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Gran Ciudad Group incursionó por primera vez en la construcción de departamentos exclusivamente para renta en 2015. Arrancó con un proyecto de 204 unidades, gimnasio y alberca con jacuzzi, ubicado al sur de Monterrey, Nuevo León, y ahora pretende extenderse a plazas como la Ciudad de México, para lo que ya cuenta con una bolsa de 6,000 millones de pesos (mdp).

Este capital, proveniente del inversionista inmobiliario canadiense Ivanhoé Cambridge y de Citibanamex Afore, servirá para “levantar” aproximadamente 1,300 viviendas enfocadas en las clases medias, las cuales estarían en la propia Monterrey, además de Guadalajara y Querétaro, entre otras plazas. Hoy, la compañía está por cerrar la compra de terrenos para cuatro proyectos.

“La idea es construir un portafolio de largo plazo y de gran escala y, además, creemos que, si todo sale conforme al plan, vamos a ser capaces de seguir levantando más capital”, explica Alejandro Sánchez Ascencio, director general de Gran Ciudad Group.

La inmobiliaria tiene sobre la mesa la posibilidad de apalancar los 6,000 mdp para dar inicio a un plan todavía más ambicioso, el cual le permitirá contar con 12,000 mdp para alcanzar un portafolio de aproximadamente 4,000 departamentos en centros urbanos del país.

Pero la compañía, con sede en la Ciudad de México, no es la única que va por el mercado de renta. Actualmente hay en el mercado 5,067 departamentos en operación, 2,508 en construcción y 8,298 en predesarrollo, de acuerdo con cifras de la Asociación de Vivienda en Renta (Aver).

En el tablero participan jugadores como Nomad Living, Greystar, HASTA Capital y SíRenta. Esta última empresa juega también en el mercado bursátil, pues en 2017 levantó un Certificado de Capital de Desarrollo (CKD) por 2,000 mdp, que utiliza para la construcción de cinco edificios. La vivienda en renta institucional no es un negocio de corto plazo, pero es lucrativo.

Los retornos de un proyecto comienzan a llegar entre los años 10 y 12; los primeros tres se van en la compra de los terrenos, diseño, ingeniería de valor y construcción; luego viene, entre el año cuatro o cuatro y medio, la etapa del lease-up o estabilización, en el que se busca llegar a porcentajes de ocupación de 93 a 95%.

Renta

“Estamos en una buena situación. A los proyectos en funcionamiento les está yendo muy bien, con lo cual el mercado se siente muy tranquilo de [saber] que éste es un producto que funciona”, dice Francisco Andragnes, presidente de la Aver.

Mientras que en tiempos de incertidumbre económico baja el dinamismo de la vivienda en venta, como ocurre actualmente en el país, los productos para renta mantienen su atractivo; amén de que, en los últimos 20 años, la renta de vivienda ha crecido a la par o por encima de la inflación.

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Una persona puede detener su intención de comprar una casa debido a una crisis financiera, pero siempre va a necesitar un lugar para rentar, suban o bajen las tasas de interés, argumenta Andragnes.

Pero no todo es bonanza. “Diría que han empezado menos desarrollos nuevos de vivienda en renta justamente por falta de obtención de permisos [de construcción por parte del Gobierno de la Ciudad de México]; pero a los proyectos que están en funcionamiento les está yendo muy bien”, puntualiza el directivo de la Aver. Además de este riesgo, Andragnes menciona el alza en las tasas de interés, que hace poco atractivo apalan- carse para construir más proyectos de vivienda en renta.

Este nicho de negocio tampoco escapa a otros problemas internos. Además de la inestabilidad económica global, en México han ocurrido incidentes que, por momentos, lo cimbraron, como la Ley Constitucional de Derechos Humanos y sus Garantías de la Ciudad de México, la cual daba derechos sobre los inmuebles a los inquilinos morosos.

“Hubo un susto muy grande cuando salió la reforma. Prácticamente impedía el cobro de las rentas y dejaba sin recursos al propietario [para defenderse]. Eso hubiera destrozado totalmente el mercado y, de hecho, mucha gente se asustó y frenó inversiones por culpa de ese intento de modificación”, recuerda Andragnes.

Dada esa experiencia, sugiere a los gobiernos tener mucho cuidado a la hora de regular esta industria. “Si se pasa [aprueba] legislación que vuelve este negocio muy complicado de cobrar, de ejecutar, la gente pone el capital en otros lugares y, en vez de crear vivienda media, deciden invertir ese dinero en otros países o en otros sectores”, asegura.

El gran arrendador

Gran Ciudad opera a través de BC Mexico Ventures, bajo el control de Black Creek México, un fondo de capital privado con sede en Denver, Colorado, que tiene como característica su especialización en bienes raíces.

A diferencia de otras compañías de este nuevo nicho del negocio inmobiliario, en el que distintos actores llevan a cabo diferentes etapas del negocio, esta firma, fundada en 2014, trabaja de manera vertical, es decir, que desarrolla, opera y es propietaria de los edificios.

La idea es mantener un equipo in-house, desde las adquisiciones de los terrenos hasta la operación en el largo plazo. Así, Gran Ciudad cuenta con dos amplias áreas: Property Management (mantenimiento) y Leasing para la atención a clientes.

De ese modo, cuando los proyectos se materializan, cada uno tiene un gerente, así como equipos para las actividades ya mencionadas, que se encargan de administrar, generar las facturas y llevar la contabilidad.

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Gran Ciudad Group quiere desarrollar viviendas que tengan cercanía con lugares de interés. Foto: Gran Ciudad

“Éste es un negocio en el que es muy difícil tercerizar la operación y, para que tenga sentido contar con una plataforma verticalmente integrada [con todas las áreas del negocio], necesitas tener escala; es decir, que tener todo este equipo para una sola propiedad puede que no sea muy exitoso. Entonces sí, es intensiva la operación en equipos y en recursos humanos”, argumenta Sánchez Ascencio.

De manera general, el producto que desarrolla Gran Ciudad va de 16,000 a 30,000 pesos mensuales y está enfocado en clientes de clase media que se encuentran en la primera etapa de formación de una familia (solteros, o con uno o dos hijos) y en la primera etapa de consolidación profesional, con edades que van de 25 a 40 años.

La compañía quiere llegar a personas interesadas en tener un estilo de vida urbano, que valoran las colonias con conectividad, proximidad a los principales corredores de oficinas, restaurantes, parques y centros de entretenimiento y culturales. En ocasiones, también llega a haber estudiantes.
Por este motivo, las unidades suelen tener una o dos recámaras y, algunas, tres, por lo que sus superficies van de los 48 a los 60 m2; más allá del número de metros, la empresa prioriza la funcionalidad del diseño y la implementación de amenidades dentro de los desarrollos.

Todos los departamentos están equipados con un paquete de electrodomésticos, que consta de refrigerador, horno, horno de microondas, lavadora, secadora y persianas. Además, existe la posibilidad de que se entregue amueblado. En cuanto al servicio, hay un mailroom donde los inquilinos pueden recibir paquetes. De igual modo, los edificios cuentan con los servicios de conserje, personal de mantenimiento y de seguridad las 24 horas.

La gran bolsa

A finales de junio, Gran Ciudad Group formalizó un vehículo de inversión inmobiliario por 6,000 mdp (313 mdd) de capital proveniente de Ivanhoé Cambridge y Citibanamex Afore; este último completó su parte de inversión mediante un vehículo emisor de un CKD. La operación fue liderada por Black Creek México, promotor de Gran Ciudad.

“El hecho de que tengamos como inversionistas a fondos de pensiones es muy importante y te dice mu- cho de la empresa, de la visión de largo plazo”, comenta Sánchez Ascencio.

El directivo señala que no puede hablar del plazo en el que el fondo de pensiones venderá su participación en la empresa, pero deja claro que el desarrollo de un portafolio se lleva por lo menos siete años, y que, para ese entonces, ya tendrán entre 10 y 15 propiedades.

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Todos los departamentos que pretende construir Gran Ciudad Group se equiparán. Foto: Gran Ciudad

La idea inicial es que el monto sirva para la construcción de 1,300 departamentos, cuyo inicio de operaciones está contemplado para dentro de tres años y medio, aproximadamente, siempre y cuando fluyan adecuadamente procesos como la compra de terrenos y los permisos de construcción.

Ya hay cuatro propiedades prácticamente cerradas y varias en evaluación. Las áreas más atractivas para la compañía son San Pedro, la zona Centro y Valle Oriente, en Monterrey; y los corredores Reforma e Insurgentes y las colonias Juárez, Cuauhtémoc, Roma, Condesa, Polanco, Nuevo Polanco, Del Valle, Nápoles y Narvarte, en la Ciudad de México.

Actualmente, analiza proyectos en Roma-Condesa y en Santa Fe, Ciudad de México. En la primera zona, está previsto construir unidades de una sola recámara que puedan funcionar para estudiantes o jóvenes, mientras que, en la segunda, está contemplado un proyecto para una mezcla de solteros y familias.

“Nos gustan [los desarrollos] donde pueda haber una vida peatonal, infraestructura urbana, colegios, parques, restaurantes, entretenimiento, etcétera”, opina Sánchez Ascencio. Varios de los proyectos en análisis incluyen los usos mixtos.

Pero los planes podrían cambiar si, finalmente, los directivos de Gran Ciudad deciden apalancar los 6,000 mdp que ya consiguieron, lo que permitiría contar con 12,000 mdp, que servirían para desarrollar entre 3,500 y 4,000 unidades, aproximadamente.

“Estamos a la expectativa de si bajan las tasas [para tomar una decisión] y del entorno económico, de cuándo es el momento exacto de apalancarlo”, ahonda Sánchez Ascencio. Y expone que, en la actualidad, cuentan con capital para avanzar.

Pero no todo está a su favor, pues es complicado obtener financiamiento para la construcción de proyectos de vivienda en renta institucional debido a que los bancos no está familiarizados con el producto.

A pesar de estos inconvenientes, Gran Ciudad continúa con sus planes originales, en espera de que pronto vea sus inversiones convertidas en nuevos departamentos para la clase media del país.

 

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