen también personas morales no lucrativas obligadas a pagar este impuesto como si fueran personas físicas. En estos casos en particular recomiendo, por la complejidad del tema, acudir a un notario para pedir asesoría.

 

Exención del ISR

  1. Se encuentran exentos de este impuesto los ingresos obtenidos por la venta de la casa habitación del contribuyente hasta por un monto de 700,000 Udis, siempre que acredite que es precisamente la casa en la que habita con los siguientes documentos:
    — Recibos de luz.
    — Recibos de teléfono.
    — Estados de cuenta bancarios, de casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias.
    — Credencial para votar con el domicilio indicado.
  2. Los documentos mencionados podrán estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge, de sus padres o de sus hijos.
  3. Sólo se puede exentar una vez cada 3 años.

 

Deducción del ISR

En los casos en que no se pueda exentar (por ya haberlo hecho en un periodo de 3 años, por superar el monto establecido por la ley o al no ser la casa habitación del contribuyente) podrán deducirse algunos conceptos que tomará en cuenta el notario para calcular el impuesto correspondiente.

Para hacerlo deberá entregarse al notario facturas por estos conceptos. Es muy importante decir que algunas de estas facturas se obtienen al momento de la compra y otras durante el tiempo que se habita el inmueble, y no podrán recuperarse si no se solicitaron en su momento.

  1. Costo comprobado de adquisición (lo que al vendedor le costó adquirir el inmueble). Se acredita, para inmuebles adquiridos antes de abril de 2014, con la escritura correspondiente, y a partir de entonces con un complemento de la factura del notario (CFDI) con dicha información cuando se adquirió de una persona física. Es muy importante asegurarse de contar con la factura del notario desde la compra del inmueble, pues de lo contrario no podrá deducirse al momento de la venta.
  2. Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones. Se acreditan con las facturas correspondientes con el aviso de terminación de obra o con un avalúo (en este último caso sólo al 80%). La recomendación aquí es siempre contar con las facturas en regla y dar todos los avisos para evitar algún problema en lo futuro.
  3. Gastos notariales. Éstos, como decíamos antes, se acreditan con la factura correspondiente.
  4. Comisiones y mediaciones. Esto se refiere a la cantidad que se le paga a los mediadores o “corredores” inmobiliarios. Como decíamos, para deducir estos gastos deberá exigirse una factura al momento de la compra; si no se cuenta con ella, no habrá deducibilidad de este concepto.

Como puedes ver, es recomendable preguntar al notario todo lo relacionado con la exención y deducción del ISR desde la adquisición del inmueble, pues al momento de la compraventa tal vez ya no se puedan conseguir los documentos necesarios.

Consulta a tu notario de confianza para que te asesore sobre éste y otros temas relacionados con tu patrimonio.


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Notario Héctor Galeano Inclán es presidente del Colegio Nacional del Notariado Mexicano.

 

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Correo: [email protected]

Twitter: @notariadomex

Página web: Colegio Nacional del Notariado Mexicano

 

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