Esta historia fue publicada en la edición impresa de julio de 2018 de Forbes México. Suscríbete.

 

Por Marisol Huerta Maldonado

A siete años del lanzamiento de las llamadas Fibras en México, esta figura de inversión se encuentra hoy en el ojo de la tormenta, debido a la falta de transparencia de su gobierno corporativo, en particular de los equipos de administración que la dirigen y, sobre todo, del uso que hacen de la figura del asesor externo.

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Ese desapego a las buenas prácticas impide a estas Fibras o Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces acceder a mayores inversiones en el mercado e incluso ha producido conflictos, que se han hecho públicos, entre los inversionistas.

Por la manera en que fueron estructuradas, las Fibras pueden ser administrados internamente, a través de personal contratado para ello, o por asesores externos. En este último caso, los administradores son compensados con una comisión fija, calculada sobre el valor de las propiedades de la Fibra, más una comisión variable por la administración de esas propiedades. De las 13 Fibras que operan en el mercado mexicano, actualmente tres son administrados de manera interna y 10 por terceros.

El caso que mejor ilustra las discrepancias es el de Fibra Shop. Sus principales inversionistas, la administradora de fondos para el retiro Sura y la firma de inversiones Dunross & Co., expresaron su inconformidad porque, a su juicio, el desempeño negativo en el valor de Fibra Shop se debe no sólo a las circunstancias del mercado, sino a dificultades estructurales de la compañía.

Los inversionistas institucionales que apuestan a las Fibras, las Afores y los fondos generalmente deberían de ganar por dos conceptos: el pago de dividendos, equivalente a 95% de las utilidades generadas por la Fibra, más el rendimiento en el mercado de Certificados Bursátiles Fiduciarios de Inversión (CBFI), que son el equivalente a las acciones de las emisoras. Pero, en el último año, el rendimiento de los CBFI ha sido menor a los índices del mercado de valores, lo que ha hecho brotar las discrepancias.

El administrador externo, por su parte, recibe siempre sus comisiones, independientemente de cómo se comporten los títulos de la Fibra que administran en el mercado, y se calculan de acuerdo con lo planteado en los estatutos de la Fibra: en función del valor de los activos que administran; así que pueden dedicarse a comprar y comprar activos, sin importar si aportan valor al negocio, dicen las fuentes consultadas.

“No hubo la transparencia de cómo pagaba [Fibra Shop] al asesor externo; sólo sabemos que pagaba menos [a los inversionistas] argumentando el pago al asesor. Como inversionista, dices: ‘Yo te estoy dando el capital para que expandas la Fibra o lo que quieras, pero el asesor externo se está llevando todo o gran parte del pastel, lo que todavía no se traduce en un valor de la Fibra’”, señala un manejador de activos que pidió omitir su nombre.

“Era como una caja negra: no sabíamos cómo se pagaba. Lo que sí es un hecho es que no le agregan valor a la Fibra”, cita la fuente.

No es el único caso. “Hay un conflicto entre los inversionistas y las Fibras por el uso del asesor externo, al que se critica por cobrar altas tarifas y porque no es transparente este cobro”, señala Juan José Gutiérrez, analista de Multiva.

El tema se complica más cuando una misma empresa crea la Fibra, es parte de sus accionistas y, a la vez, es dueña de la empresa que hace de asesor externo. “Es el caso de la familia El-Mann, de Fibra Uno, y algunas otras que son dueñas de la empresa administradora, reciben el pago por administrar y, como inversionistas, ganan los dividendos, más el rendimiento del CBFI; y ahí es donde está el verdadero problema”, dice otro administrador de fondos que fue consultado al respecto.

Todo claro desde el principio

El representante de las Fibras, Gonzalo Robina Ibarra, rechaza, desde luego, que la pérdida de atractivo de estas entidades se deba a problemas internos. “Están por debajo del valor neto de sus activos, [pero] no tiene una razón directa con esto [los pagos a los asesores externos]; llamémosle volatilidad en los mercados por el cambio de gobierno en Estados Unidos, las elecciones [en México], las tasas de interés [al alza], la renegociación del TLCAN, temas que no están en manos de los administradores de las Fibras”, afirma Robina.

Las condiciones en las que funcionan las Fibras estaban claras desde un principio, dice el presidente de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra). Todas empezaron con una administración externa, agrega, ya que el modelo en México replica al de los Real Estate Investment Trust (REIT, por sus siglas en inglés) de Estados Unidos.

Las reglas son transparentes desde que se crearon las Fibras; en los prospectos estaba esta figura (del asesor externo), añade Robina, quien es, a su vez, director general adjunto de Fibra Uno. “Nuestros prospectos de colocación lo tenían perfectamente explicado y, bajo esas condiciones, entraron todos los inversionistas; desde que pusieron su primer peso en cualquier Fibra se conocía cómo estaba el gobierno corporativo en cuanto a la estructura de administración. Entonces, a nadie se le torció el brazo para que le entrara”, expresa.

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En Estados Unidos, cuando las Fibras nacieron (en la década de 1960), éstas comenzaron siendo administrados por externos; 30 años después (en la década de 1990), comenzaron el proceso de internalización, es decir, los asesores externos dejaron de serlo y se incorporaron como parte del equipo interno. En México, ese paso sólo lo han dado algunas Fibras.

Para los manejadores de fondos, la intención original de contratar expertos en el sector es buena, porque aportan know how al sector, pero se abusó de la figura y se provocó un daño a la imagen de las Fibras, aceptan.

“Los [inversionistas] institucionales se dieron cuenta de que en México la figura del asesor se corrompió; no hay una estandarización en los fees [cobros que hacen]: cada Fibra paga diferente y no se sabe. En verdad. Yo, por eso, a pesar de que mis mandatos me lo permitan, no le entro [a invertir en Fibras]; se me hace poco transparente”, dijo uno de los administradores de fondos que pidió no ser identificado.

Robina insiste en que todos los inversionistas conocen a fondo costos que cobra cada uno de los administradores. “Todos los inversionistas conocen a detalle los costos que cobra cada uno de los administradores [externos]. En eso no hay la menor duda; eso es 100% transparente”, afirma el dirigente. “Lo que no está es estandarizado, es decir, una [administración] cobra unas cosas y otra cobra otras; eso es otro tema y que será difícil de estandarizar, porque la naturaleza de los administradores es distinta… Que yo sepa, como presidente [de Amefibra], digo que no hay ningún esfuerzo en el sentido de homologar los fees de las administraciones [de las Fibras]; no lo hay. Pero te reitero que todos estamos tomando en cuenta y considerando la posibilidad de la internalización”.

En el caso de Sura y Dunross & Co., trascendió en los medios que su reclamo a Fibra Shop no sólo fue por pagar altos montos a la administradora externa, sino por haber decidido adquirir éste por un monto, a su juicio, también excesivo. La administradora adquirida se llama El Asesor y es propiedad de Grupo Central de Arquitectura y Grupo de Inversionistas Patrimoniales, ambos fundadores de Fibra Shop (un caso similar al de Fibra Uno). En un comunicado, Fibra Shop informó que, en marzo pasado, pagó 215 millones de pesos (mdp) en efectivo y en una sola exhibición por 40% de las acciones de El Asesor.

“Consideramos que la compra del 40% de El Asesor es una asignación de capital totalmente errática y consiste en una absoluta transferencia de valor a ciertos miembros del Comité Técnico”, habrían expresado Enrique Solórzano Palacios, director general de Afore Sura y Jörgen Persson, ceo de Dunross & Co, en una carta ampliamente difundida por la prensa mexicana.

Llegan los cambios

Algunos ya reaccionaron a los reclamos de los inversionistas y cambian sus estatutos. Es el caso de Fibra Inn, que recientemente llevó a cabo una asamblea para proponer modificaciones. Actualmente, sólo tres de las Fibras que hay en el mercado tienen administración interna: Fibra Monterrey (que nació con un gobierno independiente internalizado), Fibra HD y Fibra Inn (en proceso de integrar la administración).

Fibra Inn atendió las demandas de sus inversionistas institucionales y ha entrado en un proceso de internalización, que significa eliminar el asesor externo, reconoce Lisset Chang. La medida ha producido ahorros y el mercado ha valorado lo que la empresa está realizando en lo tocante a gobierno corporativo.

Dentro de los beneficios de administrar la Fibra de forma interna está la generación de menores gastos, resultado de dejar de pagar los honorarios de los administradores externos. En la medida que crece la escala del negocio, esos gastos se vuelven menos representativos respecto del valor de los activos.

Qué hay del comité técnico

Otro tema de gran trascendencia para la transparencia del gobierno corporativo de las Fibras es que se cuente con un comité técnico para la rendición de cuentas.

“Es muy relevante contar con un sólido gobierno corporativo, pues esto le da sostenibilidad de largo plazo a la empresa, además de que genera valor para sus grupos de interés, se tienen más fuentes de financiamiento y se genera confianza, respeto y buena reputación para la marca”, comenta Abelardo Hernández, administrador de activos de Sura México.

Para este ejecutivo, en muchos mandatos, a los inversionistas institucionales se les pide que consideren una buena gestión de gobierno como condición para poder invertir en una determinada entidad, y es eso mismo lo que piden a las Fibras. “Empezamos a ver mejoras en temas de gobierno corporativo, en casos contados, pero todavía no de forma gremial o generalizada”, dice Hernández, de Sura.

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Las Fibras en México están siendo cuestionadas debido a la falta de transparencia de su gobierno corporativo. Foto: Fernando Luna Arce/Forbes México.

 

El presidente de la Amefibra reconoce que están revisando y analizando las demandas del sector. “Sabemos que algunos inversionistas globales están limitados para invertir en Fibras que no estén internalizadas, pero todos los [involucrados en] fibras hemos estado trabajado en alinear los intereses con los inversionistas; nosotros siempre escuchamos, estamos estudiando el proceso de hacerlo en beneficio de ambas partes”, comenta.

Sin embargo, Robina considera que es muy pronto para hablar de fechas en las que todas las Fibras hayan dejado de ser administradas por externos, a pesar de la presión de los inversionistas institucionales para que los ajustes se hagan en el corto plazo (lo que, por otra parte, también expresa su apetito por entrar en el sector).

El dirigente reconoce que algunos inversionistas le preguntan por qué en México las Fibras no nacieron ya internalizadas. “Cada una tiene su propia historia. En el caso de Fibra Uno [del que Robina es directivo], el grupo tenía muchos más activos por fuera; entonces, iba a crear un conflicto de intereses del management hacia la Fibra”.

Pero los inversionistas quieren más. “Falta mucho camino por recorrer en gobierno corporativo y estructura, como pueden ser cláusulas de control, poison pills, administradores externos, conflictos de interés, etcétera”, dice Hernández, de Sura.

El interés mutuo entre inversionistas y Fibras es lo que puede destrabar las diferencias. Las Fibras necesitan salir al mercado a recaudar capital para seguir adelante con sus planes de expansión, pero la condición clave para que los inversionistas les confíen su dinero es que cambien su manera de funcionar y adopten buenas prácticas de gobierno corporativo.

“Para que exista interés de una asignación adicional por parte de los tenedores actuales y sean [las Fibras] ‘invertibles’ para un universo más amplio de inversionistas [como, por ejemplo, los dedicados a los bienes raíces] deberá haber una evolución a mejores prácticas internacionales”, destaca el directivo de Sura.

Pero Robina no está convencido de que las medidas solicitadas por los inversionistas traigan ventajas. “Viendo los REIT que se han internalizado, [considero que] no hay estadística clara que diga que, en automático, hay un beneficio de mayor crecimiento en el sector por realizar este proceso”, comenta el presidente de la Amefibra, un organismo creado hace apenas tres años.

El desempeño que han tenido los títulos de las Fibras en el mercado accionario dan un balance negativo, debido a un fuerte descuento de dos dígitos en el valor de sus activos netos. En este sentido, tanto analistas como manejadores de fondos señalan que esta baja responde, en gran medida, al momento por el que pasan los mercados financieros, y, en menor, a los problemas que tienen estas entidades en materia de gobierno corporativo.

“Las Fibras han caído mucho en el último año porque están en el peor de los mundos: por un lado, se ha incrementado el costo del fondeo, y eso significa que, si traes los flujos de un proyecto con una tasa mayor, éste tiende a bajar de valor; y, por otro, por esta falta de transparencia en los fees, en la administración”, comenta Gutiérrez, de Multiva.

El escenario puede ponerse peor. Los inversionistas están preocupados de que aumentos en las tasas de interés adicionales a los ya ocurridos socaven el atractivo de las Fibras. Y hay cierta cautela a la hora de desarrollar y adquirir nuevas propiedades por la incertidumbre que produce la renegociación del Tratado de Libre Comercio de América del Norte.

Sin embargo, el modelo de las Fibras está lejos de agotarse. Lo atractivo es su modelo de negocio, que puede representar beneficios para cualquiera que invierta en estos fideicomisos, así como las distribuciones o dividendos que genera.

Hay al menos tres Fibras preparadas para salir al mercado; sólo esperan las condiciones adecuadas, comenta Robina. “Anticipo que el crecimiento de este sector será lento. Esperaría que surgieran al menos tres por año, o que veamos algunas fusiones en el sector”.

Para visualizar el gráfico, da click al siguiente título.


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