Gene Towle, socio director de Softec, y Fernando Soto-Hay Pintado, director general de tu Hipoteca Fácil, compartieron con Forbes México un análisis sobre los efectos nocivos de la entrada en vigor  de la reforma hacendaria sobre el sector vivienda. El siguiente es un extracto con las cifras más relevantes.

 

 

Por Gene Towle y Fernando Soto-Hay Pintado

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En México, el parque de vivienda está valuado 19.5 billones de pesos, y su crecimiento cualitativo y cuantitativo sólo se ha desenvuelto con menos dinamismo durante los años en que la Crisis Financiera Internacional, es justo ese impacto el que se toma como referencia para los cálculos del presente estudio.

Cada año, cambia de dueño alrededor de un millón de viviendas regulares en el país. Por lo que  imponer IVA en las modalidades propuestas generaría la contracción del mercado de compra venta de vivienda nueva conservadoramente en al menos 28%.

La estimación apunta a que el valor de la producción de vivienda o inversión en el sector  bajaría de 243,000 millones de pesos a 178,000 millones.

El impacto directo en el sector luce desalentador, sin embargo, no es el único efecto negativo que se prevé:

Empleo

En virtud de la reducción del ritmo de producción de viviendas, se estima que se perderían al menos 200,000 empleos directos sin considerar los efectos en la economía real o ampliada. La vivienda tiene un efecto transversal en la economía.

¿Menos recaudación?

Por lo que se refiere a la vivienda usada, al tener un incremento en su precio, no en su valor del 16%, esto causaría una caída inmediata de la demanda estimada de alrededor de 25% . Esto implica que en lugar de venderse alrededor de 670,000 viviendas usadas, solo se venderían 506,250 viviendas con un precio promedio de 650,000. Esto implica una baja en la recaudación adicional de 11,664 millones de pesos.

Gasto extra en las familias

El IVA de los intereses en hipotecas genera una caída en la recaudación por la reducción en el pago puntual de los créditos hipotecarios.  En el país existen aproximadamente 6.7 millones de créditos hipotecarios generados entre Infonavit, FOVISSSTE, Banca, Sofoles y Sofomes que en su conjunto representan 105,000 millones de dólares dependiendo del tipo de cambio del día.

Al aplicar el 16% de IVA sobre intereses de los créditos hipotecarios abruptamente, literalmente de un día para otro, las mensualidades de cada uno de los créditos que existen en este país se incrementaría en igual proporción causando que el índice de cartera vencida se incremente al menos a 15% ya que las familias que representan cada uno de esos créditos tendrán problemas muy complejos para hacer frente a sus obligaciones de pago al limitar su ingreso disponible.

Más pago de impuestos, menos gasto en la economía

Suponiendo que el 85% de las personas con crédito hipotecario cumplan con sus obligaciones de pago, estas personas destinarán  en conjunto  al pago del IVA en sus intereses 21,359 millones de pesos que dejarán de entrar y circular en la economía transversal, generando una contracción importante. Además, la autoridad dejará de percibir el 16% de esa cantidad por concepto de IVA es decir tendría una recaudación negativa de 3,417 mdp.

Menos crédito hipotecario

Sería conservadoramente previsible que la banca en su conjunto ante niveles de cartera vencida de los niveles estimados, se retiraría de inmediato del mercado de vivienda a efecto de no dañar sus niveles de capitalización y reservas que tales quebrantos le generarían.

Adiós a la recaudación por ISAI

Los estados tendrán una menor recaudación del denominado Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI). Tomado en consideración que el ISAI promedio en el país es de 3% y asumiendo que las ventas de vivienda nueva y usada en su conjunto se contraerían en 285,000 la recaudación del ISAI caería 2,187 mdp.

Efectos secundarios

Existen efectos no aparentes que la Reforma generaría en el país que no causan valores de mediano y largo plazo que son importantes destacar.

a)      Se fomenta la autoconstrucción irregular al encarecer la vivienda formal por precio y costos adicionales muy importantes;

b)      Se fomentará la transmisión irregular de vivienda a través de contratos privados y poderes generales “irrevocables”, generando falta de certeza y recaudación del ISR hoy recabado;

c)       Al ser sólo el 30% de la venta de vivienda regular vivienda nueva, controlar el mercado del 70% restante será mucho más complejo de lo que es hoy por no contar con inventivos para formalizar el mercado.

d)      Los 11,000 millones de pesos anunciados para subsidios en vivienda tienen una serie de efectos positivos en combate  a la informalidad, atención a los segmentos más necesitados y acceso a las familias de menores ingresos. Sin embargo, con aumento en el IVA muchas familias no podrán acceder a estas viviendas.

e)      Aunque los subsidios cumplen su propósito social y económico, éstos benefician exclusivamente al mercado de más bajos recursos.

f)       Las aportaciones patronales deben de permanecer individualizadas como parte de la subcuenta de cada trabajador y en caso de desempleo ser utilizada para cubrir el ingreso de cada uno.

 

*Las opiniones expresadas son sólo responsabilidad de sus autores y son completamente independientes de la postura y la línea editorial de Forbes México.

 

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