El estallido de una burbuja inmobiliaria en el Caribe

Luego de años de auge y ciertas tendencias especulativas, el sector inmobiliario de República Dominicana atraviesa por un incremento de la oferta. El mayor riesgo es el estallido preventivo de una creciente burbuja.       Por Windler Soto     El sector inmobiliario dominicano ha experimentado un notable crecimiento debido a factores que van desde una economía boyante y un clima favorable para atraer inversiones, hasta una demanda dinámica apoyada en el déficit habitacional y en el aumento paulatino de la clase media. Sin embargo, para los próximos meses esa tendencia podría cambiar, de acuerdo con especialistas del área. En la actualidad son notables las inversiones en proyectos de vivienda, turismo, comercio y oficinas, cada segmento de mercado con sus particularidades en cuanto a la interacción entre oferta y demanda. Pero la mayoría se dirige hacia una sobreoferta propiciada por el estallido preventivo de una creciente burbuja con claros signos especulativos, pronostica Mélido Marte, propietario y agente inmobiliario de Remax Metropolitana. No obstante se trata de un periodo de ralentización que, consideran los involucrados en el sector, será franqueado por la implementación de la Ley de Desarrollo del Mercado Hipotecario y Fideicomiso (189-11), junto con la disponibilidad de liquidez a través de la banca o los fondos de pensiones. A esto se añaden las expectativas positivas que generan las inversiones estatales en infraestructura turística en la capital y en el sureste del país. La causa directa para esta acumulación del inventario se le atribuye a la modificación del Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria (IPI), que se cobraba atendiendo al valor de cada inmueble, y que ahora toma en cuenta el conjunto de propiedades o patrimonio del contribuyente. Esto está provocando, explica Marte, un incremento de las propiedades disponibles en el mercado para la clase media y media alta. Marte agrega que se trata de una situación creada intencionalmente por las autoridades, quienes quieren evitar un estallido más pronunciado que arrastre consigo al sistema financiero. En el caso comercial y de oficina pasa lo mismo, con ciertas particularidades. Hay muchas plazas, pero no todas están posicionadas, y algunas realizan su transformación en condominio, de lo cual también hay mucha oferta en el mercado. Los efectos de la medida del sector público ya se empiezan a ver, pues se reduce la especulación. En términos generales, hay un proceso de baja de los precios tanto de la tierra como de la propiedad construida. Desde octubre de 2013, el precio de las casas y apartamentos del Gran Santo Domingo ha experimentado tasas de crecimiento negativo superiores a -2%, recogidas por el índice MM-REMAX. En febrero alcanzó el -5% y -4% en abril. “Vamos a tener un mercado de compradores por varios años, a diferencia de los años entre 2005 y 2008. En ese momento, la economía estaba tan caliente que uno sacaba un proyecto estando aún en la mesa de diseño de un arquitecto y prácticamente se colocaba en planos”, dice Marte. Ahora los clientes interesados requieren de mayores garantías para invertir sus ahorros, motivados por el aumento de las opciones en el mercado. La gente prefiere ver la vivienda construida, saber exactamente a quién le compra, entre otras previsiones. Se inicia un período en que los promotores deberán emplearse más a fondo para captar compradores. Cifras que recoge la Asociación Dominicana de Productores de Cemento Portland (Adocem) también dan una idea de la situación de la construcción en el país. De acuerdo con Adocem, la primera mitad del año pasado la construcción experimentó una caída de 4.3%, pero en los siguientes meses se recuperó hasta llegar a alcanzar un 8.6% para el cierre del año. Mientras tanto, la oferta de viviendas sigue en crecimiento, con entre 6,000 y 7,000 nuevas unidades cada mes, según estimaciones de la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de la Vivienda (Acoprovi). Según su presidente, Fermín Acosta, los promotores han interactuado en el mercado de forma intuitiva, construyendo proyectos que, de acuerdo con su precio, han tenido éxito en el pasado, pero no exactamente alineados con la demanda de la gente: “Detectamos un ligero divorcio entre la oferta y la demanda; por eso en algunos niveles de precios podría verse un excedente de inventario y un gran déficit en otros niveles.” Es por eso que algunos proyectos, sobre todo de viviendas de clase media alta, tienen inventario disponible, pero existe una alta demanda de otros productos más económicos, cuya oferta no es suficiente hasta el momento, asegura Acosta. De su lado, el empresario George A. Nader sostiene que la demanda está porque el déficit habitacional en el país está cuantificado. “El problema está en el poder adquisitivo”, resalta Nader, quien ve el panorama con optimismo, especialmente por la facilidad que ofrece la ley 189-11 para exención del pago de las viviendas económicas hasta un 8%, financiado con los recursos provenientes del ITBIS de los proyectos. “Ahora mismo, todo lo que cuesta menos de 300,000 dólares se está vendiendo”, expresa con la certeza de que oferentes deben desarrollar la capacidad de saber cuándo es el momento oportuno para salir al mercado. “Para mí no hay una fórmula perfecta. Esto es cíclico. Habrá un momento de sobreoferta o una sobredemanda, pero a los constructores que entren cuando tienen que entrar y salgan cuando tienen que salir, les va a ir bien”, concluye.   Características del mercado En las últimas dos décadas se han registrado cambios interesantes en el sector inmobiliario. Por ejemplo, la preferencia de la gente ha evolucionado, así como el marco jurídico y económico. Por un lado existe una tendencia cada vez más arraigada a elegir apartamentos en lugar de las soñadas y espaciosas casas, ya que, además de implicar una diferencia en el precio del inmueble, influyen los riesgos de la inseguridad ciudadana y los costos de mantenimiento. También los desarrolladores de proyectos tienden a construir viviendas multifamiliares por el uso más eficiente de la tierra y cuando se trata de construcciones de bajo costo. El mercado local puede ofrecer viviendas valoradas en 183,000 dólares hasta 4 millones de dólares, cubriendo un amplio rango de precios y exigencias, desde las más simples hasta las más excéntricas. Hay un nicho de mercado de lujo, manejado por pocos constructores, quienes diseñan los proyectos más exclusivos del país, ubicados, sobre todo, en la avenida Anacaona y el sector Piantini. “El segmento de lujo lo quiere todo”, afirma Marte. Buscan buena ubicación, discreción absoluta, amplitud (800 a 1,000 metros cuadrados de construcción) y lujo extremo. Esos condominios suelen incluir gimnasio, piscina, cancha de tenis o squash, un lobby suntuoso, servicio de valet parking, lavandería propia, helipuerto…   Fideicomiso El fideicomiso viene a llenar un vacío en la legislación y en particular en el sector inmobiliario. Además de facilitar el acceso a la vivienda a los sectores de más escasos recursos, ofrece la seguridad para todos los actores involucrados en un proyecto inmobiliario de que el mismo será concluido, reduciendo los riesgos relacionados con este tipo de inversiones. Las fiduciarias garantizan que los recursos serán utilizados sólo en el proyecto y la banca tiene la garantía de que el proyecto será financieramente exitoso. No obstante, hay quienes se quejan de la lentitud en el proceso para que pueda ser aplicado con mayor frecuencia. Foto: Virgilio Féliz.