La población dominicana ha cambiado los paseos por los espacios cerrados y enormes denominados malls. Esta nueva modalidad de mercado brinda seguridad, confort y variedad en un solo espacio, pero ¿cómo funciona este modelo de negocio? ¿Genera suficientes ingresos para las partes? ¿Los centros comerciales llegaron para quedarse o son efímeros?

 

Por Manauri Jorge

Hace poco más de dos décadas que un grupo de urbanistas, auspiciado por el Ayuntamiento del Distrito Nacional de República Dominicana, ideó un plan para que el Polígono Central capitalino fuera el centro de la inversión en lo que se refiere a plazas, centros comerciales (también llamados malls) y edificaciones lucrativas. Ahí arrancó el crecimiento vertical que hoy impera.

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De acuerdo con el urbanista Cristóbal Valdez, esa decisión fue tomada porque a la autoridad municipal le resultaba muy costosa la extrapolación de servicios como agua, energía y recogida de basura hasta los municipios adyacentes. “Lo que se determinó fue ofrecer facilidades para la inversión en el centro y así generar un crecimiento hacia adentro”.

Para finales de los años 90 ya la zona había sido urbanizada en su mayor extensión; la clase con mejor condición económica predominó en el área, lo que motivó a que Plaza Naco y Plaza Central tuvieran protagonismo. Una década después es difícil encontrar las nubes por la multiplicación de torres y centros comerciales gigantes.

Y justo aquí es donde entra de lleno el binomio entre empresas constructoras y agentes inmobilia­rios comerciales. Los primeros se encargan de diseñar, presupuestar, construir y terminar la edificación, mientras que el segundo grupo tie­ne la tarea de convertir el concreto en dinero, y mucho.

Pasamos de tener plazas comer­ciales a malls, lo que trajo consigo un cambio en la estrategia y el pragmatismo capital. Plaza Cen­tral, por ejemplo, funciona como un negocio inmobiliario (construir el edificio, vender los locales y partir), mientras que los malls son administrados por sus dueños y van con una visión completa a la que debe sumarse cada arrendado, con reglas específicas y antes de alquilar un espacio se discute si el interesado califica para eso.

Si bien es cierto que vendiendo el nicho el vendedor se libera del mantenimiento general y los gastos corrientes, la nueva estrategia de los centros comerciales también tiene sus ventajas porque además de cobrar por el alquiler, se puede incluir un porcentaje de ganancia acorde a las ventas. También obtie­nen recursos alquilando las áreas comunes para celebraciones.

Los centros comerciales y las plazas más conocidos en el Distrito Nacional son Ágora Mall, Blue Mall, Acrópolis Center, Galería 360, Sil­ver Sun Gallery, Sambil, Diamond Mall, Bella Vista Mall y Plaza Cen­tral. El precio por metro cuadrado ronda entre 30 dólares y 60 dólares, depen­diendo siempre de la ubicación del local y las ganancias que la marca pueda ofrecerle a la plaza.

Si bien es cierto que el negocio de los malls en el último lustro se ha puesto de moda, no menos cierto es que cada uno presenta condiciones particulares que lo hacen peculiar. Bajo esa premisa, visitamos cuatro centros seleccionados aleatoria­mente, los cuales representan muy bien la diversidad comercial de esta nueva forma de consumismo.

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Ágora mall

Inaugurado en 2012, este centro comercial está conformado por capital local e internacional. Su construcción tuvo una inversión de 100 millones de dólares (mdd) en 120,000 metros cuadrados con cuatro pisos y una capacidad de estacionamiento de 1,800 vehículos. Tiene la particu­laridad de ser “el primer centro comercial verde en el Caribe” por el tratamiento de aguas, iluminación inteligente y materiales de menor impacto en el entorno.

Con más de 180 tiendas de diver­sos ramos —dedicadas a la venta de vestuario, calzado, cafés, servicios, hogar, salud, belleza, accesorios, joyería, papelería y electrónica, entre otros—, cuenta además con ocho bancos, siete salas de cine, 19 locales de comida rápida y cuatro restaurantes. Hay marcas locales e internacionales, 30 de las cuales ingresaron al mercado local por primera vez.

Su nicho está enfocado a perso­nas entre 18 y 65 años; las de mayor poder adquisitivo. Silvia Rosales es su directora comercial y precisa que la ubicación ha sido clave para capturar al público objetivo, ade­más de las facilidades de transporte público y privado.

La fuente principal de ingresos llega por el alquiler de los locales y el arrendamiento de los espacios comunes. Para reducir los costos de mantenimiento, instalaron un sistema energético inteligente que ajusta la iluminación inter­na de acuerdo con la luz natural penetrante.

Sin embargo, para garantizar un flujo comercial, depuran con lupa a los posibles socios. Nueve de cada 10 locales son usados por marcas de trayectoria probada y a los empren­dedores les solicitan un perfil del negocio para proceder a su análisis y evaluación.

 

Blue mall

Abrió sus puertas en 2010 bajo un Fondo de Valores Inmobiliarios (FVI), de nacionalidad venezolana. La inversión inicial fue de unos 100 mdd, sin incluir ofici­nas y el hotel que hoy sobresale en el corazón del Distrito, el JW Ma­rriott. Son 87,000 metros cuadrados destinados a una clase alta.

“Nosotros apuntamos a un nicho de clase media alta-alta porque es el en el que nos especializamos en todas las otras tiendas fuera de República Dominicana”, explica Michele De Prisco, gerente general de Blue Mall.

Ese centro comercial colinda con dos segmentos de clase plus: Piantini y Paraíso. “Teníamos que ubicarnos en las cercanías de una urbanización que formara parte de ese nicho comercial. Escogimos esta porque consideramos que era un cruce entre dos segmentos viales bien importantes a nivel comer­cial”, afirma De Prisco.

Las cifras anuales dan cuenta de que reciben cerca de 250,000 visi­tas al mes con una estadía promedio de dos horas. De acuerdo con los re­portes, el tráfico aumenta 20% cada año y eso repercute directamente en las ventas.

Ofrecen tiendas monomarcas (especializadas en una sola firma) y eso les permite llegar con más po­tencia al público destino. El apoyo directo de las firmas establecidas y la exclusividad de ser los primeros en recibir las novedades, les ha per­mitido competir con las compras por internet.

 

Galería 360

El centro comercial Galería 360 se inauguró en 2012 bajo la tutela de un grupo de inversionistas de Ferretería Americana, con una inversión inicial de 75 mdd en 52,000 metros cuadrados.

Lo que hicieron fue aprovechar la aceptación que ya tenía Ameri­cana Departamentos y ampliar su público objetivo, al dirigirse a toda la familia con un poder adquisitivo sólido. “No estamos interesados en un centro comercial de lujo para la clase alta. Consideramos que este centro comercial debe ser para la familia, definiendo familia de una manera muy amplia”, explica Fer­nando García Crespo, presidente del proyecto.

El modelo de negocios que maneja este mall es por alquiler de locales. Pueden ser por cuotas fijas o por porcentaje de ventas, depen­diendo del acuerdo previo con el cliente y los servicios y bienes que ofrezcan.

Se diferencia de las otras porque, tal y como su nombre lo indica, es una amplia galería de 360 grados repleta de tiendas y servicios que parecieran interconectarse entre sí por el efecto visual que genera la circunferencia en el diseño. Como dicen sus accionistas, “no hay áreas o esquinas escondidas donde no lleguen los clientes”.

Esta inmensa galería tiene más de 120 locales con tiendas ancla que sobresalen como Americana Departamentos, con casi 22,000 metros cuadrados; La Sirena con 6,800, y el parque infantil Niñópolis con 1,350. En el segundo piso están Gold´s Gym con 1,600 y Caribbean Cinemas con 10 salas de cine que ocupan 3,000 metros cuadrados. Con un alquiler de los espacios que ronda los US$40 por metro cuadra­do, pueden sacar cuentas del pro­medio que pagaría cada uno de los establecimientos mensualmente.

Otro ingreso que tiene la admi­nistración es el cobro de 7.5 dólares por metro cuadrado, por concepto del uso del área común. Se busca que los gastos de mantenimiento sean mí­nimos, por eso el costo de escaleras eléctricas y limpieza se reduce al ser solo dos pisos, sin mencionar que el consumo de energía por iluminación es mínimo debido a la penetración de la luz natural y la centralización del aire acondicionado.

 

Sambil

Un ejemplo interesante lo tiene Sambil porque se maneja con un modelo comercial mixto. La constructora venezolana Sambil fue quien diseñó esta mega obra, inaugurada en 2012, y también lo administra adoptando las opcio­nes de alquiler neto o por ventas, dependiendo de las condiciones de los inversionistas.

Su director general, Salomón Co­hén, detalla que tiene 330 locales, de los cuales 230 están alquilados. Los más grandes miden unos 5,000 metros y los más pequeños pueden llegar hasta los 8 metros cuadra­dos. Asimismo, 90% de los locales paga 10% por las ventas mensuales, tomando en cuenta que lo mínimo son 1,000 dólares.

“El negocio cada día es más exi­toso; crecemos alrededor de 40% anual porque estamos dirigidos a toda la familia. Aunque tenemos cerca de 100 locales disponibles, la demanda es mucho mayor y valora­mos mucho la marca y la trayectoria para asociarnos”, precisó Cohén.

El precio del metro cuadrado dependerá de la ubicación del local (cuanto más cercano a la puerta principal y escaleras, más caro). Tal y como precisa la asistente comercial Ámbar Dumet, el kiosko, local o espacio costará según el privilegio visual que tenga porque eso marcará la pauta en las ventas, acompañado de buena estrategia publicitaria.

Esta edificación se levantó con más de 120 mdd en unos 230,000 metros cuadrados. Son cuatro pisos comerciales y tres de estacionamientos. De acuerdo con el director de la construcción, Al­fredo Cohén, “este no es un centro comercial para la clase alta del país, es para todos los niveles sociales”.

Su público objetivo es la familia de todos los estratos sociales, centrados en el entretenimiento. Su ubicación estratégica permite que el peatón tenga acceso a la plaza sin tapujos. Son 350 locales, un salón para 850 personas, 14 salas de cine, 19 establecimientos de comida rápida y recreación infantil, sin mencionar el acuario y el aro marino.

 

Downtown center

Para el primer trimestre de este año se planea inaugurar otro mall en la capital: Downtown Center. Esta vez entre las avenidas Núñez de Cáce­res y Rómulo Betancourt, en Bella Vista, con una inversión de unos 25 mdd. Esta obra se levan­ta bajo la inversión de Caribbean Cinemas con un enfoque especial en el entretenimiento.

Su ancla será el cine más grande del Caribe con 16 salas, de las cuales habrán cinco destinadas al servicio vip y un total de 2,500 butacas para ofrecer la mayor variedad cinema­tográfica. También piensan abrir espacios para bancos, gimnasios, comida, tiendas variadas, supermer­cado, servicios y demás.

 

¿Dónde puede cons­truirse una plaza?

La normativa del Ayuntamiento del Distrito Nacional establece que si se planea construir un centro comer­cial, debe considerarse el tipo de vía planificada: primaria (27 de Febrero y John F. Kennedy); secundaria tipo A (Winston Churchill y Abraham Lincoln) o tipo B (José Ortega y Gasset, Tiradentes, Lope de Vega, Gustavo Mejía Ricart, Roberto Pastoriza, Núñez de Cáceres, Privada, Gregorio Luperón).

En caso de que se cumpla con las condiciones que exigen las calles, las aceras peatonales deben ser extendidas a por lo menos 10 metros en las vías primarias y secundarias tipo A; para la secundaria tipo B la amplia­ción será de ocho metros.

Cabe destacar que en las vías primarias no se permite la cons­trucción de unidades residenciales, a menos que sean del segundo nivel en adelante. Por eso en las avenidas que limitan el Polígono Central la mayoría de locales son comer­ciales, y los que son residenciales están edificados en la modalidad de apartamentos.

Sin duda, el negocio de los malls ha encontrado en suelo dominicano un aliado ventajoso para la inversión, sobre todo si el Estado considera con menos carga impositiva a esas grandes firmas que se arriesgan. Todo evoluciona y la forma de comprar no es la excepción, quien no lo comprenda así terminará quebrando, si no es que ya lo está.

 

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