Por Mirna Gutiérrez

Mientras que en Estados Unidos los centros comerciales están cerrando y el comercio electrónico les roba terreno, en Centroamérica y República Dominicana (CARD) estos fenómenos aún están lejos de causar impacto. Aunque actualmente la región muestra poco crecimiento, el concepto sigue con vida y representa una importante oportunidad de negocio, en especial en las ciudades secundarias.

Jorge Lizan, fundador y director general de Lizan Retail Advisors (LRA), comenta que de 2010 a 2013 en la subregión se abrieron muchos centros en un periodo muy corto, hasta casi llegar a la saturación, en especial en Santo Domingo, donde no se ha desarrollado nada en los últimos años, a excepción de Downtown Center, de Grupo Caribbean Cinemas, inaugurado en 2016.

De acuerdo con el International Council of Shopping Centers (ICSC), en 2017 la zona Centroamérica contaba con un espacio para venta en centros comerciales de 140.9 millones de metros cuadrados (Belice, Costa Rica, El Salvador, Guatemala, Honduras, México, Nicaragua y Panamá). Quitando México y Belice, esta área suma 12.8 millones de metros cuadrados.

Lizan dice que a excepción de Guatemala, en donde hay bastante actividad, en el resto de los países no existe tanto crecimiento. En El Salvador es poco el movimiento, en Honduras hay un par de proyectos, y en Nicaragua por su situación sociopolítica, no tiene nada nuevo.

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En Panamá la última edificación importante es Town Center Costa del Este, de Empresas Bern, inaugurado en 2017. El caso de Costa Rica es interesante porque tanto Portafolio Inmobiliario, como Cuestamoras Urbanismo, construyen nuevos espacios o ampliaciones a los ya existentes.

Alberto Poma, vicepresidente de Grupo Roble, coincide al señalar que hay poco desarrollo de grandes proyectos en la subregión, aunque apunta que existe una consolidación de centros comerciales de gran tamaño que se caracteriza por ampliaciones, remodelaciones, e incorporación de áreas de entretenimiento y tecnología: “Hemos observado que el incremento en el tráfico vehicular, el crecimiento de nuevas zonas habitacionales y el interés por nuevas opciones de entretenimiento y gastronomía han impulsado la construcción de pequeñas plazas comerciales”, puntualiza.

En otro frente, Ramiro Alfaro, gerente general de Grupo Spectrum, explica que CARD refleja lo que ha sucedido en el resto del mundo. Predominan los desarrollos regionales. A nivel de diseño empiezan a favorecerse espacios más abiertos, y en cuanto al modelo de negocio, en los centros de conveniencia prevalece la venta de locales y en los regionales el modelo de arrendamiento y único operador: “Empiezan a surgir los centros de nicho en la mayoría de las ciudades primarias. Vemos también el surgimiento de un nuevo formato, el uso mixto”, detalla.

Panorama prometedor

Al hablar de República Dominicana, Nassim Alemany, socio de Consultoría Económica de Deloitte República Dominicana, describe como favorable el panorama en la nación caribeña: “en los últimos ocho años, República Dominicana ha contado con la apertura de plazas importantes que han contribuido al crecimiento comercial en todo el país”.

Según estudios de la consultora, actualmente la ocupación promedio de los locales en Santo Domingo y Santiago varía de 80% a 95%, lo que se traduce en un buen tráfico de público y un panorama optimista.

Guatemala es el país más dinámico de CARD, pero a pesar de que ha habido un impulso importante en los últimos años, sigue habiendo un déficit, todavía hay muchas ciudades que no tienen un centro comercial. Por ejemplo, la Zona 10, donde se ubica Oakland Mall, en un radio de dos kilómetros a la redonda está 80% de todos los proyectos importantes de la ciudad. “Esto se replica en toda la región, la ubicación de las plazas está concentrada en una zona específica y hay otras tantas que no tienen una oferta importante, ahí están las oportunidades”, asegura Lizan.

“Continúa habiendo oportunidad para la expansión de centros comerciales en toda la región, en particular en las ciudades secundarias; su desarrollo detona el crecimiento económico de las zonas aledañas, y por lo tanto surgen opciones para construir otro tipo de inmuebles”, subraya Alfaro.

En Costa Rica, el reporte del mercado inmobiliario comercial a marzo de 2018 de Colliers International indica que la tasa de crecimiento del inventario ha ido disminuyendo en los últimos años, ya que pasó de crecer 15% en 2016, a sólo 2% en este último periodo. Sin embargo, al menos 360,000 m2 están esperando iniciar construcción en el corto, mediano y largo plazo.

Los llamados regional centers lideran por cantidad de metros cuadrados y entran al mercado con conceptos que han evolucionado hacia enfoques más vivenciales. Tal es el caso de Oxígeno, en Costa Rica, el proyecto de mayor dimensión en la región. Desarrollado por Cuestamoras Urbanismo está concebido bajo el concepto de human playground (entretenimiento, deporte, gastronomía compras y encuentro social) y contará con el primer kidZania en Centroamérica.

Los community (de tamaño medio y regularmente con dos anclas), los lifestyle (con amenidades) y los strip centers (a cielo abierto) siguen creciendo. A decir de Randall Fernández, gerente general de Colliers International Costa Rica, los problemas de movilidad urbana de la Gran Área Metropolitana (San José, Alajuela, Cartago y Heredia) hacen que tiendan a integrarse los servicios para brindar una solución al usuario: “Los desarrollos futuros o adecuaciones de metraje tendrán como ejes centrales la movilidad urbana, temas de conveniencia y vivir experiencias”, dice.

En Ciudad de Panamá, algunos sectores han comenzado a mostrar desequilibrios fomentados por un exceso de oferta y el desarrollo de productos que no poseen las características que buscan los usuarios en cuanto a exposición comercial, antidad de estacionamientos y una mezcla de inquilinos adecuada, menciona Danny Quirós, gerente de Inteligencia de Mercados de Colliers International Panamá.

El mercado de centros comerciales de Ciudad de Panamá mantiene 1.4 millones de metros cuadrados de área arrendable total existente y 182,000 m2 en construcción, indica información de la consultora. En cuanto a la oferta, es diversa y predominan los neighborhood centers (zona de comercios local) y los strip centers en los sectores de mayor densidad poblacional y focos de desarrollo empresarial.

“Hay un crecimiento importante de desarrollos de uso mixto debido a que permiten mezclar diversas actividades en un mismo lugar, por lo que cada vez son más frecuentes los inmuebles residenciales y de oficinas con un componente comercial”, dice Quirós.

El fantasma del e-commerce 

En 2020 el gasto de comercio electrónico en Latinoamérica alcanzará la cifra de 92,200 millones de dólares (mdd), estima Visa en su estudio de mercado e-Readiness en Latinoamérica 2016 (el más reciente).

En lo que se refiere a Centroamérica, la penetración todavía es muy baja. De hecho, en el reporte, que mide la etapa de desarrollo en que se encuentra el e-commerce, utilizando una escala de 1 al 100, sólo Costa Rica aparece en el listado, con una calificación de 34.8. Estados Unidos es la nación que ocupa la primera posición, con un total de 94.5.

Al respecto, Lizan expresa que en esta zona del continente todavía no es un factor: “La gente no confía en comprar en línea, también es cierto que el servicio postal no es tan confiable como en otros países y la penetración bancaria tampoco es tan alta. El comercio electrónico no está sustituyendo al retail físico”.

Pero el especialista deja claro que en República Dominicana sí está afectando, debido a la facilidad que tienen los dominicanos para comprar en línea en tiendas de Estados Unidos y contar con un buzón postal donde reciben la mercancía, e incluso existen servicios de mensajería que se encargan de recoger el producto y entregarlo en dos o tres días en el país: “Eso sí está impactando, y los retailers se quejan de esta situación, porque es una competencia importante, ya que ellos pagan renta, personal e importan mercancías, mientras que un retailer en Estados Unidos no tiene que hacer todos estos gastos”.

Para Alemany, de Deloitte, este tipo de comercio ya es un factor y continúa creciendo en la región, pero aclara que el acceso a internet y las plataformas de calidad en línea que crean una mejor experiencia para los clientes son menores que en otras regiones con un mayor desarrollo tecnológico, por lo que no representa una amenaza tan fuerte como en otros países.

“Aunque esta dinámica podría cambiar en los próximos años en la medida que la penetración y la eficiencia de las ventas locales en línea se masifique”, ahonda.

Del tema, Poma, de Grupo Roble, menciona que en Latinoamérica los retos logísticos para la distribución de productos asociados al e-commerce hacen que la venta en línea sea significantemente menor que los niveles de venta que experimentan otras economías como Europa y Estados Unidos. No obstante, al encontrar una solución a este reto observaremos un incremento en la venta en línea, debido a que un porcentaje alto de la población latinoamericana es joven y, en los próximos años se volverán económicamente activos.

Con el cierre de almacenes en Estados Unidos de marcas como Macy’s, JCPenney, Sears, entre otros, las plazas que los albergan pasan por una crisis. De acuerdo con información de la consultora inmobiliaria CBRE, en los próximos cinco años cerca de 300 de los 1,200 centros que existen actualmente en el país cerrarán. Muchos de estos grandes espacios no se han modernizado y han quedado obsoletos.

Centroamérica está lejos de esta realidad. “En Estados Unidos ha existido una sobreoferta de centros comerciales con poca capacidad de diferenciación. Los desarrollos que por su ubicación, diseño, mezcla de negocios y operación logran diferenciarse, mantienen su ventaja competitiva y siguen siendo muy exitosos”, asegura Poma.

“El nivel de madurez del negocio en Estados Unidos es muy distinto al de República Dominicana, razón por la cual no esperamos una dinámica similar en el corto plazo”, apunta Alemany de Deloitte.

Ramiro Alfaro, de Grupo Spectrum, indica que en Latinoamérica la cantidad de metros cuadrados de comercio por habitante es significativamente más baja, y por lo tanto, aún hay poco riesgo desde el punto de vista de saturación. Sin embargo, hace énfasis en que sí existen algunas zonas en las ciudades de la región que muestran signos de saturación: “Es importante estar al tanto de las últimas tendencias en los mercados para adaptarse a ellas y no caer en la obsolescencia”. Por lo tanto es necesario  priorizar el diseño, los desarrollos sostenibles, los espacios abiertos y seguros para el ocio y el esparcimiento, así como apostar por la innovación, ahonda.

Ante ambos fenómenos, los desarrolladores deberán impulsar proyectos que satisfagan la demanda de nuevos clientes que buscan experimentar en lugar de comprar. Por ende, los centros comerciales seguirán siendo puntos de encuentro para socializar, y la integración de espacios públicos será una prioridad, sin dejar de lado la seguridad.

“En las ciudades de Centroamérica donde son pocos los espacios públicos, los desarrollos comerciales se han convertido en un espacio en el que la gente se siente segura y puede pasar un buen momento, éste es el papel que están jugando, y lo seguirán jugando por mucho tiempo”, afirma Lizan.

 

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