Jerusalén Residencial, en el municipio de Umán, Yucatán, es un caso de éxito en el segmento habitacional relacionado con el esquema de crédito Línea III del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit).
El desarrollo incluye novedosas formas de operación, financiamiento y suma de esfuerzos, lo que convierte el proyecto en un ejemplo nacional para el sector inmobiliario. Inclusive, para otras industrias y actividades económicas del país.
Sin embargo, lo más relevante es la serie de beneficios que genera para los derechohabientes, como son las amenidades y el contar con lotes más grandes de lo habitual, mejorando así su calidad de vida, y todo a precios más justos y competitivos que los que regularmente se encuentran en el mercado de vivienda social.
“En el caso de Jerusalén Residencial, el desarrollo yucateco cuenta con instalaciones y amenidades que nunca se pensaron para este segmento tales como piscina, casa club, áreas verdes y zona de juegos infantiles”, describe Moshé Mañé, presidente de la constructora Sucovisa, quien fue clave para hacer posible este proyecto que mejora la calidad de vida de los derechohabientes.
“La vivienda social representa un gran reto para México y es piedra angular del desarrollo equitativo que se busca, al permitir que los trabajadores tengan una casa digna y segura”, comenta Rogerio Castro Vázquez, secretario general del Infonavit, quien estuvo presente en la inauguración del desarrollo.
El directivo considera que si no existiera el Infonavit, 70% de las familias de México no tendría una casa, y que hoy esta ventaja es aún mayor cuando hay empresarios del sector inmobiliario comprometidos con aspectos como la innovación y la sustentabilidad, un factor que mejora los beneficios a los trabajadores que adquieren un hogar gracias al programa Línea III.
“Se necesitan más empresarios con conciencia social, que inviertan y que sean responsables, como Sucovisa, el desarrollador que participó en Jerusalén Residencial. En mayo el Infonavit cumple 50 años y se está transformando con la suma de voluntades de quienes lo conforman; es decir, gobierno, empresarios y trabajadores. Se trata de la consolidación del tripartismo y la buena relación de cada una de las partes, lo que afianza, a lo largo de cinco décadas, al instituto”.
Esta transformación e innovación es producto también de las reformas actuales del Infonavit que, de acuerdo con Rogerio Castro Vázquez, se resumen en que ahora los trabajadores pueden comprar terrenos, refinanciar créditos, cambiar su crédito actual de ‘veces el salario mínimo’ por uno en pesos, y se ha decidido reestructurar 300,000 créditos con descuentos al saldo, hasta de 55% con el programa llamado Responsabilidad Compartida.
El secretario general del Infonavit asegura que la alianza entre el organismo, los empresarios, los desarrolladores y las financieras es necesaria, ya que “es sabido que los sectores vivienda y construcción detonan la actividad de más de 70 industrias (cemento, madera, vidrio y plástico, entre muchas otras), por eso insistimos en que esto es responsabilidad de todos”.
Rogerio Castro apunta que el Infonavit garantiza a los empresarios y a los desarrolladores, como Sucovisa, apertura, transparencia, facilidades y todo tipo de soporte técnico, con el fin de que los proyectos sean exitosos. “Apoyamos y apoyaremos cualquier proyecto que nos presenten. No tenemos prejuicios para decidir qué empresa sí o qué empresa no. Queremos que nos ayuden, que inviertan en donde se deba invertir para terminar con la desigualdad”.
El positivo impacto de Línea III
Especialistas coinciden en que Línea III está ayudando a reducir el rezago habitacional que hay en México en el segmento de vivienda de interés social. Explican que la razón es porque los desarrolladores ya no construyen este tipo de viviendas, aunque tengan los terrenos; sin embargo, son estas viviendas a las que tiene acceso un trabajador de bajos ingresos.
Los desarrolladores prefieren ‘brincar’ al siguiente segmento debido a que los márgenes de ganancia que deja la vivienda de interés social (que está en un rango de entre 350 mil y 600 mil pesos), son muy reducidos y no les representa negocio. Las cifras así lo reflejan: mientras en 2018 la vivienda de interés social representaba hasta el 70% de su colocación, hoy este tipo de proyectos ronda el 20% en su oferta inmobiliaria, al mismo tiempo que la construcción de vivienda de más de un millón de pesos sigue en aumento.
Lo que se aduce, por ejemplo, es que para una vivienda de 400 mil pesos, el margen de utilidad es de apenas 40 mil; por lo tanto, se tienen que hacer muchas viviendas para que un proyecto sea rentable, pero entre más vivienda construyen, mayor es el riesgo financiero, argumentan.
El reciente “Estudio de mercado y análisis estratégico”, de la consultora inmobiliaria Tinsa, deja ver el impacto del poco interés de los desarrolladores e instituciones financieras de cubrir la demanda de vivienda de la población de menos recursos. En 2018 se entregaron 113,000 créditos, mientras que en 2021 sólo se asignaron 71,000, registrándose una caída de 60% en la colocación de vivienda (la de interés social lo hizo en 80%).
El mismo análisis de Tinsa deja ver que en México solamente 7 instituciones financieras otorgan Crédito Puente, que es una modalidad diferente a Línea III, y que, de éstas, 6 no ofrecen financiamiento a desarrolladores de vivienda de interés social, ya que se focalizan en créditos para vivienda media residencial y únicamente en ciertas entidades, de ahí la relevancia del esquema Línea III que, además de llevar financiamiento a sectores económicos vulnerables, tiene el potencial de cubrir todo el país.
Es por lo anterior que el caso de éxito de Jerusalén Residencial, en Yucatán, no se podría explicar sin el impacto que tuvo en éste el esquema Línea III. Por un lado, en la posibilidad de ofrecer a los derechohabientes una vivienda a un precio justo y con condiciones para mejorar su calidad de vida.
En segundo lugar, generando una derrama económica que beneficia a cientos de personas. Como dato, tan sólo en el proyecto de vivienda de Umán, Sucovisa emplea a 500 trabajadores que construyen vivienda que impactará positivamente la vida de 4,000 personas, que podrán contar con un hogar digno.
A nivel nacional, se estima que si el Infonavit otorga 100,000 créditos de vivienda -principalmente a través de Línea III- generaría una derrama económica en 5 años de 600,000 millones de pesos, lo que se traduciría en 2 millones de empleos nuevos, de acuerdo con datos del Actuario y empresario Emmanuel Jiménez Barrera.
Considerando que el sector inmobiliario es un motor económico de gran relevancia para el país, la posibilidad de impulsar este esquema crediticio supone contrarrestar los efectos negativos que ha generado la pandemia Covid-19 a lo largo de más de dos años, y que se reflejan en bajos niveles de empleo y una situación de desarrollo muy deteriorada para la mayoría de las personas.
Esto sin considerar que Línea III abre una posibilidad muy importante a las personas que buscan contar con una vivienda de calidad, a buen precio, sin riesgo y con tasas de interés más bajas de las que tradicionalmente aplican los bancos. Cabe señalar que, con este esquema, el trabajador no da un solo peso hasta que se le entrega la vivienda.
Y hay más: con Línea III los trabajadores que quieran acceder a un crédito de vivienda no requieren tener tantos puntos como se exigía en el pasado, lo que abre la posibilidad de que los segmentos de la población con menores ingresos puedan tener una vivienda de mejor calidad y más adecuada para habitarla.
“Todo esto, insisto, se logra con la unión de empresas creativas y dinámicas como Sucovisa, gobierno y trabajadores”, concluye Rogerio Castro Vázquez, para quien Jerusalén Residencial es un claro ejemplo de los beneficios que se pueden alcanzar cuando todos los jugadores de la industria están alineados y se tiene una herramienta crediticia como Línea III, tan innovadora y flexible para los trabajadores y que, a su vez, apoya al desarrollador para que ofrezca al derechohabiente, al trabajador de menos salarios mínimos, vivienda digna.
Pablo Elizondo, director general del Instituto Municipal de Vivienda de León Guanajuato (IMUVI), dijo que se trata de una gran alternativa, “sobre todo para el grueso de población que no puede acceder a un crédito”. Aseguró que, “desde ya, estoy en pláticas para llevar este modelo a León”.
Pero Línea III va más allá. El movimiento se está dando en otras entidades federativas, ya que el producto aplica en todo el país por sus características financieras y flexibles, pero sobre todo por su probado impacto benéfico en los derechohabientes y en la sociedad en general.
