Mientras el sector vivienda en México está hecho pedazos, Germán Ahumada se erige como el nuevo líder con una compañía que opera bajo un estilo cauteloso pero, al mismo tiempo, con una visión de largo plazo. Su meta es tener ingresos superiores a los 6,000 mdp y construir más de 1,600 viviendas con buena plusvalía y para la clase media.

 

 

Tras largos meses de espera, Germán Ahumada Russek y su equipo, se encontraban el último viernes de septiembre de 2013 con los abogados de BBVA Bancomer, el banco que lideraba la renegociación de Ara con sus acreedores.

Varios ojos estaban puestos en esa negociación, incluidos, desde luego, los de las calificadoras de deuda. Habían tomado nota de que la disposición de efectivo de Ara había bajado debido al dinero tomado de la caja por la administración para pagar vencimientos y que, pese a eso, la deuda estaba levemente arriba de los límites a los que la compañía se comprometió con los acreedores y que la rentabilidad también estaba a la baja.

“Si durante la segunda mitad del año la empresa no concluye exitosamente su proceso de refinanciamiento, o si muestra un deterioro mayor al anticipado, tanto en generación de flujo como en su rentabilidad, podríamos tomar una acción de calificación negativa”, dijeron analistas de Standard & Poor’s en un reporte del 9 de septiembre.

Finalmente la reunión valió la pena, pues German Ahumada salió de ahí con un acuerdo que equivalía patear el bote de la deuda hacia delante sin perder ni un sólo fragmento de la propiedad de la compañía (algo que las constructoras de vivienda más grandes están aún lejos de poder hacer).

En los meses previos al acuerdo, Ara había pagado vencimientos por más de 1,000 millones de pesos (mdp) con recursos propios, lo que había menguado sus operaciones y obligado a recortar gastos, acepta Ahumada. En total, la compañía adeudaba 3,000 mdp y los vencimientos de corto plazo representaban 76% de ese monto, lo que quería decir que debía pagarlos entre 2013 y 2014; de ahí su urgencia por reestructurar y evitar un mayor deterioro de sus balances.

Estaba claro que se trataba de uno de los años más complicados para este ingeniero civil que en 1977 fundó Ara al lado de su hermano Luis Felipe, actual director de la división de Construcción y Desarrollo, y a la que llevó a bolsa 19 años después.

Ahumada había supuesto que la renegociación ocurriría en los primeros tres meses de 2013, pero los bancos cancelaron los créditos que solían dar a las vivienderas para construir sus desarrollos. “Hasta septiembre no habíamos recibido ningún centavo de los bancos y, en cambio, sí habíamos desembolsado más de 1,000 mdp en amortizaciones, intereses e impuestos”, recuerda Ahumada.

Ara cedió en algunas cosas ante los bancos. Aceptó dar 40% de sus 40 millones de metros cuadrados de reservas de terreno en garantía, pero logró lo esencial: obtener un nuevo crédito sindicado, ahora por 3,430 mdp, que le permitió alargar el plazo de los pagos y reducir la porción de deuda de corto plazo a menos de 16%. También tiene impedido dar dividendos a los accionistas hasta en tanto no haya reducido su endeudamiento.

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La rebelión de la granja

Ara disputa el título de la mayor constructora de vivienda pública del país, después de que hace unos meses era la tercera. Ara se puso arriba en ingresos, con 5,700 mdp contra 5,421 mdp de Javer, su principal reival.

En el último año, el sector dio una voltereta, a raíz de que el nuevo gobierno decidió poner fin a una política de apoyos que impulsó la construcción masiva de casas de bajo costo en zonas sin infraestructura urbana y lejos de las ciudades. Actualmente la cotización de las acciones de Geo, Urbi y Homex están suspendidas en el mercado de valores debido a que dejaron de entregar información y en tanto sus administradores negocian la reestructura de sus adeudos con acreedores. A partir de ahora, Infonavit y Fovisste sólo subsidiarán casas en áreas urbanizadas, lo que deja sin valor parte de las reservas de tierra que tenían las tres empresas y despeja el camino para constructoras más modestas pero con balances financieros sanos y reservas más pequeñas pero útiles.

Ara es una de ellas, gracias en parte a que el carácter mesurado de Ahumada es un sello en la gestión de la compañía. Las señales de que la vivienda de bajo costo construida lejos de las zonas urbanas tendría restricciones para acceder al subsidio fueron claras desde 2012, pero las constructoras respondieron distinto. Las tres que hoy están en dificultades interpretaron que ese cambio vendría acompañado con más dinero público para subsidios y decidieron endeudarse en el extranjero para financiar la compra de más terrenos.

Ara hizo lo contrario. Bajo su lectura, más casas con subsidio significa más construcción pero no mayores márgenes; además de que a su juicio los nuevos criterios del gobierno para entregar los subsidios no estaban claros. La compañía redujo la construcción de casas para venta con subsidio y aumentó las dirigidas al mercado abierto, de más precio y mejores márgenes, dice Javier Gayol, analista de Grupo Bursátil Mexicano (GMB).

Ara aumentó en los últimos años la edificación de vivienda media y residencial e incluso comenzó a levantar algunos edificios de tres o cuatro pisos en la propia Ciudad de México, pese al alto precio de los terrenos. En los primeros nueves meses del año pasado la compañía estuvo fuera totalmente del mercado de vivienda subsidiada.

Ahumada ha dado otras muestras de mesura. En 2012, bajo el furor por las fibras —fideicomisos que compran obras de infraestructura y bienes raíces—, Ara y su socio estadounidense O’Connor North America Property Partners recibieron ofertas por los cuatro centros comerciales que poseen a partes iguales; más dos, propiedad sólo de O’Connor. Para Ara, esa venta pudo haber significado aire puro con la entrada de más de 1,000 mdp a su caja en momentos de fuerte sequía, pero ni Ahumada ni sus socios se precipitaron y a la fecha la transacción no se ha materializado. Y puede ser que no se materialice, pues a juicio de Ahumada sus centros comerciales son un buen negocio y han aumentado su valor, con ingresos que crecen a tasas de 9%; además de que podrían aparecer más postores si se venden no en paquete sino por separado.

 

Premio a la cautela

Pero el mayor premio a la cautela de Ahumada lo podría comenzar a recibir a partir de ahora. Este año, las viviendas subsidiadas podrían significar entre 15 y 18% de los ingresos de Ara y entre 30 y 40% de las unidades vendidas, dice Miguel Lozano, director de Operaciones de Ara y quien es considerado el brazo derecho de Ahumada.

Ara no estaría en este punto de no ser porque hace dos años caminó en sentido opuesto al que tomaron las empresas que lideraban el sector. A mediados de 2012, las autoridades de entonces comenzaron a hablar de usar los apoyos gubernamentales para regresar la vivienda a zonas urbanas más competitivas. Y dado que en adelante el subsidio estaría condicionado a la ubicación del terreno, Geo, Homex y Urbi compraron tierra cerca de las ciudades, a precios mucho más altos de lo que pagaban habitualmente. Además, la vivienda que impulsaría el gobierno sería vertical y para eso se necesitaba más dinero y tenerlo disponible por más tiempo, pues esas viviendas no se venden igual de rápido que las casas por separado. Lo que no midieron las vivienderas es que esos subsidios no serían regalados ni serían entregados a quienes hicieran una fila, sino que las autoridades exigían mejores instalaciones, servicios y medios de transporte, añade Gayol.

Ara sí se dio cuenta de eso y su respuesta fue construir vivienda que podía o no estar sujeta a subsidio, lo que en los hechos significaba no dedicarse a un mercado muy competido y que funcionaba con base en requisitos no del todo claros.

Pero hoy Ara está de regreso en el mercado de vivienda subsidiada, no porque haya dado marcha atrás a esa decisión, sino porque la política de vivienda lleva los subsidios al tipo de casas que más hace Ara: vivienda con valor cercano a 550,000 pesos en los linderos de las ciudades.

Si las autoridades extienden, como anunciaron el subsidio a personas que ganan el equivalente de hasta cinco salarios mínimos o 9,840 pesos mensuales, en lugar de limitarlo como era habitual a quienes ganan 2.6 salarios o 5,116 pesos, Ara ampliará su mercado (las reglas de operación de esta nueva modalidad de subsidio aún no se han dado a conocer). El aumento en los créditos que da este instituto para hipotecas de hasta 1.3 mdp también acercará compradores a Ara, estima Gayol.

Ahumada se prepara para tomar parte en la nueva política de vivienda. Derivado de su reestructura financiera, dispondrá este año de alrededor de 1,400 mdp para invertir en nuevos desarrollos —600 mdp provienen de un crédito de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y 800 mdp de BBVA Bancomer y Banorte a partes iguales—.

Ara también busca aumentar sus terrenos. Sus reservas están en 19 estados y es suficiente para edificar 165,700 viviendas; además de contar con 2.9 millones de metros cuadrados que se destinarán a otros proyectos inmobiliarios.

Datos oficiales indican que en los próximos años se construirán anualmente 400,000 unidades para atender la demanda de vivienda nueva y que, sólo por crecimiento demográfico, de aquí a 2018, se demandarán 2.88 millones de viviendas (entre la población afiliada a Infonavit hay 7.5 millones de potenciales demandantes de crédito hipotecario).

 

Llamando a los compradores

Y el último trimestre del año fue muy malo para Ara, con una caída de 21% en la facturación y más de 26% en utilidad neta. El precio de la acción, que en 2011 superaba los siete pesos, se mantuvo casi todo el año pasado por debajo de los seis pesos y hasta la fecha no despunta.

Ahumada atribuye los malos resultados a la tímida respuesta de los compradores que reúnen los requisitos para pedir su crédito, pero que siguen desconfiados por todo lo ocurrido el año pasado.

La resistencia de los compradores tampoco es una buena noticia para el gobierno, que podría estar en vías de lanzar nuevas iniciativas. Una es el cofinanciamiento Infonavit-Fovisste, destinado a personas que tienen doble trabajo, dos subcuentas en estos institutos y dos ingresos, para que puedan acumularlas en una y aspirar a un crédito más alto.

Las autoridades también tendrían bajo análisis sustituir los sorteos que hace Fovissste. Otra medida que ayudaría a elevar la demanda es la decisión ya anunciada de que se flexibilizan los requisitos para personas que soliciten un segundo crédito para su segunda casa, lo que se estima ampliará el mercado en 300,000 o hasta 427,000 créditos. Pero la iniciativa que más expectativas despierta es la que plantea llevar créditos a los 2.5 millones de empleados estatales y municipales. No cotizan en Infonavit ni en Fovissste, pero se estudia la posibilidad de que puedan obtener un crédito bancario con garantía de la SHF y administrado por Infonavit; Ahumada propone que se les dé opción de afiliarse a este instituto.

A pesar de las indefiniciones, Ahumada y su equipo ya vislumbran el despegue. Estiman que los ingresos de Ara este año rondarán los 6,200 mdp y espera que para 2015 aumenten 10%.

Para vencer la indiferencia de los inversionistas con la acción de Ara, Ahumada dice que, en caso de que concrete la venta de algunos de sus centros comerciales, empleará esos recursos para fortalecer sus balances financieros, sin importar que sean un negocio aparte y cuyos números no se consolidan en los de la compañía.

Además, ofrece en unos años la opción de que Ara aproveche su experiencia para construir plantas de tratamiento de agua, drenajes, puentes y hasta carreteras en sus desarrollos; podría empezar con un porcentaje pequeño de sus ingresos, 5% tal vez, con algún socio que aporte el capital y ara la realización de la obra.

Pero a juicio del mercado, lo que Ara necesita es mejorar su rentabilidad. Tras la crisis, necesitaba arreglar los balances, afrontar deudas, poner inventarios y cuentas por pagar en nivel saludable; algo que ya hizo en 2013. Hoy, necesita ofrecer vivienda a compradores con mayores niveles de ingreso, dice Gayol.

Como en aquel viernes, Ahumada se lo toma con calma. Y el mercado también: “Lo conservador puede ser desventaja, porque el número de pequeñas constructoras ha crecido notablemente y están bajando precios, algo que Ara no hará, sino que esperará a que se desinflen para empezar a ganar mercado”, vaticina Javier Gayol.

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