Cinépolis estrena negocios en el sector inmobiliario

Cinépolis quiere aprovechar la ubicación de sus propiedades y convertirlas en proyectos de uso mixto. Hoteles, hospitales y oficinas serán los nuevos inquilinos de las salas de cine que dirige Alejandro Ramírez.   El próximo estreno de Cinépolis no será precisamente en la pantalla grande. La empresa de cines planea convertirse en desarrollador de proyectos de uso mixto que serán construidos en los propios terrenos que hoy ocupan sus complejos cinematográficos. “Tenemos un banco de tierra importante que queremos desarrollar ya, y que queremos desarrollar, evidentemente, con cines, hacer un centro comercial, y también podemos hacer un (desarrollo de) uso mixto, al cual le podemos meter oficinas, hoteles, hospitales, lo que sea necesario. Lo que nos dé el mercado estamos dispuestos a hacerlo”, dice Arturo López, director general de Inversiones y Crecimiento de Cinépolis. En la actualidad, la empresa que dirige Alejandro Ramírez cuenta con una participación accionaria en Fibra Danhos, después de que la empresa de cines aportara un terreno colindante al centro comercial Toreo Parque Central, proyecto incluido en el portafolio del fideicomiso. Las Fibras son un instrumento que Cinépolis no descarta para aprovechar la oportunidad inmobiliaria que ofrecen sus terrenos. “No necesariamente (podrían incluirse en un fideicomiso de bienes raíces), pero dependerá del tamaño de cada proyecto. No estamos cerrados”, asegura a Forbes México Arturo López. Cinépolis cuenta con alrededor de 3,000 salas en México y 4,418 salas alrededor del mundo, parte del espacio inmobiliario que podría ser aprovechado en los desarrollos de uso mixto, aunque todavía no se han determinado los terrenos que serán modificados. “Todavía es difícil saberlo, apenas estamos iniciando el análisis. Depende mucho de la ubicación y el potencial de mercado que exista en cada sitio”, asegura el directivo. La decisión de la familia fundadora de Cinépolis de establecer los desarrollos de uso mixto en terrenos propios es clave para que la empresa escriba un nuevo capítulo en su historia de película.   La apuesta inmobiliaria “El haber sido dueños (de los inmuebles de cine), el día de hoy nos permite tener propiedades muy valiosas que a lo largo de los años se volvieron más valiosas, ya que quedaron en el centro de las ciudades, y aquellas que parecía se encontraban en las orillas están muy bien ubicados… En aquel momento tuvimos la visión de tener la tierra”, dice durante su participación en el seminario del Foro International Council of Shopping Centers (ICSC) el director general de Inversiones de la cadena de cines más importante de México. El negocio inmobiliario no es algo nuevo para la familia propietaria de Cinépolis. La cadena de cines y una desarrolladora inmobiliaria son los dos negocios que conforman la Organización Ramírez, fundada por Enrique Ramírez Miguel en 1970. El abuelo de Alejandro Ramírez fundó lo que hoy es Citelis, desarrolladora inmobiliaria de Organización Ramírez, que cuenta con 680 locales comerciales a nivel nacional, los cuales suman 380,000 metros cuadrados de área rentable: 600 metros cuadrados están ubicados en 10 centros comerciales y el resto se encuentra distribuido en locales comerciales independientes. Los primeros desarrollos de la firma están en Morelia, Michoacán, y ahora su presencia abarca 16 estados de la República Mexicana. La empresa inmobiliaria de Organización Ramírez se divide en cuatro áreas: Citelis Comercial, Citelis Residencial,  Citelis Turístico y Citelis Automotriz, en donde colaboran más de 900 personas. Una de las divisiones de negocio es Citelis Comercial (Escala y Espacio), área que ofrece espacios a tiendas de autoservicio, club de precios, cines, restaurantes y otros servicios de power center, así como tiendas departamentales. Los inmuebles se encuentran en regiones como Monterrey, Tampico, Querétaro, Culiacán y Parral. Asimismo, la firma inmobiliaria oferta espacios para oficina, áreas residenciales y comerciales en espacios destinados a construcciones monumentales. Por otro lado, Citelis Turístico opera hoteles y Citelis Automotriz distribuye  automóviles de diversas marcas a través de agencias establecidas en ciudades como Uruapan, Morelia, Querétaro y Estado de México. La monetización de las propiedades en donde se encuentran las salas de Cinépolis podría consolidar la estrategia en el sector inmobiliario de la familia Ramírez. Además de la sociedad de Cinépolis y Grupo Danhos, las Fibras han resultado un instrumento de inversión valioso para la apertura de nuevos locales para la cadena de cines, sobre todo en los desarrollos de uso mixto. “Han sido un vehículo importante para crecer en lugares donde la tierra es muy cara y escasa, principalmente a través de desarrollos de uso mixto”, explica Arturo López. El mercado comienza a mostrar retos que Cinépolis podría convertir en oportunidades a través de la innovación, pero también del negocio inmobiliario. “Los cines forman un mercado que se está saturando rápidamente. No podemos tener un cine en cada centro comercial, ya que eso sería imposible, y empiezan a haber ciertos impactos entre nuestros cines y los de la competencia (Cinemex)”, dice el directivo de Cinépolis.   Buen lugar Desarrollar usos mixtos parece ser una decisión correcta por parte de Cinépolis. “La estrategia luce bastante atractiva, aunque habría que analizar caso por caso, ya que muchas de las propiedades con las que cuenta la compañía podrían ser atractivas para este tipo de desarrollos mixtos”, dice Marco Medina, analista de Ve Por Más. La llegada de marcas y conceptos internacionales incrementan la demanda de espacios para establecer sus negocios. “La verdad es que en México estamos viendo un sector de bienes raíces bastante fortalecido, con crecimientos saludables que permiten que la actividad se acelere o continúe”, asegura el especialista, quien observa a las Fibras como instrumentos de inversión que han sido cruciales para atraer recursos de los inversionistas para la construcción de inmuebles comerciales. El dinamismo que ha tenido la Ciudad de México ha propiciado el desarrollo de los usos mixtos: “Vivimos en una ciudad en donde la movilidad es bastante complicada, en donde los espacios públicos no son los que quisiéramos tener y nos vemos forzados a permanecer en un área de influencia. Los desarrollos de uso mixto nos brindan esa oportunidad de tener todas las ofertas en un lugar muy conveniente y seguro”, asegura Elías Mizrahi, director de Relación con Inversionistas de Fibra Danhos. Fibra Danhos es, quizás, una de las empresas que más ha apostado en este tipo de desarrollos. “Nosotros fuimos quienes iniciamos con el desarrollo de proyectos de usos mixtos en Reforma 222 en 2007. Ése fue el primer desarrollo de usos mixtos en el Distrito Federal, y no ha sido el último que hemos hecho”, dice el directivo de Danhos. El año pasado,  la firma inmobiliaria inauguró Toreo Parque Central, en donde se construyen tres torres de oficinas y un hotel en más de 200,000 metros cuadrados, incluyendo el centro comercial. Fibra Danhos cuenta con cuatro propiedades de uso mixto, aunque Mizrahi reconoce que no ha sido sencillo sumar este tipo de desarrollos, ya que se requieren grandes espacios para tener una oferta comercial y una ubicación atractiva para oficinas. “Lo óptimo es seguir haciendo este tipo de desarrollos, pero es ahí en donde se requiere mucha experiencia y capacidad para armar este tipo de terrenos en las zonas metropolitanas más importantes”, dice el director de Relación con Inversionistas de Danhos. Hoy, 13 de las propiedades de Danhos se ubican en la zona metropolitana de la Ciudad de México de 14 inmuebles con los que cuenta en su portafolio, mientras que el desarrollo restante está en Puebla. “Nosotros pensamos que la zona metropolitana de la Ciudad de México sigue siendo el mercado inmobiliario más maduro del país, y probablemente lo siga siendo por mucho tiempo. Sí creemos que existen oportunidades importantes para replicar este tipo de negocio en ciudades como Monterrey, Guadalajara, Querétaro, Puebla, Distrito Federal, entre otros”, dice. La reconfiguración de zonas que antes eran principalmente de uso industrial, como la zona de Vallejo en el DF, es una opción que permite generar opciones para instalar desarrollos de uso mixto, una oportunidad que Danhos tiene clara y que Cinépolis también puede aprovechar a través de sus ubicaciones en la capital del país y otros estados. Los desarrollos de uso mixto también son una oportunidad para el desarrollo económico de la población mexicana. Estos proyectos inmobiliarios generan entre 3,000 y 4,000 empleos temporales durante su construcción, y una cantidad similar de puestos de trabajo permanentes al finalizar las obras en la zona de influencia. Para Pedro Azcué, CEO de la firma de bienes raíces Jones Lang LaSalle (JLL), la dificultad para encontrar terrenos para oficinas y centros comerciales ha colocado a los desarrollos de uso mixto como una opción rentable para los inversionistas inmobiliarios. “A futuro, yo creo que van a seguir estableciéndose más proyectos de uso mixto. Lo vamos a ver más y más”, dice Azcué, quien considera que estos desarrollos podrían ocupar hasta una participación de 50% de los proyectos inmobiliarios del mercado mexicano. El mercado mundial de capitales inmobiliarios se estima en 245,000 millones de dólares (mdd) anuales, mientras que en México apenas alcanza 5,000 mdd al año. “Somos una parte muy pequeña de las operaciones mundiales por la escasez de terrenos”, dice el CEO de JLL. Sin embargo, no considera que las Fibras vayan a ser los principales desarrolladores de usos mixtos, ya que aún falta que el mercado de inversionistas sea más maduro en estos instrumentos, pero sí ve como jugadores centrales del negocio a las empresas inmobiliarias. En este momento, Danhos no tiene un plan en conjunto con Cinépolis para el desarrollo de las propiedades con las que cuenta la cadena de cines. “Danhos ahorita no está buscando propiedades o ubicaciones para renovar, ya que nos sentimos muy cómodos con las ubicaciones con las que contamos”, dice Elías Mizrahi. “Cinépolis es nuestro socio comercial, y creemos que es una empresa de entretenimiento muy interesante no sólo para Danhos, sino para todo el mercado inmobiliario… Cinépolis es un proveedor de entretenimiento muy importante”, dice. La apuesta de Cinépolis avanza, y parece que el mercado le puede garantizar un exitoso estreno en el desarrollo de proyectos de uso mixto, aunque el final de esta historia aún está por escribirse.