Por Alberto Cuenca y Luis Velázquez 

El esqueleto de lo que será una lujosa torre de oficinas se levanta al costado de una presa en la que se descargan aguas negras, al surponiente de la CDMX. Es el número 3042 de la avenida Periférico Sur, en la colonia Jardines del Pedregal, una zona de alta plusvalía. Ahí se construye un edificio de 15 pisos y 10 sótanos, junto a un embalse de agua de alcantarillado llamado Presa Anzaldo.

El olor de las aguas residuales es una metáfora de la ilegalidad que ronda el proyecto. En unas láminas verdes, que hacen las veces de barda, hay decenas de sellos de clausura de la delegación Álvaro Obregón, “por infrin­gir el reglamento de construcciones”. Algunos pegotes tienen fecha del 18 de abril de 2016, pero encima de ellos hay una lona que da cuenta de una “manifestación de construcción” emitida por esa misma delegación y que permite la realización de la obra a partir del 27 de abril, y con vigencia hasta 2019.

Hay un desorden en la ciudad, y se debe a la debilidad técnica de las leyes y a la intromisión de intereses particulares del sector inmobiliario en las políticas de desarrollo urbano, dice Ignacio Kunz Bolaños, del Cen­tro de Investigaciones en Urbanismo de la UNAM.

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Kunz es más directo: hay una alianza entre desarrolladores y au­toridades. El contubernio es en dos sentidos, acusa: por un lado, en la aprobación de proyectos irraciona­les y fuera de la lógica urbana, como es el caso de Nuevo Polanco y de las grandes concentraciones de edificios habitacionales (como Las Grana­das o las que existen en el cruce de Periférico y avenida San Antonio); y, por el otro, con inspecciones que ignoran irregularidades, como dejar que se construya un piso de más en los edificios o aceptar documentos falsificados para la obtención de algún permiso.

La Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) tampoco res­pondió las llamadas de Forbes para opinar sobre el tema.

Hay una corrupción generalizada de autoridades de los distintos nive­les, gestores, notarios y desarrolladores inmobiliarios, señala Xóchitl Gálvez, jefa delegacional en Miguel Hidalgo. “Todo está diseñado para que esto sea corrupto”, sentencia. “Nadie ha querido que esto se acabe porque se acaba el negocio para mucha gente”.

Para las autoridades de la CDMX, el origen de la corrupción es la sobreregulación. Hay 12 leyes enfocadas al tema, entre ellas, las de Movilidad y Protección Civil, ade­más de 16 programas delegaciones y 1,200 normas, dice Felipe Gutiérrez, titular de la Seduvi. “La normativi­dad es excesiva, compleja y contra­dictoria”, añade, y la confusión ha dado pie a la corrupción.

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Quiénes pierden

En la capital del país se construyen 6 millones de m2 de oficinas y centros comerciales, 50% más que hace tres años, además de 8,000 viviendas, de las cuales 60% son de tipo residen­cial, según la Oficina Valle de México de la Cámara Nacional de la Indus­tria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda (Canadevi).

Las irregularidades corren al pa­rejo de este auge. El informe de 2011 de la Procuraduría Ambiental y de Ordenamiento Territorial (PAOT) reconoció que, en esta ciudad, los propios funcionarios que gestionan el suelo urbano violan las normas, y que hay incongruencia y falta de articulación de los instrumentos de planeación urbana.

La PAOT reconoce también que la mala planeación ha dado por resul­tado la expulsión de los más pobres a otras entidades y la especulación desmedida con el uso del suelo. La población expulsada se ha ido a vivir a sitios como Huehuetoca y Tizayuca, en el Estado de México, e incluso a lugares más lejanos, como Veracruz, dice Gutiérrez, de Seduvi.

La expulsión de la población más pobre empezó, contradictoriamen­te, en diciembre de 2000, con el Bando 2 que emitió el gobierno de izquierda de Andrés Manuel López Obrador, dice Esther Maya, doctora en urbanismo por la UNAM.

Pero si el propósito del Bando 2 era que familias de bajos recursos vivieran en el centro de la ciudad, lo que logró fue lo opuesto: el valor del suelo y las propiedades se disparó exponencialmente, lo que elevó el impuesto predial y la renta de vivienda. Así, la CDMX se volvía to­davía más inaccesible para los más pobres, a los que lanzó a la zona conurbada, dice la urbanista Maya.

El Bando 2 fue eliminado en febrero de 2007, pero los problemas siguieron y se ex­tendieron a otras zonas de la ciudad. Los valores del suelo subieron en el resto de las demarcaciones y se empare­jaron a los precios de la zona considerada en el Bando; por tanto, la exclusión social se extendió a prácticamente toda la ciudad. “¿Qué opcio­nes se presentaron para esa población de escasos recur­sos? Hacinarse con familia­res, invadir suelo de conservación o irse a la periferia”, dice Pablo Benlliure, investigador de estudios metropolitanos de la Universidad Autónoma Metropolitana (UAM).

Los elevados costos del suelo y la vivienda han expulsado de la ciudad a 90,000 personas cada año, unas 30,000 familias, estima Manuel González Martínez, director de la oficina Valle de Méxi­co de Canadevi. De acuerdo con Seduvi, 400,000 personas se han ido de la ciudad en los últimos cinco años.

Según el documento “Perspec­tivas Estadísticas DF 2011” y la “Encuesta Intercensal 2015”, ambos del INEGI, entre 2010 y 2015 la población de la ciudad creció apenas en 134,200 habitantes, mientras que en las delegaciones centrales ésta no ha aumentado, salvo en Benito Juárez, que pasó, en ese pe­riodo, de 385,000 a 417,000 habitantes.

 

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La excluyente norma 26

En una vuelta de timón, el gobierno de Marcelo Ebrard cambió una serie de normas, aunque entre la desaparición del Bando 2 y las nue­vas estrategias pasaron tres años de indefinición gubernamental. Fue hasta 2010 cuando se modificó la Norma de Ordenación Urbana Número 26, conocida como Norma 26, que facilitó los trámites a los desarrolladores para que pudieran construir vivienda popular y de inte­rés social en todas las delegaciones, siempre que no excediera el precio de 30 veces el salario mínimo anua­lizado por vivienda, equivalente en ese momento a 700,000 pesos (hoy serían 799,000 pesos).

En respuesta a una solicitud de información pública, la Seduvi informó que, entre 2010 y julio de 2016, otorgó el visto bueno de sus­tentabilidad, con base en la Norma 26, a 4,551 viviendas, aglutinadas en 136 proyectos. El visto bueno de sustentabilidad es el resultado de un estudio técnico-jurídico por el que la Seduvi da su aval a un proyecto.

Sin embargo, en agosto de 2013, el gobierno de la CDMX anunció la suspensión de la Norma 26, al reconocer que los desarrolladores de vivienda le daban un uso indebido, pues en realidad las viviendas edi­ficadas se ofertaban en un rango de entre 1 y 3.5 mdp.

Mientras tanto, una nueva medi­da revolotea en la Asamblea Legis­lativa del Distrito Federal (ALDF). Diputados proponen derogar la Norma 26 y cambiar artículos de la Ley de Desarrollo Urbano para que las viviendas populares y de interés social que se construyan sólo se pue­dan revender en los siguientes 30 años al precio al que fueron adquiri­das, más un excedente que no sería mayor que la inflación. Además, es­tablece que la vivienda popular sólo se edifique en zonas donde el valor unitario del m2 de suelo sea menor a los 3,500 pesos (esto tendría validez solamente en zonas del oriente de la ciudad, como Iztapalapa).

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Un turbio artículo 41

Desde que entró en vigor la Norma 26, en 2010, la ALDF hizo reformas a la Ley General de Desarrollo Urbano (LGDU) en las que incluyó mecanis­mos específicos para la aprobación de cambios de uso de suelo en casos de proyectos inmobiliarios de alto impacto social y urbano.

Los procedimientos quedaron definidos dentro del artículo 41 de esa ley, en donde se estableció que las solicitudes de cambio de uso de suelo deben presentarse ante la Seduvi, la cual remitirá la petición a un Comité Técnico para su dictami­nación. Con el dictamen se genera un expediente, que luego se envía a la ALDF, la cual deberá discutir y aprobar el cambio de uso de suelo para que, a su vez, el Jefe de Gobier­no lo promulgue.

Para Francisco Guerra y Ru­llán, habitante de la colonia Lomas de Chapultepec, en la delegación Miguel Hidalgo, el artículo 41 fue una trampa.

“Según ese artículo 41, quien quiera hacer un cambio de uso de suelo, debe colocar un anuncio en el predio para informar que está so­licitando uso de suelo, y los vecinos tienen 15 días naturales para objetar­lo. Pero, ¿qué sucede? Entre que te enteras y lo objetas, ya se fueron los 15 días. Para colmo, muchos desa­rrolladores hacen trampa al colocar el anuncio: un notario certifica que se instaló, pero luego lo quitan y el procedimiento sigue. Entonces nadie se enteró hasta que se autorizó el cambio de uso de suelo”, acusa.

Sobre el artículo 41, Felipe Gutié­rrez, titular de Seduvi afirma que los cambios de uso de suelo se han “dra­matizado”. Comenta que en la actual administración sólo se han realizado modificaciones de uso de suelo en 40 casos y que hay sectores a los que les conviene magnificar el tema.

Asegura que, a partir de algu­nas quejas vecinales, se han hecho modificaciones a proyectos inmo­biliarios y destaca que ahora los vecinos tienen 2,000 participantes en el Consejo para el Desarrollo Urbano y Sustentable (Conduce), un organismo en el que especialistas, académicos, urbanistas, colonos, desarrolladores y empresarios re­visan y opinan sobre los programas de desarrollo urbano, para enrique­cerlos. Destaca que se han realizado ya más de 100 mesas de trabajo en dicho Consejo.

“Hoy da muchos réditos políticos declarar que se toman decisiones unilaterales, cuando todo tiene pesos y contrapesos”, dice el funcionario.

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Los sistemas de actuación por cooperación

Hay otro tipo de conflictos. Josefina Mac Gregor, de la asociación civil Suma Urbana, señala la trampa de una figura denominada Sistema de Actuación por Cooperación (SAC). “Estos sistemas son una publicación que hace el Jefe de Gobierno en la Gaceta Oficial de la CDMX, donde determina un polígono o superficie específico y ahí el gobierno puede llegar a acuerdos particulares con constructores para modificar usos de suelo manejados a través de un fideicomiso privado que sólo gene­rar opacidad”, explica Mac Gregor.

Dice que, entre 2015 y lo que va de 2016, el gobierno de la ciudad ha generado seis SACs, en las colonias Granadas, Doctores, La Mexicana (Santa Fe), Tacubaya, la zona de Ala­meda Reforma y el distrito San Pablo (Centro Histórico), involucrando 1,233 hectáreas. Además de cambios en los usos de suelo, esos sistemas permiten modificar alturas, densida­des y uso del espacio público, agrega la integrante de Suma Urbana, evitando controles y procesos admi­nistrativos, como la consulta pública del plan, la discusión y aprobación en la ALDF o la difusión del proyec­to y su impacto zonal.

Aclara que, si bien los SACs no son una figura ilegal, pues existe desde 1996 en la legislación local, la forma en la que queda configurada a través de un fideicomiso privado sólo genera opacidad y falta de ren­dición de cuentas.

Los SACs que se han publicado en la Gaceta Oficial de la CDMX detallan que su objetivo es el me­joramiento y sustentabilidad de las zonas donde actúa, mediante facili­dades administrativas para tramitar licencias, permisos y autorizaciones y, a cambio, los desarrolladores realizarán obras de mitigación con recursos propios que se depositan en el fideicomiso privado.

 

La nueva carta magna

La nueva Constitución de la CDMX, en proceso de deliberación, alimenta las expectativas de que, ahora sí, habrá una mejor regulación en el uso del suelo.

La iniciativa que el Jefe de Go­bierno envió a los diputados incluye un capítulo sobre ordenamiento te­rritorial, que contempla la creación de un Instituto de Planeación de la Ciudad, con autonomía técnica y de gestión. Se encargaría de elaborar el Plan General de Desarrollo y el Programa General de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, y de presentarlos a la ALDF para su ratificación.

Ahí se contempla el uso eficiente del suelo urbano, la generación de vivienda social y la densificación, pero sujeta a capacidades de infraes­tructura, la imagen urbana y el uso de predios baldíos.

Prevé también que las autorida­des deban informar y consultar a la comunidad sobre los cambios del uso de suelo, y presentar estudios de impacto social, económico y am­biental, sólo que la consulta no será vinculante en todos los casos.

Finalmente, también impone el objetivo de evitar procesos de segre­gación social y establece que será el gobierno de la ciudad el responsable de gestionar el suelo para garantizar el desarrollo incluyente y ordena­do, algo que, para los diputados opositores, resulta insostenible, bajo el argumento de que en la iniciativa se olvidó garantizar el derecho a la propiedad privada.

Frente al proceso de elabora­ción de una Constitución local, la urbanista Esther Maya, sentencia: “No se trata de crear legislación o modificarla; las leyes ahí están, pero no se aplican porque hay muchos intereses y hay corrupción”.

 

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