El precio de la vivienda en el país es afectado tanto por problemas en la oferta como en la demanda, pero una burbuja especulativa como la que se generó en EU es un escenario ajeno a México.

 

 

Por Nadia Alexandra Yáñez Macías*

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En los últimos años de crisis el incremento de los precios de las viviendas en México ha generado preocupación, ¿esto será señal de una posible burbuja inmobiliaria?

A raíz del desplome de los precios de las viviendas en Estados Unidos y sus visibles consecuencias tanto para el sector financiero como para el sector real, en otros países las alzas en la materia se han vuelto una preocupación. España y algunos países latinoamericanos como Brasil han presentado aumentos significativos en los años posteriores al desplome estadounidense.

En México, los precios de la vivienda se han incrementado alrededor de un 5% en los últimos seis años, por lo que se habla de una burbuja en el sector vivienda. También el sector de la construcción se mantiene en números negativos y las desarrolladoras de vivienda se encuentran en crisis, principalmente las que cotizan en el mercado bursátil.

Mientras que el sector de la construcción siguió con una racha negativa respecto al año pasado, presentando una contracción de casi 4%, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), el índice Habita (que agrupa a las seis desarrolladoras de vivienda más grandes) sigue mostrando constantes caídas y una gran volatilidad para lo que va del año. Desarrolladoras como Ara han tenido que salir del índice de precios y cotizaciones (IPC), y otras, en un caso dramático, han tenido que reestructurar su deuda y declararse en concurso mercantil, como el caso de GEO.

Lo anterior nos llevaría a pensar que el problema es meramente la caída en el valor de las acciones de las grandes desarrolladoras y que la crisis en el sector de la construcción es un efecto de la crisis mundial, así como un efecto del estado recesivo de la economía mexicana, que en conjunto repercutió en el alza de los precios. ¿Cuál ha sido el problema?

La política de vivienda presentada por la administración federal actual postuló una reorientación de los créditos y los subsidios, bajo lo cual se fomentaría el crecimiento urbano ordenado, así como un mayor acceso a la vivienda por parte de las familias con escasos recursos; sin embargo, la planificación urbana comenzó a ser un tema que tenía que aparecer en la agenda. Las deficiencias en cuanto a tal planificación se hicieron evidentes y comenzaron a ser un problema. A partir de 2011 comenzaron a eliminarse los subsidios a las urbanizaciones con alto grado de dispersión y que se consideraban con “poco progreso”, tales como la construcción de viviendas de un piso; en su lugar, el gobierno federal prefirió apoyar la construcción de torres de departamentos en áreas urbanas.

Ante tal situación, las empresas constructoras se vieron presionadas a adaptarse a esta política y, como consecuencia, diversas obras de construcción tuvieron que detenerse, por lo que en un esfuerzo por recuperar el terreno perdido algunas empresas decidieron incrementar su precio de venta. Desde el año 2000 hasta la fecha se han construido cerca de dos millones de viviendas de bajo costo, lo que ha ido a la par de una ampliación del crédito a los sectores de menores ingresos, que mínimamente contaban con un trabajo remunerado.

El gobierno federal hizo explícita su intención de dinamizar el crédito a la vivienda para este estrato de la población, tanto con la política de vivienda como con la reforma financiera, por lo cual se pretendió incrementar el número de créditos otorgados por el Infonavit, así como el monto prestado, además de que se ha buscado que los bancos comerciales tengan mayor certidumbre legal mediante una reforma al sistema de garantías sobre los créditos que se otorgan. En los últimos 12 años el Infonavit logró duplicar la cantidad de créditos otorgados en comparación con años previos al 2000, por lo que es evidente que ha habido un dinamismo en el sector de la vivienda, sin tomar en cuenta que el crédito otorgado por la banca comercial también incrementó.

Un problema latente a partir de 2008 es el aumento de la cartera vencida hipotecaria para casi todas las instituciones que otorgan este tipo de crédito (Infonavit, Sofol, Sofom y banca múltiple), y dado que ni el empleo ni el crecimiento económico han repuntado, las personas que adquirieron un crédito y quedaron desempleadas dejaron de pagarlo y de aportar sus cuotas (si lo hicieron con alguna institución gubernamental). Si añadimos que muchas viviendas han sido deshabitadas en los últimos años, ya sea por la morosidad o por la inseguridad que se vive en el país, decimos que el precio de la vivienda está siendo afectado tanto por problemas en la oferta (crisis en las constructoras y desarrolladoras de vivienda) como por problemas de demanda (menores ingresos de las familias y menor acceso al crédito).

Como lo mencionó Robert Shiller, Premio Nobel 2013, una burbuja especulativa como la que se generó en Estados Unidos es un escenario ajeno a México. El sistema financiero no está en condiciones de generar un mercado para la proliferación de instrumentos alternativos teniendo como colateral los créditos. Los incrementos de precio que han presentado las viviendas han sido mínimos en comparación con la burbuja estadounidense y los problemas de adaptación que han tenido las constructoras, así como el entorno económico recesivo, provocan que no haya incentivos para construir. Las familias mexicanas no están en condición de adquirir una vivienda, y menos a altos costos, ya sea por la incapacidad de tener acceso al crédito como por la falta de un empleo remunerado formal que les garantice el poder recurrir a alguna institución gubernamental.

Como sector estratégico, el sector de la construcción aporta cerca del 6% del Producto Interno Bruto y participa en la generación de casi 6 millones de empleos, según datos del INEGI, por lo cual, para reactivar al sector y a su vez lograr que las familias tengan acceso a una vivienda, es necesario reactivar las expectativas de las empresas y la generación de empleos formales que permitan que los créditos sean pagados. También es necesario que las políticas implementadas por el gobierno federal sean graduales si se pretende una mejora en la planificación urbana y que sean compatibles con la reactivación de la economía.

 

*Escritora de economía en Paradigmas (@RevParadigmas).

 

 

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