Tras los momentos históricos vividos por la industria inmobiliaria en 2008, hemos aprendido que la parte fundamental esta actividad es conocer las señales que el Mercado presenta y analizarlas para entender cómo aprovechar mejor las oportunidades.

 

 

Desde hace un par de años, la economía Mexicana a nivel macro, muestra  señales de crecimiento y estabilidad. A nivel internacional, México es visto como una oportunidad de inversión siendo esta mas enfocada a la Industria Inmobiliaria. Sabemos también, que las Afores y  CKDs buscan invertir en proyectos inmobiliarios que sean generadores de infraestructura, así como la inversión se enfoca a proyectos inmobiliarios productivos en las áreas comerciales, industriales y de oficinas.

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Se han creado instrumentos en inversión inmobiliaria FIBRAs, altamente rentables y que son llevados a la BMV a través de CBFI´s (Certificados Bursatiles Fiduciarios Inmobiliarios)  Ahora más que nunca, es claro el crecimiento inmobiliario residencial en los sectores medio, medio plus, residencial, residencial plus, y también el despunte y reactivación de los mercados turísticos.

El crecimiento de las zonas metropolitanas, el surgimiento de nuevas plazas en corredores como el del Bajío (Guanajuato, Aguascalientes, Querétaro, Jalisco, San Luis Potosí), más generación de empleos por manufacturas extranjeras y nacionales e incluso empresas de la industria aeroespacial, que están estableciendo sus operaciones en nuestro país.

Proyectos de talla mundial como los que conjuntan áreas de oficinas, áreas comerciales y área de vivienda residencial y que han cambiado de modo importante el panorama urbano de la Ciudad de México y la Zona Metropolitana, son realidades que están en pleno desarrollo

Los Bancos impulsan ahora más que nunca los instrumentos Hipotecarios para adquirir vivienda con inmejorables condiciones y tasas de interés, en el ámbito de un sector financiero sano, globalizado, regulado y en desarrollo.

Vemos que es una Industria que vive un momento dorado en el ámbito Comercial y Residencial.

Sin embargo, hay un sector del Mercado que parece hacer más ruido de crisis que todos estos indicadores de grandeza….y es el que ha venido sonando como el desplome de las “Vivienderas” y el cambio de panorama en el Mercado Inmobiliario de Interés Social

 

¿Qué paso?

Desde los últimos dos trimestres del 2012, el índice Habita de la BMV (el que engloba a las 6 empresas desarrolladoras en Mexico que cotizan en la bolsa siendo empresas públicas y que son: ARA, URBI, GEO, HOMEX, SARE y HOGARB), sufrió importantes caídas por los reportes trimestrales de dichas empresas que reflejaban números negativos en sus reportes.

En abril 2013, se registró la baja más importante del índice, que desde el segundo semestre del 2012 y hasta Abril 2013, había registrado una caída mayor al 60%.

 

¿Cuáles fueron los factores que detonaron la caída de los grandes desarrolladores de vivienda de interés social?

Hubo retraso en los subsidios y en algunos casos cancelación de los mismos para la adquisición de vivienda de interés social, en especial, subsidios para los trabajadores que ganaban menos de 2 salarios mínimos (para vivienda de hasta 230,000 pesos), a esto se sumó la disminución de un 6% en créditos Infonavit que se aplicarían en el 2012.

Se dio impulso a créditos sobre la cuenta de Infonavit de los trabajadores para la adquisición de vivienda usada y para la remodelación de vivienda.

La nueva Política de Vivienda anunciada en Febrero 2013, tuvo un ajuste importante de reglas que afectaron la operación de las desarrolladoras de vivienda antes mencionadas, los cambios que más impactaron fueron:

Prioridad a la vivienda vertical, esto conlleva a un aumento de costos  ya que es más económica la construcción de vivienda horizontal.

Los subsidios se otorgaran a vivienda en áreas donde haya infraestructura y sólo a vivienda construida. Esto es a vivienda vertical que esté cercana a las áreas urbanas. Una gran mayoría de las reservas territoriales de las vivienderas, se encuentra en áreas no sujetas a subsidio. Estas reservas se encuentran en áreas que requieren incluso muchas horas o inversión de tiempo de tiempo en transporte para llegar a las áreas urbanas. El valor de las tierras se verá afectado y en muchos casos serán tierras que no se podrán utilizar para el desarrollo de vivienda bajo este nuevo esquema.

El nuevo proyecto de la Política Pública para el Sector de la Vivienda, incluye la creación de la SEDATU (Secretaria de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano), que a partir de ahora coordinara la política de vivienda que anteriormente coordinaba la CONAVI.

La SEDATU, tendrá la tarea de planear la densidad las áreas urbanas a través de definir en dónde se puede desarrollar la vivienda vertical así como impulsarla. Estos dos ajustes son los que más afectan a las empresas desarrolladoras, básicamente en los rubros que componen sus flujos. La vivienda vertical requiere menos terreno y es de más rápida venta, para vender la vivienda vertical, se debe tener todo el edificio construido. Además edificar casas es más económico que edificar edificios.

El tema de las reservas territoriales afecta de manera importante ya que pueden no entrar dentro de la clasificación de la SEDATU y por las mismas razones no ser sujetos de subsidios lo que no hace viable el desarrollo inmobiliario. Además, a nivel de flujo no serán aplicados a rubros que generen flujo sino más bien a pasivos fijos de largo plazo o de difícil realización. La reclasificación de los terrenos podrá generar aun, mas perdidas a las vivienderas de las que ya vienen registrando.

Se suma a este tema, el cambio en la demanda de vivienda rentada y de interés medio ya que hay regiones con ciudades medias que se están consolidando debido al crecimientos y establecimiento de manufactureras que requieren personal más calificado y por ende con mejores ingresos.

Estos factores han contribuido a las drásticas bajas de las Desarrolladoras tanto en los índices bursátiles, en su participación de vivienda construida y en sus reportes financieros.

Con el cambio de Política, hay también buenas noticias y son:

* Se busca impulsar la demanda de vivienda dando créditos a miembros de las Fuerzas Armadas, agrupaciones policiacas y a empleados estatales y municipales. Además se impulsaran créditos y subsidios para mejorar y ampliar viviendas.

* Como en todo, siempre hay empresas desarrolladoras que han crecido con otras estrategias y que podrá beneficiarse de estas nuevas reglas y que actualmente están desarrollando vivienda en este rubro, de manera exitosa y que han tenido mayor flexibilidad para ajustarse al mercado y han ganado participación.

* Las grandes desarrolladores necesitaran generar estrategias para adaptarse recuperarse y alinearse a la nueva Política. Como cotizan en Bolsa, tendrán la responsabilidad de alinearse, recuperarse y crecer.

Me gustaría, terminar, comentando que el mercado inmobiliario está compuesto de diversos sectores y que es importante analizarlos, diferenciarlos y considerarlos con los factores distintos que los componen. Sería viable en este caso, hacer un FODA de cada sector para tener un amplio criterio de análisis y concluir así, que el mercado inmobiliario es siempre una gran oportunidad de inversión, desarrollo y corretaje.

 

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