Proyectos industria inmobiliaria

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El sector inmobiliario tiene mejores expectativas para 2020, pero no echa las campanas al vuelo. Las preocupaciones siguen latentes, sobre todo, en materia de seguridad, tema que interfiere en la toma de decisiones sobre nuevos proyectos.

La entrega de permisos y licencias también preocupa, pues se percibe que las gestiones pueden requerir mucho tiempo, lo cual va en detrimento de su inversión y que, aun con las autorizaciones, las obras pueden ser detenidas. Sin certeza jurídica, la incertidumbre sigue en medio de cancelaciones de obras.

Pero no todas son malas noticias: El nuevo Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC), que aún debe firmar el “país de la hoja de maple”, inyecta bríos ante la potencial llegada de industrias que demanden mayores desarrollos inmobiliarios.

Sectores como el de oficinas, industrial, hotelero, comercial y residencial lucharán este 2020 por edificar un crecimiento sostenido para los próximos años. Sin embargo, el panorama no parece sencillo.

PRECIO DE RENTA A LA BAJA

El sector de oficinas atraviesa por un periodo de ajuste a la baja en el precio de las rentas. Luego de tener un ritmo de construcción intenso, la tasa de vacancia llegó a 15% de lo ofertado en la Ciudad de México, que concentra 90% de las oficinas del país, lo que ha ocasionado el ajuste de precios, que hoy ronda en 23.47 dólares por metro cuadrado para oficinas A y A+.

Cuando se tienen esos valores de disponibilidad, “la renta comienza a bajar, porque los propietarios son más competitivos, ya que quieren conservar a los clientes y atraer a los potenciales inquilinos del mercado”, dice Amy Henderson, vicepresidenta del Área de Oficinas de la firma inmobiliaria CBRE.

Los niveles de desocupación son los más altos que se han registrado hasta ahora, mientras que, en el seguido de un ritmo pausado o continuo de la absorción de oficinas, pero no tan intenso como en 2018. Aun así, fenómenos como el precontrato de arrendamiento son “una buena señal”.

A su vez, Fuertes refiere otra circunstancia novedosa, que es la venta de espacios pequeños de oficinas en preventas a usuarios o inversionistas pequeños, convirtiendo los inmuebles en “condominios de oficinas”. De esta manera, el desarrollador se financia con la preventa, y es posible comprar desde 100 m2, como usuario o inversionista.

El reto es reducir la vacancia existente, sobre todo, en un mercado donde los precios han bajado, ya que hay una tendencia al cambio de oficinas más eficientes y una oferta importante de calidad.

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Otro tema que genera expectativa es la reactivación de los proyectos en stand by en la Ciudad de México, por la revisión de permisos, así como la reactivación de nuevas autorizaciones, cuya detención ha frenado la producción. El desarrollador “todavía tiene esperanza de que el gobierno libere licencias y permisos. Pero, si sigue frenado, tendrán que ir a buscar otras alternativas”, considera la directiva de JLL.

Por lo pronto, el propio mercado rea- liza prácticas para absorber la oferta: Los propietarios están siendo más flexibles con la contratación en pesos, ya no sólo en dólares, como antes, y con el establecimiento de topes en el tipo de cambio, además de la baja en precios de renta.

El sector financiero, tecnológico y energético son los que más demandan oficinas, de acuerdo con CBRE. La zona del Bajío sigue siendo vista con buenos ojos, dada su actividad en el terreno de la manufactura y en el sector energético.

EL T-MEC DA CERTIDUMBRE

Con la firma del T-MEC, el desarrollo inmobiliario en el sector industrial tiene una base firme para esperar un desempeño con crecimiento al cierre de 2020, luego de permanecer estable el año anterior, ante la expectativa del acuerdo comercial y la poca claridad en las políticas de la actual administración.

El sector industrial se man- tiene en crecimiento, con un 4% más de inventario respecto de 2018, es decir, 3 millones de metros cuadrados más, para sumar 77 millones, según números de JLL.

A pesar del panorama de incertidumbre que generó la espera de la firma del T-MEC, los inversionistas no han dejado de apostar en este sector; algunos de los más destacados en la Ciudad de México y área metropolitana son, por ejemplo, Advance, Prologis, Fibra Uno, CPA, Litos y Vesta.

Tmec

La firma del T-MEC ha traído optimismo a las autoridades mexicanas. Foto: Gobierno de México

La tasa de vacancia en el sector industrial es la más baja en 15 años, y se traduce en porcentajes que van del 2 al 3%, debido a que dejaron de construirse nuevas naves industriales y centros de distribución, y se absorbieron los existentes, según Cushman & Wakefield (C&W).

Aun así, los desarrolladores fueron cautos, en virtud de que no se sabía lo que iba a pasar con el T-MEC, “más las malas señales que el gobierno federal da por minutos”, ex- presa José González, experto del sector industrial de C&W.

Samuel Campos, director ejecutivo para la Region del Bajío, de Newmark Knight Frank (NKF) México, observa que, en el último año, las ciudades que más crecieron fue- ron Querétaro, Guadalajara, Ciudad de México y Tijuana, mientras que “apreciamos que la mayor parte del crecimiento se dio con base en las expansiones de las empresas ya establecidas en esa geografía”.

En la capital y su área metropolitana, la ocupación relevante está relacionada con proyectos de logística: centros de distribución y almacenamiento. Para Gerardo Flores, director general regional industrial de JLL, el territorio aún “requiere de muchos más centros de distribución”, impulsados por el e-commerce.

Yahir Sarmiento, Project Management Director de C&W, explica que, sin duda, el “principal motor del sector industrial es el T-MEC”. Por ello, estima que, el primer semestre de 2020, “va a atener muy buena actividad y se va a lograr lo programado, y aquello pospuesto durante 2019”. Pero, “el gran detonante será la confianza que exista en las políticas financieras”, agrega.

Las mayores demandas de espacios se esperan de los sectores metalmecánico, aeroespacial y farmacéutico, sin olvidar el logístico. En cuanto a los precios de renta, éstos dependen del mercado y de la ubicación, pero se mantienen alrededor de 4.42 dólares por metro cuadrado.

Otro ingrediente que suma el T-MEC es la posibilidad de que empresas chinas manufacturen en México y vendan a Estados Unidos desde aquí, coinciden los entrevistados, ya que las empresas buscan profundizar su operación en toda la cadena de valor.

SECTOR HOTELERO: LÍDER A CONTRACORRIENTE

Decisiones como la cancelación del Aeropuerto de Texcoco, la extinción del Consejo de la Promoción Turística (CPTM), la inseguridad en destinos como Cancún y Playa del Carmen, sumadas al sarga- zo, han creado preocupación entre los inversionistas. Con todo, “la llegada de turistas aMéxico continúa aumentando”, comenta Carolina Lacerda, VP y directora regional de JLL Hotels & Hospitality Mexico.

La llegada de pasajeros internacionales en 2019 se incrementó en un 8.7%, comparado con 2018, lo cual significó que, por séptimo año consecutivo, hubo un crecimiento considerable, comparado con otros destinos en el mundo.

La expectativa es que, en los siguientes meses, los inversionistas tomen decisiones “importantes”, luego de dos años de transición. La firma del T-MEC mejora el contex- to, al bajar la incertidumbre en mercados secundarios y terciarios, que son mayoría.

Se espera también que el número de hoteles crezca. Hoy tenemos una oferta de 420,000 cuartos y se estima que en 2022 llegue a 450,000.

La apuesta segura siguen siendo los destinos tradicionales, con todo y sus desafíos, como son la invasión del sargazo en las playas mexicanas o la preocupación de la seguridad, sin desestimar la sobreoferta del segmento de lujo en Los Cabos, sobre todo.

El Tren Maya, una de las principales obras de la administración del presidente López Obrador, también ha creado expectativas favorables en materia de turismo.

EL SECTOR COMERCIAL SE FRENA

El año pasado estuvo marcado por una baja actividad en el desarrollo inmobiliario comercial. Pero la buena fortuna podría sonreír a las empresas del sector durante 2020. La certeza jurídica y la seguridad serán puntos clave para impulsar nuevos desarrollos.

La poca claridad en las políticas de la actual administración, la ausencia de facilidades para desarrolladores de centros comerciales o para la instalación de retailers, además de la inseguridad, “crean incertidumbre, que daña el ambiente de negocios”, dice Ricardo Sánchez, director de Retail en Colliers International.

“Hay oferta, hay interés de retailers; pero, si antes tenían un plan para crecer con 20 unidades por año, ahora optan por reducir a la mitad”, considera.
La inseguridad es parte de los frenos en los planes de crecimiento de las compañías desarrolladoras, sobre todo a causa del llamado “cobro de piso”, práctica del crimen organizado.

Ricardo Sánchez es testigo de los te- mores. “Tengo promociones en el sureste, y los retailers le tienen mucho miedo al cobro de piso, concretamente en Cancún y Playa del Carmen”.

RESIDENCIAL: UN TREN DETENIDO

El cambio de administración en la Ciudad de México también trajo consigo la revisión de permisos concedidos para proyectos residenciales en una extensión de 10,000 m2.

Pero no fue el único elemento que trajo preocupación a los jugadores en el mercado. La reducción en los salarios de las personas que ocupaban puestos medios
y medios altos en el gobierno, tanto por el cambio de administración como por los ajustes en las plantillas de empleados, también fueron motivo de incertidumbre.

Además, las entidades de crédito y los valuadores deben estudiar mucho mejor los proyectos. “Cuando hacemos valoraciones, los márgenes se vuelven más estrechos; hay que trabajar con más cuidado y análisis. Esto complica más las operaciones y es más difícil recuperar el ritmo que traía el mercado”, expresa el valuador.

En otra escala, la de la vivienda social, también se observa que hay falta de flujo: Al desparecer los subsidios, se experimenta un descenso muy fuerte en la adquisición de vivienda.

Para Leirado, la Política Nacional de Vivienda, que busca hacer este bien asequible a los menos favorecidos, también ha retrasado el ciclo de producción.

Hoy, los desarrolladores esperan tener encuentros con los gobiernos en las diferentes regiones del país para encender la locomotora de la vivienda y adaptarse a los cambios que han traído los nuevos tiempos al sector inmobiliario.

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POR ANASELLA ACOSTA

 

 

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