La desarrolladora de vivienda se encuentra dentro del portafolio de un titán global. Su reinicio parece modesto, pero el enfoque de la nueva empresa es muy claro. El mexicano que la dirige nos cuenta algunos secretos.

 

Por Ruth Mata

La salvación de Sare se llama Joe Lewis, un magnate britá­nico que capitalizó a la desarrolladora de vivienda con 1,500 millones de pesos (mdp) a través de Tavistock, el fondo de inversión que comanda.

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“Ése fue el principio del reinicio de Sare, ya con este capital fuimos a los bancos y empezó todo el proceso de reestructura”, dice Juan Carlos Díaz Arelle, director general de la desarrolladora de vivienda. “En el camino se buscó a un socio estraté­gico, alguien que tuviera una visión similar a la que tenía la familia Sánchez. Una visión de largo plazo, de industria, y en el camino encon­traron a Tavistock”.

Con esta inversión, Lewis se hizo acreedor del 40.3% del capital accionario y ahora es el inversionista institucional y estratégico más im­portante de la firma mexicana.

La apuesta de Lewis era de riesgo elevado: Sare fue una de las vivien­deras más afectadas durante la crisis que sufrió el sector junto con las empresas GEO, Urbi y Homex, que pasaron por un proceso de concurso mercantil y que hoy siguen sin dar señales claras de recuperación.

“Joe Lewis se dedica a buscar este tipo de oportunidades, empresas que han tocado fondo y que necesitan una inyección de capital para poder seguir adelante. Tavistock tiene inversiones en México, ya tenía algo en bienes raí­ces (aunque marginalmente) y estaba buscando ampliar sus inversiones, entonces encontró la oportunidad en Sare”, explica Díaz Arelle.

Lewis invirtió en una empresa con más de 40 años de operación, que en 2003 inició su participación en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).

 

Llenos de deudas

“La compañía en 2011 empezó a tener problemas financieros impor­tantes y tuvo un gran mérito, fue la primer empresa que reconoció que tenía un problema y admitió que tenía que reestructurarse”, dice Díaz Arelle.

Esta empresa todavía hasta el año pasado estaba comandada por Arturo Sánchez Carbajal, miembro de la familia fundadora. La familia Sánchez, desde hacía varios años ya no era la principal accionista de la empresa; sin embargo, durante el proceso de rees­tructura que tuvieron durante aproximadamente tres años y en el periodo de fuertes problemas de liquidez, decidieron continuar al frente. Incluso, la empresa nunca dejó de reportar a la BMV, aunque los números fueran negativos.

Durante el año 2012, la empre­sa finalizó un primer proceso de recalendarización con sus princi­pales acreedores por un monto de 2,800 mdp, de los que 2,438 millones correspondieron a deuda bancaria y el resto a deuda pública, de acuerdo con su reporte anual 2014.

Ya el año pasado, la empresa lo­gró desinvertir activos no estratégi­cos por 1,600 mdp, reducir su deuda en más del 60% y fortalecer su balance con un aumento de capital por 1,500 mdp, monto aportado por Tavistock.

“Estamos a nada de cerrar nuestra reestructura con Banamex (132 mdp)… Estamos muy avanzados en la reestructura con Bancomer (102 mdp), vamos muy avanzados con Banorte (55 mdp) y ya nos están tocando las puertas algunos bancos para decirnos ‘listo, ¿qué necesi­tan?’”, dice Díaz Arelle.

De la inversión realizada por Ta­vistock, 600 mdp se utilizaron para cubrir la deuda y 900 millones se utilizan para cimentar su futuro.

 

Van por el diamante

“Sare ya está aquí, ya está produciendo casas. Nosotros definimos un listado de 16 proyectos estratégicos. En 11 ya tenemos obra y ya estamos vendien­do… Sare es hoy una empresa que opera, ya hay albañiles, ya hay gente en la obra; hoy hay vendedores, clien­tes visitando puntos de venta”, explica Díaz Arelle en entrevista. Este año planean desarrollar 900 viviendas.

El escenario quedó puesto: logra­ron la reestructura y capitalizar a la empresa. Ya para diciembre del 2014 cerraron con una caja de 577 mdp.

“Ahora había que ser muy res­ponsables de qué hacer con Sare. Muchos de los activos que tenía Sare los vendió, conservó algunos y ahora teníamos que invertir los recursos de una manera muy inteligente y lo que hicimos fue una evaluación de en qué mercados debería participar Sare y en cuáles no, en cuáles eran estratégicos para el futuro y en cuá­les no”, dice Díaz Arelle.

El Diamante es el objetivo y el nuevo enfoque de la empresa. Esta región (Guanajuato, Querétaro, Aguascalientes y San Luis Potosí), de acuerdo con el Plan Nacional de Infraestructura 2014-2018, tendrá una inversión pública y privada de 158,463 mdp. El estado que mayor presupuesto tendrá es Guanajuato (67,945.8 mdp).

Sare irá por el Estado de México, Guanajuato, Querétaro, Jalisco y San Luis Potosí. Ya en el estado de Que­rétaro adquirió tierra suficiente para desarrollar 2,300 viviendas.

En el Estado de México, en las zonas de Ecatepec y Tecamac, tam­bién adquirió reservas de tierra para construir cerca de 800 viviendas. Estos tres terrenos representaron una inversión de 114 mdp.

 

Subsidios

Durante los últimos años, el sector de la vivienda atendió a la parte de la población que percibía aproxima­damente 2.6 salarios mínimos. Los trabajadores en este rango de salario pueden beneficiarse de un subsidio a través de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi). Uno de los facto­res que contribuyó a incrementar los problemas financieros de las grandes desarrolladoras fue justamente la alta dependencia a estos subsidios.

“Hemos decidido enfocarnos a un mercado de vivienda entre los 450,000 pesos y el millón y medio de pesos”, dice Díaz Arelle. Eventual­mente, explica, el objetivo es llegar a un precio promedio por vivienda de 550,000 pesos.

Uno de los cambios más signifi­cativos que tendrá la empresa está en su modelo de negocio. “Nosotros ya no vamos a construir, vamos a hacer todo el diseño urbano, todo el diseño arquitectónico, vamos a tener el control de los costos, pero vamos a subcontratar el 100% de las obras. Eres constructor o eres desarrolla­dor de vivienda, pero las dos cosas es muy complejo y creo que hay pocas empresas que han tenido éxito haciendo las dos”, dice.

Bajo este esquema, una de las desarrolladoras que ha tenido más éxito es Ruba. Esta empresa tiene 35 años de existir y tiene presencia en 15 ciudades y producen 12,000 unidades por año.

Hasta el día de hoy, Sare tiene 120 empleados entre administrativos y ventas. De manera indirecta, estima que generará 3,600 empleos. La estra­tegia consistirá en contratar construc­tores locales de acuerdo con la zona en donde esté el desarrollo objetivo.

“Vamos por constructores locales; además, sentimos que la vivienda es un multiplicador de riqueza y también es un multiplicador de riqueza local. Si vamos a Toluca, que­remos trabajar con mano de obra de Toluca; lo mismo que vamos a hacer en Querétaro”, confía el directivo.viviendera_sare1

El riesgo está en el aire 

Sare no estará exenta de padecer si la Reserva Federal de Estados Unidos (FED, por sus siglas en inglés) en sep­tiembre anuncia un incremento en las tasas de interés. Esto podría tener un impacto en el costo financiero de operar la empresa y en el costo de las hipotecas de los compradores: “Yo creo que el alza que pueden tener las tasas no va a ser un alza muy impor­tante y el efecto podría ser marginal”.

Otro de los riesgos que percibe Díaz Arelle es que el país no crezca y que el empleo tampoco: “La vivienda depende casi en su totalidad del em­pleo, pero si no hay empleo, no hay capacidad de compra”.

Uno de los cambios más impor­tantes que ha tenido el sector es la competencia, mientras las desarolla­doras más grandes sufrieron fuertes descalabros, las empresas medianas y no tan medianas entraron a ocupar los lugares, convirtiéndose en verda­dera competencia:

“Cuando tienes buenos com­petidores, las cosas se hacen bien. Tener competidores como Hogares Unión, Vinte, Sadasi, yo creo que es en beneficio del consumidor y es en beneficio de la industria… La com­petencia no la vemos como un riesgo importante, la vemos como algo que nos va a hacer crecer.”

Hoy el reto, explica, es identi­ficar a los compradores y generar ventajas competitivas en los de­sarrollos de la empresa para poder vender las viviendas. El escenario es distinto a como era en los años 90:

“No importa cuál era la casa que construyeras, no importaban los atributos de la vivienda, la vendías. Hoy es diferente, ya com­pites por atributos y esa es una muy buena noticia para la industria.”

La percepción con respecto al cambio pasado de administración federal fue que el nuevo gobierno había asestado un duro golpe al sector cambiando las reglas (Perímetros de Contención Urbana) en cuanto a las zonas en donde se podía construir o no.

Otra percepción fue la lentitud con la que organismos como Infona­vit transferían los recursos una vez ejercidos los créditos.

Al respecto, Díaz Arelle opina: “Sin duda, eso no fue lo que le dio al traste a las tres empresas gran­des, lo subrayo siete veces, porque a pesar de esos cambios, ahí tienes otras empresas que conocemos perfectamente bien de la industria y ahí están, están trabajando per­fecto”, dice.

“Creo que hay cosas que se pudieron haber hecho mejor. Primer tema, los subsidios, hemos generado una gran dependencia de los subsidios porque además hay mexicanos que sin subsidios no pueden comprar una casa, un trabajador de me­nos de 2.6 salarios mínimos no tiene acceso a una vi­vienda sin un subsidio. Vaya, eso es una verdad absoluta y yo creo que se subestimó lo importante que eran los subsidios. Entonces, en el primer año de la adminis­tración del presidente Peña Nieto hubo una baja brutal en el volumen de subsidios que se entregó a la industria, ese fue un golpe muy importante, porque había una gran dependencia. Este año, una vez más, en los subsi­dios empezamos con un presupuesto limitado”, abunda el directivo.

Ante la pregunta de ¿qué es lo que no van a hacer?, Díaz Arelle responde: “Obsesión por el volumen, sobreapalancar la empresa y tener demasiada tierra en nuestro balance. Lo que sí vamos a hacer es cuidar la caja y el efectivo. Yo ya quedé curado de espanto después de todo lo que vi en la industria”, asegura.

El enfoque actual, explica, será conocer el monto a ganar y cuidar que exista utilidad. “No es hacer casas por hacer casas, es hacer casas para ganar dinero”, dice. Esto lo van a lograr, opina, con una estructura de capital adecuada y realista.

“Un fraccionamiento que no pro­duce ingresos, no debería estar del lado del activo, debería estar del lado del pasivo, porque le pagas predial, pagas vigilancia, servicios y no le sacas un peso. Tenemos que ser muy prudentes con las reservas de tierra, que sean desarrollables de inmediato, tener uso de suelo, factibilidades de servicios y tienen que estar en las áreas en donde se pueda desarrollar. Y el tema de compro tierra porque compro tierra, acumular en el balan­ce porque la BMV me premia porque puedo decir que tengo 10 años de reserva, se acabó”.

Además, difícilmente las empre­sas desarrolladoras de vivienda vol­verán a tener el tamaño que tuvieron durante el boom del sector (2003- 2010). Tan sólo durante el año 2006 Casas Geo vendió 41,872 viviendas, Homex 43,044 y Sare 11,000. Estos números quizás no volverán.

“Esta etapa como de los dino­saurios se acabó y te voy a decir lo que yo creo que va a pasar. Prime­ro, veo grandes oportunidades en la creación de suelo urbano, en fraccionamientos, yo creo que las grandes empresas que ahorita están recuperándose, que están saliendo de sus concursos mercantiles, su real y único futuro sería convertirse en fraccionadores. Creo que muchos de ellos piensan que van a regresar al 2001 y eso no va a pasar”, dice Eugene Towle, socio de la consultora especializada en vivienda Softec.

 

Compromiso moral

“Venimos a hacernos responsables de lo que dejamos a medias”, dice Díaz Arelle.

La crisis económica que vivió la empresa parece haber terminado, pero hubo desarrollos de vivienda que no pudieron terminar.

“Venimos a hacer frente a nuestras obligaciones y lo estamos haciendo muy bien, porque hoy la gente que compró una vivienda entiende que es mucho mejor que regreses a él, que termines la infraes­tructura, que termines las calles y que refuerces los temas de seguri­dad”, aclara.

Sare puso en marcha un programa en conjunto con el Infonavit, para que a través de Fundación Hogares se apoye a las comunidades de los desarrollos en temas de organiza­ción vecinal, rehabilitación de zonas comunes y murales artísticos en bardas. Los recursos los aporta Sare. El programa de apoyo iniciará de manera simultánea en los desarro­llos de Tecamac, Toluca y Puebla; se beneficiarán 1,700 familias.

“Moralmente es lo que tenemos que hacer y económicamente es un beneficio para la empresa que los de­sarrollos estén bien. Yo creo que esto va a cambiar mucho la percepción de la gente”. Son 12 los desarrollos de vivienda que requieren de algún tipo de asistencia.

 

Sare estaba muerta, ¿no?

Juan Carlos Díaz Arelle tiene una larga trayectoria en el sector de la vivienda, fue director de finanzas en Grupo Condak, director de operacio­nes y después presidente ejecutivo de Pulte México. En 2005 fue también director general de Altta Homes. Fundó Desarrolladora DIM y en 2013 se incorporó como socio y director de operaciones en Capital Inmobiliario.

Entonces, ¿por qué querría tomar la batuta de una empresa que fue tan golpeada?

“Yo estuve en la industria muchos años, conozco muy bien a los herma­nos Sánchez, pero fue más bien por el lado de Tavistock… —¿Me buscan?, ¿de Sare?, pero estaba muerto ¿no? Me platican que se dio el proceso de capitalización. Conozco a Arturo Sánchez, amigos de la industria, en fin, como amigos, pero nunca desde el punto de vista íntimamente empresarial. Tampoco a Tavistock y me preocupaba que fuera un fondo de inversión buitre, pues no estaba dispuesto a participar en una em­presa que tuviera un fondo con esas características”.

La invitación no se hizo esperar, la familia Sánchez y Tavistock dejaron claro que la intención con la empresa era realizar una inversión de largo plazo, manteniendo un lazo muy estrecho con la familia fundadora. “El objetivo de fondo era hacer una empresa institucional y profesional, con una administración independien­te que rindiera cuentas a un consejo de administración. Eso me cambió totalmente el panorama… Dije: —Eso sí me gusta. Y me enamoró… La vivienda me fascina, esta industria me gusta muchísimo, una empresa institucional, con una administración independiente, eso me gusta mucho y la rendición de cuentas, con ese perfil dije que sí, encantado”.

Y ese es el principio del reinicio de Sare.

 

 

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