No es novedad ver que en Panamá se eleven excéntricos rascacielos, pero también en el resto de los países de la región centroamericana el sector de bienes raíces se moderniza.

 

Por Dayana Rivas

Los bienes raíces tienen una relación de amor-odio con el sector financiero. La cantidad y la estéti­ca de las construcciones que se van desarrollando en una ciudad son un reflejo de cómo está el sector financiero de un país. Ese enunciado fue destacado por Carlos Muñoz, socio y director de Conocimiento de Grupo S4, empresa que ofrece consultoría en Latinoamérica en el sector inmobiliario.

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Panamá tuvo un creci­miento en permisos de construc­ción de 32% durante el primer trimestre de 2015, si se compara con igual periodo de un año antes. Este incremento representa 165.8 mdd, según datos de la Contraloría General de la República. En gene­ral, la industria de la construcción en el país canalero experimentó una expansión de 7.8%;  que la ubica como la más dinámica de la región, mientras que el valor del sector au­mentó 17.9% debido a los proyectos comerciales y residenciales que se han dado en las afueras de la me­trópoli y en el interior del país.

 

El tema tabú

Estos primeros cálculos trazan la ruta del auge inmobiliario en Panamá y dan una noción de cómo andan los países vecinos. No obstante, aunque se habla de crecimiento, obtener estadísticas precisas no es tan sencillo. Al preguntar a asesores de bienes raíces y desarro­lladores para conocer las inversiones y la magnitud de las obras que se están dando, éstos se limitan a dar comentarios amplios, sin atreverse a señalar puntualmente proyectos.

Al tratar de hacer un diagnóstico de cómo está el panorama, hay que remitirse a los informes que publica la banca y la construcción como industria; pareciera que las cifras puntuales de los desa­rrollos son un tabú.

Forbes Centroamérica consultó a empresas como Grupo Roble, Agrisal, GGBC y Urbop, entre otras, con el objetivo de obtener datos de primera mano del tipo de desarrollos inmobiliarios que se están generando en la región, sin obtener retroalimentación por parte de ninguna de estas corporaciones.

 

El brillo del sector

Hay que retomar la rela­ción banca-construc­ción para conocer el presente y el futuro de este rubro. Es que en la nación canalera se encuentra un panorama con hipotecas hasta de 30 años, con tasas de interés de 3% y con 100% de financiamiento al sector estudiado en esta ocasión. Estos factores hacen que la oferta y la demanda sea amplia.

“Nada similar viven Nicaragua y El Salvador, donde los desarro­lladores se las ven muy compli­cados, ya que tienen que trabajar prácticamente sin financiamiento”, deja ver el asesor de bienes raíces.

Sólo basta ver la estética de las construcciones, que no son ni parecidas a los impresionantes rascacielos de Panamá.

Katherine Shahani, presidenta de la Asociación Panameña de Co­rredores y Promotores de Bienes Raíces (Acobir), ratifica que el sec­tor residencial suele ser el de más demanda e incentivos en el ramo de la construcción. De hecho, hay intereses preferenciales para aquellos espacios que no superen los 120,000 dólares. Sólo como dato, en el Istmo existe un déficit que asciende a 140,000 viviendas en zonas urbanas.

La presidenta de la Acobir explica que, en su mayoría, el capi­tal para los desarrollos en Panamá, proviene de inversionistas locales; no obstante, también participan inversionistas venezolanos y españoles.

Las herramientas financieras juegan un factor fundamental en el desempeño del sector de bienes raíces. Sólo en el primer trimestre del año 2015, el crédito a la construc­ción en Panamá creció 25.7%, según datos de la Superintendencia de Bancos. Para vivienda, se otorga­ron 1,526 mdd, un 32% de toda la cartera de préstamos. A esto le siguen los locales comerciales (17.8%) y para infraestructuras (12%) del total de la cartera de créditos al sector inmobiliario.

El crecimiento del sector mobiliario es un efecto en cadena. El hecho de que el país de apenas 3.8 millones de habitantes haya atraído 45% de la inversión extranjera directa (IED) que llegó a toda Centroamérica indica que más empresas se están estableciendo en el Istmo; lo que hace que aumente la demanda de lo­cales para oficina y de vivienda para atender la llegada de nuevos profesionales que demandan un lugar para vivir.

Costa Rica es el otro país que refleja un buen desempeño inmobiliario y desde hace 15 años ha empezando la construcción de edificios de más de 20 niveles, así como la edificación de complejos habitacionales de alto perfil con costos unitarios por encima de los 120,000 dólares.

Justo el nivel que tiene cada país en cuanto a desarrollos en los ramos de la construcción coincide con el flujo de inversión extranjera directa que recibe.

Por ejemplo, de acuerdo con el informe citado, Costa Rica se lleva el 20% de la IED, le sigue Guate­mala con 13%, 11% para Honduras, un 8% para Nicaragua y 3% para El Salvador.

 

Sin riesgo de burbuja

La presidenta de Acobir afirma que no hay riesgo de que se esté in­flando el sector inmobiliario en el Istmo, puesto que los desarrollado­res están supliendo las necesidades que están surgiendo en cada país; y están conscientes de que aún les queda demanda por cubrir.

Voceros de Grupo CBRE Pa­namá indican que el ritmo de las construcciones no se está dando a niveles explosivos, no obstante la curva ascendente mantiene un ritmo sostenido, que va acorde con la expansión de la economía.

Sin embargo, hay otros ele­mentos en la jugada. En cuanto a nuevos proyectos y la ampliación del sector es inevitable hablar del Canal de Panamá y de sus mejoras para servir a buques de mayor tamaño. Esta megaobra, que está próxima a concluir, ha motivado nuevas inversiones en logística.

Shahani y Muñoz coinciden en que no hay burbuja que estallar. El vocero de Grupo S4 matiza que “la dinámica de Latinoamérica es distinta a la de Estados Unidos, donde se han dado estas bur­bujas. Por ejemplo, cuando en un banco sube la cantidad de ahorradores, el banco no estalla. El banco recibe más dinero y ahí está el dinero estacionado, y cuando hay una sobreoferta es cuando el dinero baja, que es la tasa de interés”.

Recientemente, se anuncia­ron varios proyectos en este sector por más de 700 mdd para la construcción de almacenes y centros de distribución por parte del grupo peruano ESKE, la compañía China Hutchison Whampoa, la alemana Deuts­che Post, PSA International de Singapur y grupo CEVA del Reino Unido.

Con la ampliación del canal panameño y la posible cons­trucción del canal de Nicara­gua, el futuro del transporte marítimo en el Caribe resulta prometedor, estima la Cepal. Esta perspectiva ha estimulado la puesta en marcha de un gran número de nuevos proyectos en la subregión, ya que algunas economías caribeñas desean establecerse como centros logísticos que competirían con Panamá. Cada una de estas iniciativas supone la necesidad de nuevos espacios que deberán ser creados por la industria de la construcción.

Lo cierto es que la zona canale­ra quiere ofrecer algo más que una ruta interoceánica. Desde el año 2007 empezó a regir la Ley de Se­des Multinacionales, lo que hasta la fecha ha atraído a 118 compañías que han instalado sus oficinas en suelo panameño. En este sentido, el viceministro de Comercio Exterior, Néstor González, expli­ca que con esta herramienta se ha aportado al aumento de la de­manda de más locales y oficinas.

 

Crecen los desarrollos

En Costa Rica cada vez se hacen más edificios de condominios, lo mismo que en las naciones vecinas. Guatemala justo desarro­lla Cayalá, un proyecto de siete etapas que propone un territorio de uso mixto, con residencias, centros comerciales y espacio para oficinas.

La mayoría de los desarro­llos importantes de Honduras también está relacionada con hogares, por ejemplo, Altia Smart City, un complejo mixto, que ofrece un estilo de vida salu­dable y moderno. Algo similar se hace en Panamá, con Santa María, que es un downtown con todo tipo de amenidades, centros educativos y casas de lujo. Esta última inver­sión ronda los 1,000 mdd.

La construcción de centros comerciales parece ser la meca del sector inmobiliario, todos los países de la re­gión parecen estar compitiendo por el centro comercial más grande o más lujoso. Esta fiebre empezó en Panamá y Costa Rica, pero el país canalero lleva la delantera; en este año inauguró la primera de tres torres de Soho Mall, el capital para esta obra, que acoge en sus locales marcas de alto perfil, es de aproximadamente unos 400 mdd. Guatemala construye Naranjo Mall, Nicaragua Plaza Comercial Cobirsa Norte y Costa Rica City Mall; todos con inver­siones millonarias.

Los edificios de oficinas también proliferan con rapidez. Sobre todo las nuevas construc­ciones que ofrecen instalaciones modernas y más cómodas, lo que incluye numerosos espacios para estacionamientos.

Ya sea en menor grado, en algunos casos, o a un ritmo más notorio, las inversiones siguen creciendo en Centroamérica. El Salvador fue el país que mostró una mayor tasa de crecimiento en IED de 2013 a 2014. Cada vez es más notorio el surgimiento de proyectos más lejanos a las ciudades principa­les, lo que hace que el desarrollo llegue a más personas directa e indirectamente.

Cuánto terreno queda por desarrollar y a cuánto exactamente ascien­de la inversión en bienes raíces, sigue siendo un misterio. Aunque los expertos consultados en los diferentes países aceptaron cono­cer la información, no terminaron de responder puntualmente estos datos. Y con mayor recelo citaron nombres de sus obras.

Estos son algunos de los bienes raíces más importantes de Centroamérica.

Guatemala

La capital del país poco a poco ha ido reconfigurando su rostro ur­bano y ha dado paso a la edificación de nuevos edificios que dejan ver el desarrollo económico de la tercera economía de la zona.

1Cayalá/Usos mixtos. Vivienda y comercio

  • Ubicación: Cayalá
  • Valor en mdd: 370
  • Desarrollador: Grupo Cayalá
  • Descripción: 347 manza­nas de terreno. Dos edificios de 90 apartamentos y zonas culturales, estilo de vida salu­dable y de entretenimiento
  • Estado: En construcción. Se desarrollan siete fases en 10 años

Forum Zona Viva/Oficinas (centro corporativo)

  • Ubicación: Zona 10
  • Valor en mdd: 30
  • Desarrollador: Studio Domus
  • Descripción: 48,000 metros cuadrados. Dos torres, una de ocho niveles y otra de 11
  • Estado: En construcción (entrega previs­ta para noviembre de 2017)

Naranjo Mall/Centro comercial

  • Ubicación: Zona oeste de la capital
  • Valor en mdd: 50
  • Desarrollador: Spectrum
  • Descripción: 27,000 metros cuadrados de uso comercial. 146 locales comerciales

 

El Salvador

La edificación de centros comerciales es una de las apuestas principales de los desarrolladores en este país. El reto para el sector es seguir construyendo mientras que la economía no termina de despegar.

Complejo corporativo tuscania/Oficinas

  • Ubicación: Carretera al Puerto La Libertad, en la ciudad de Zaragoza
  • Valor en mdd: 36
  • Desarrollador: Tuscania
  • Descripción: Ocho manzanas
  • Estado: En construcción

Insigne El Salvador /Oficinas

  • Ubicación: San Benito, Zona Rosa
  • Valor en mdd: 30
  • Desarrollador: Calidad Inmobiliaria
  • Descripción: 35,000 metros cuadrados. 17 niveles de oficinas. ESTADO: Fecha de entrega, último trimestre de 2017

Expansión de complejo World Trade Center/Oficinas

  • Ubicación: San Salvador
  • Valor en mdd: 19
  • Desarrollador: Grupo Agrisal
  • Descripción: 9,000 metros cuadrados
  • Estado: En construcción

 

Nicaragua

La construcción de un canal interoceánico en este país ha desatado una oleada de inversiones para edificar desde hoteles hasta parques industriales. Aún es incierta la viabilidad de la mega obra, pero los desarrolladores ya están cimentando.

Plaza Comercial Cobirsa Norte/Uso comercial

  • Ubicación: Km 7.5 de Carretera Norte, justo frente a la Corte Suprema de Justicia
  • Valor en mdd: 13
  • Desarrollador: Proyectos de Inmo­biliaria Cobirsa
  • Descripción: 15,000 m2. Incluirá super­mercado, bancos, restaurantes, farmacias, tiendas, áreas de juego, estacionamiento y más
  • Estado: Inició construcción este año

Torres Cobirsa III Y IV/Oficinas

  • Ubicación: Plaza Santo Domingo, en el sector de Carretera a Masaya
  • Valor en mdd: 26
  • Desarrollador: Proyectos de Inmobiliaria Cobirsa
  • Descripción: Torre III de 14,000 metros cuadrados
  • Estado: Inició construcción este año, durará 18 meses

Remodelación de hotel en Bahía la Redonda/Turismo

  • Ubicación: Bahía La Redonda
  • Valor en mdd: 45
  • Desarrollador: Lionheart
  • Descripción: Duplicar a 110 unidades
  • Estado: Inició construcción

 

Honduras

Es uno de los países que más ha desarrollado el concepto de construcción integral, en donde conviven centros comerciales, vivienda y espacios de entretenimiento. Ahora las desarrolladoras deberán centrarse en la edificación de parques industriales.

Ciudad Maya/Residencial

  • Ubicación: San Pedro Sula, Sector Noreste, Cordillera del Meredón.
  • Valor en mdd: ND
  • Desarrollador: Inmobiliaria del Valle
  • Descripción: 134 Lotes
  • Estado: En construcción

Torres del Valle/Residencial

  • Ubicación: Jardines del Valle
  • Valor en mdd: 8
  • Desarrollador: Studio Domus
  • Descripción: 24 pisos. 120 condominios
  • Estado: En construcción

Altia Smart City/Uso múltiple

  • Ubicación: Tegucigalpa
  • Valor en mdd: 100
  • Desarrollador: Karims
  • Descripción: 120,000 metros cuadrados. Dentro del espacio habrá un parque tecnológico y de negocios, en donde se incentivará la tercerización de servicio; también un centro de formación y un área de esparcimiento
  • Estado: En construcción

 

Costa Rica

La llegada de empresas globales de tecnología impulsó el desarrollo inmobiliario en un país que aún no llega a su punto más alto de crecimiento. Con la llegada de nuevos negocios, las edificaciones se multiplicarán.

Punta Fina/Uso mixto

  • Ubicación: Heredia
  • Valor en mdd: 149.6
  • Desarrollador: Grupo Inmobiliario del Parque
  • Descripción: Nueve etapas y albergará un total de 21 edificios. Extensión total de 86,912 metros cuadrados
  • Estado: En trámites de permisos

La Estación Fina/Comercial y oficinas

  • Ubicación: Distrito de San Francisco
  • Valor en mdd: 130.1
  • Desarrollador: Urban Partners
  • Descripción: 12 hectáreas
  • Estado: En trámites de permisos

City Mall Alajuela/Centro comercial

  • Ubicación: Alajuela
  • Valor en mdd: 130
  • Desarrollador: Corporación Lady Lee
  • Descripción: 200,000 metros cuadrados
  • Estado: En construcción

 

Panamá

Considerado el Dubái de Latinoamérica, este país ha escenificado uno de los cre­cimientos más espectaculares en la costrucción. La ampliación del canal significó un incremento en la demanda de oficinas corporativas y comerciales.

Santa María Golf & Country Club/Uso mixto

  • Ubicación: A un costado de Corredor Sur
  • Valor en mdd: 1,000
  • Desarrollador: Promo­tor: Ideal Living Corp. Urbanista: EDSA  Arquitectos: Arango Arquitec­tos | George Moreno  Ingeniería: Langan  Cancha de golf: Nicklaus Design
  • Descripción: 280 hectáreas
  • Estado: En proceso de venta

Altaplaza Mall/Centro comercial

  • Ubicación: Vía Centenario
  • Valor en mdd: 136
  • Desarrollador: Urban Development Group
  • Descripción: 66,000 metros cuadrados
  • Estado: En construcción

Soho Mall/Centro comercial

  • Ubicación: Calle 50, ciudad de Panamá
  • Valor en mdd: 400
  • Desarrollador: Soho Developers
  • Descripción: 360,000 metros cuadrados. Espacio para 120 tiendas.
  • Estado: Completada la primera etapa. Conti­núa construcción

 

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