Bienes raíces: una clave de desarrollo para Centroamérica

No es novedad ver que en Panamá se eleven excéntricos rascacielos, pero también en el resto de los países de la región centroamericana el sector de bienes raíces se moderniza. Por Dayana Rivas Los bienes raíces tienen una relación de amor-odio con el sector financiero. La cantidad y la estética de las construcciones que se van desarrollando en una ciudad son un reflejo de cómo está el sector financiero de un país. Ese enunciado fue destacado por Carlos Muñoz, socio y director de Conocimiento de Grupo S4, empresa que ofrece consultoría en Latinoamérica en el sector inmobiliario. Panamá tuvo un crecimiento en permisos de construcción de 32% durante el primer trimestre de 2015, si se compara con igual periodo de un año antes. Este incremento representa 165.8 mdd, según datos de la Contraloría General de la República. En general, la industria de la construcción en el país canalero experimentó una expansión de 7.8%; que la ubica como la más dinámica de la región, mientras que el valor del sector aumentó 17.9% debido a los proyectos comerciales y residenciales que se han dado en las afueras de la metrópoli y en el interior del país. El tema tabú Estos primeros cálculos trazan la ruta del auge inmobiliario en Panamá y dan una noción de cómo andan los países vecinos. No obstante, aunque se habla de crecimiento, obtener estadísticas precisas no es tan sencillo. Al preguntar a asesores de bienes raíces y desarrolladores para conocer las inversiones y la magnitud de las obras que se están dando, éstos se limitan a dar comentarios amplios, sin atreverse a señalar puntualmente proyectos. Al tratar de hacer un diagnóstico de cómo está el panorama, hay que remitirse a los informes que publica la banca y la construcción como industria; pareciera que las cifras puntuales de los desarrollos son un tabú. Forbes Centroamérica consultó a empresas como Grupo Roble, Agrisal, GGBC y Urbop, entre otras, con el objetivo de obtener datos de primera mano del tipo de desarrollos inmobiliarios que se están generando en la región, sin obtener retroalimentación por parte de ninguna de estas corporaciones. El brillo del sector Hay que retomar la relación banca-construcción para conocer el presente y el futuro de este rubro. Es que en la nación canalera se encuentra un panorama con hipotecas hasta de 30 años, con tasas de interés de 3% y con 100% de financiamiento al sector estudiado en esta ocasión. Estos factores hacen que la oferta y la demanda sea amplia. “Nada similar viven Nicaragua y El Salvador, donde los desarrolladores se las ven muy complicados, ya que tienen que trabajar prácticamente sin financiamiento”, deja ver el asesor de bienes raíces. Sólo basta ver la estética de las construcciones, que no son ni parecidas a los impresionantes rascacielos de Panamá. Katherine Shahani, presidenta de la Asociación Panameña de Corredores y Promotores de Bienes Raíces (Acobir), ratifica que el sector residencial suele ser el de más demanda e incentivos en el ramo de la construcción. De hecho, hay intereses preferenciales para aquellos espacios que no superen los 120,000 dólares. Sólo como dato, en el Istmo existe un déficit que asciende a 140,000 viviendas en zonas urbanas. La presidenta de la Acobir explica que, en su mayoría, el capital para los desarrollos en Panamá, proviene de inversionistas locales; no obstante, también participan inversionistas venezolanos y españoles. Las herramientas financieras juegan un factor fundamental en el desempeño del sector de bienes raíces. Sólo en el primer trimestre del año 2015, el crédito a la construcción en Panamá creció 25.7%, según datos de la Superintendencia de Bancos. Para vivienda, se otorgaron 1,526 mdd, un 32% de toda la cartera de préstamos. A esto le siguen los locales comerciales (17.8%) y para infraestructuras (12%) del total de la cartera de créditos al sector inmobiliario. El crecimiento del sector mobiliario es un efecto en cadena. El hecho de que el país de apenas 3.8 millones de habitantes haya atraído 45% de la inversión extranjera directa (IED) que llegó a toda Centroamérica indica que más empresas se están estableciendo en el Istmo; lo que hace que aumente la demanda de locales para oficina y de vivienda para atender la llegada de nuevos profesionales que demandan un lugar para vivir. Costa Rica es el otro país que refleja un buen desempeño inmobiliario y desde hace 15 años ha empezando la construcción de edificios de más de 20 niveles, así como la edificación de complejos habitacionales de alto perfil con costos unitarios por encima de los 120,000 dólares. Justo el nivel que tiene cada país en cuanto a desarrollos en los ramos de la construcción coincide con el flujo de inversión extranjera directa que recibe. Por ejemplo, de acuerdo con el informe citado, Costa Rica se lleva el 20% de la IED, le sigue Guatemala con 13%, 11% para Honduras, un 8% para Nicaragua y 3% para El Salvador. Sin riesgo de burbuja La presidenta de Acobir afirma que no hay riesgo de que se esté inflando el sector inmobiliario en el Istmo, puesto que los desarrolladores están supliendo las necesidades que están surgiendo en cada país; y están conscientes de que aún les queda demanda por cubrir. Voceros de Grupo CBRE Panamá indican que el ritmo de las construcciones no se está dando a niveles explosivos, no obstante la curva ascendente mantiene un ritmo sostenido, que va acorde con la expansión de la economía. Sin embargo, hay otros elementos en la jugada. En cuanto a nuevos proyectos y la ampliación del sector es inevitable hablar del Canal de Panamá y de sus mejoras para servir a buques de mayor tamaño. Esta megaobra, que está próxima a concluir, ha motivado nuevas inversiones en logística. Shahani y Muñoz coinciden en que no hay burbuja que estallar. El vocero de Grupo S4 matiza que “la dinámica de Latinoamérica es distinta a la de Estados Unidos, donde se han dado estas burbujas. Por ejemplo, cuando en un banco sube la cantidad de ahorradores, el banco no estalla. El banco recibe más dinero y ahí está el dinero estacionado, y cuando hay una sobreoferta es cuando el dinero baja, que es la tasa de interés”. Recientemente, se anunciaron varios proyectos en este sector por más de 700 mdd para la construcción de almacenes y centros de distribución por parte del grupo peruano ESKE, la compañía China Hutchison Whampoa, la alemana Deutsche Post, PSA International de Singapur y grupo CEVA del Reino Unido. Con la ampliación del canal panameño y la posible construcción del canal de Nicaragua, el futuro del transporte marítimo en el Caribe resulta prometedor, estima la Cepal. Esta perspectiva ha estimulado la puesta en marcha de un gran número de nuevos proyectos en la subregión, ya que algunas economías caribeñas desean establecerse como centros logísticos que competirían con Panamá. Cada una de estas iniciativas supone la necesidad de nuevos espacios que deberán ser creados por la industria de la construcción. Lo cierto es que la zona canalera quiere ofrecer algo más que una ruta interoceánica. Desde el año 2007 empezó a regir la Ley de Sedes Multinacionales, lo que hasta la fecha ha atraído a 118 compañías que han instalado sus oficinas en suelo panameño. En este sentido, el viceministro de Comercio Exterior, Néstor González, explica que con esta herramienta se ha aportado al aumento de la demanda de más locales y oficinas. Crecen los desarrollos En Costa Rica cada vez se hacen más edificios de condominios, lo mismo que en las naciones vecinas. Guatemala justo desarrolla Cayalá, un proyecto de siete etapas que propone un territorio de uso mixto, con residencias, centros comerciales y espacio para oficinas. La mayoría de los desarrollos importantes de Honduras también está relacionada con hogares, por ejemplo, Altia Smart City, un complejo mixto, que ofrece un estilo de vida saludable y moderno. Algo similar se hace en Panamá, con Santa María, que es un downtown con todo tipo de amenidades, centros educativos y casas de lujo. Esta última inversión ronda los 1,000 mdd. La construcción de centros comerciales parece ser la meca del sector inmobiliario, todos los países de la región parecen estar compitiendo por el centro comercial más grande o más lujoso. Esta fiebre empezó en Panamá y Costa Rica, pero el país canalero lleva la delantera; en este año inauguró la primera de tres torres de Soho Mall, el capital para esta obra, que acoge en sus locales marcas de alto perfil, es de aproximadamente unos 400 mdd. Guatemala construye Naranjo Mall, Nicaragua Plaza Comercial Cobirsa Norte y Costa Rica City Mall; todos con inversiones millonarias. Los edificios de oficinas también proliferan con rapidez. Sobre todo las nuevas construcciones que ofrecen instalaciones modernas y más cómodas, lo que incluye numerosos espacios para estacionamientos. Ya sea en menor grado, en algunos casos, o a un ritmo más notorio, las inversiones siguen creciendo en Centroamérica. El Salvador fue el país que mostró una mayor tasa de crecimiento en IED de 2013 a 2014. Cada vez es más notorio el surgimiento de proyectos más lejanos a las ciudades principales, lo que hace que el desarrollo llegue a más personas directa e indirectamente. Cuánto terreno queda por desarrollar y a cuánto exactamente asciende la inversión en bienes raíces, sigue siendo un misterio. Aunque los expertos consultados en los diferentes países aceptaron conocer la información, no terminaron de responder puntualmente estos datos. Y con mayor recelo citaron nombres de sus obras. Estos son algunos de los bienes raíces más importantes de Centroamérica. Guatemala La capital del país poco a poco ha ido reconfigurando su rostro urbano y ha dado paso a la edificación de nuevos edificios que dejan ver el desarrollo económico de la tercera economía de la zona. 1Cayalá/Usos mixtos. Vivienda y comercio

Ubicación: Cayalá
Valor en mdd: 370
Desarrollador: Grupo Cayalá
Descripción: 347 manzanas de terreno. Dos edificios de 90 apartamentos y zonas culturales, estilo de vida saludable y de entretenimiento
Estado: En construcción. Se desarrollan siete fases en 10 años

Forum Zona Viva/Oficinas (centro corporativo)

Ubicación: Zona 10
Valor en mdd: 30
Desarrollador: Studio Domus
Descripción: 48,000 metros cuadrados. Dos torres, una de ocho niveles y otra de 11
Estado: En construcción (entrega prevista para noviembre de 2017)

Naranjo Mall/Centro comercial

Ubicación: Zona oeste de la capital
Valor en mdd: 50
Desarrollador: Spectrum
Descripción: 27,000 metros cuadrados de uso comercial. 146 locales comerciales

El Salvador La edificación de centros comerciales es una de las apuestas principales de los desarrolladores en este país. El reto para el sector es seguir construyendo mientras que la economía no termina de despegar. Complejo corporativo tuscania/Oficinas

Ubicación: Carretera al Puerto La Libertad, en la ciudad de Zaragoza
Valor en mdd: 36
Desarrollador: Tuscania
Descripción: Ocho manzanas
Estado: En construcción

Insigne El Salvador /Oficinas

Ubicación: San Benito, Zona Rosa
Valor en mdd: 30
Desarrollador: Calidad Inmobiliaria
Descripción: 35,000 metros cuadrados. 17 niveles de oficinas. ESTADO: Fecha de entrega, último trimestre de 2017

Expansión de complejo World Trade Center/Oficinas

Ubicación: San Salvador
Valor en mdd: 19
Desarrollador: Grupo Agrisal
Descripción: 9,000 metros cuadrados
Estado: En construcción

Nicaragua La construcción de un canal interoceánico en este país ha desatado una oleada de inversiones para edificar desde hoteles hasta parques industriales. Aún es incierta la viabilidad de la mega obra, pero los desarrolladores ya están cimentando. Plaza Comercial Cobirsa Norte/Uso comercial

Ubicación: Km 7.5 de Carretera Norte, justo frente a la Corte Suprema de Justicia
Valor en mdd: 13
Desarrollador: Proyectos de Inmobiliaria Cobirsa
Descripción: 15,000 m2. Incluirá supermercado, bancos, restaurantes, farmacias, tiendas, áreas de juego, estacionamiento y más
Estado: Inició construcción este año

Torres Cobirsa III Y IV/Oficinas

Ubicación: Plaza Santo Domingo, en el sector de Carretera a Masaya
Valor en mdd: 26
Desarrollador: Proyectos de Inmobiliaria Cobirsa
Descripción: Torre III de 14,000 metros cuadrados
Estado: Inició construcción este año, durará 18 meses

Remodelación de hotel en Bahía la Redonda/Turismo

Ubicación: Bahía La Redonda
Valor en mdd: 45
Desarrollador: Lionheart
Descripción: Duplicar a 110 unidades
Estado: Inició construcción

Honduras Es uno de los países que más ha desarrollado el concepto de construcción integral, en donde conviven centros comerciales, vivienda y espacios de entretenimiento. Ahora las desarrolladoras deberán centrarse en la edificación de parques industriales. Ciudad Maya/Residencial

Ubicación: San Pedro Sula, Sector Noreste, Cordillera del Meredón.
Valor en mdd: ND
Desarrollador: Inmobiliaria del Valle
Descripción: 134 Lotes
Estado: En construcción

Torres del Valle/Residencial

Ubicación: Jardines del Valle
Valor en mdd: 8
Desarrollador: Studio Domus
Descripción: 24 pisos. 120 condominios
Estado: En construcción

Altia Smart City/Uso múltiple

Ubicación: Tegucigalpa
Valor en mdd: 100
Desarrollador: Karims
Descripción: 120,000 metros cuadrados. Dentro del espacio habrá un parque tecnológico y de negocios, en donde se incentivará la tercerización de servicio; también un centro de formación y un área de esparcimiento
Estado: En construcción

Costa Rica La llegada de empresas globales de tecnología impulsó el desarrollo inmobiliario en un país que aún no llega a su punto más alto de crecimiento. Con la llegada de nuevos negocios, las edificaciones se multiplicarán. Punta Fina/Uso mixto

Ubicación: Heredia
Valor en mdd: 149.6
Desarrollador: Grupo Inmobiliario del Parque
Descripción: Nueve etapas y albergará un total de 21 edificios. Extensión total de 86,912 metros cuadrados
Estado: En trámites de permisos

La Estación Fina/Comercial y oficinas

Ubicación: Distrito de San Francisco
Valor en mdd: 130.1
Desarrollador: Urban Partners
Descripción: 12 hectáreas
Estado: En trámites de permisos

City Mall Alajuela/Centro comercial

Ubicación: Alajuela
Valor en mdd: 130
Desarrollador: Corporación Lady Lee
Descripción: 200,000 metros cuadrados
Estado: En construcción

Panamá Considerado el Dubái de Latinoamérica, este país ha escenificado uno de los crecimientos más espectaculares en la costrucción. La ampliación del canal significó un incremento en la demanda de oficinas corporativas y comerciales. Santa María Golf & Country Club/Uso mixto

Ubicación: A un costado de Corredor Sur
Valor en mdd: 1,000
Desarrollador: Promotor: Ideal Living Corp. Urbanista: EDSA Arquitectos: Arango Arquitectos | George Moreno Ingeniería: Langan Cancha de golf: Nicklaus Design
Descripción: 280 hectáreas
Estado: En proceso de venta

Altaplaza Mall/Centro comercial