Para responder a este cuestionamiento es importante explicar, primero, su origen, objetivo y alcance; Jorge Castañares, nos da las claves.
Por Jorge Castañares
Director de Negocios en Aguirre Newman México
Desde la salida al mercado en 2011 del Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (FIBRA), FIBRA Uno, muchos se han preguntado si estos instrumentos financieros son realmente una opción de inversión.
Con la apertura comercial de México a través del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN), muchos sectores empresariales, incluido el inmobiliario, requerían de una nueva estrategia que, más allá del dinero, cambiara los estándares con los que se venían desarrollando en el país.
A partir de 1994, y con la instalación en México de muchas empresas de manufactura y logística, llegaron fondos y empresas inmobiliarias extranjeras a desarrollar, comercializar y administrar la construcción institucional de parques industriales de clase mundial en todo el territorio nacional. Podríamos decir que ahí nace el sector inmobiliario profesional que crece y aprende rápidamente, expandiéndose a otros segmentos como el comercial y el corporativo.
Para inicios del siglo xxi, el entonces Secretario de Hacienda, Francisco Gil, introdujo modificaciones a la Ley del Impuesto sobre la Renta en la búsqueda de democratizar la inversión en el sector. Dichas reformas originaron lo que hoy conocemos como FIBRAS. Por cuestiones de homologación de criterios y formas de tratamiento fiscal, este instrumento estuvo “enterrado” en la legislación por más de cuatro años, hasta que un grupo de asesores liderados por Pedro Aspe y el equipo de Protego (actualmente Evercore) se dan cuenta que para arrancar este vehículo se requiere del motor del mercado público y se dan a la tarea de impulsar los cambios necesarios que culminaron con la publicación del reglamento complementario en 2010. Hasta ese momento podemos decir que se tenía el marco legal idóneo para la estructuración de los fideicomisos.
Con el tablero de juego parejo y las fichas completas, las fibras estaban listas para iniciar la partida en el “negocio de la abuela”: rentar inmuebles. La presentación en sociedad de las FIBRAS en México fue de la mano de fibra Uno, en marzo de 2011, con una Oferta Pública Inicial (OPI) de más de 3,000 millones de pesos (mdp) utilizados para la adquisición de un primer portafolio de inmuebles patrimoniales diversificados en los segmentos industrial, corporativo y comercial, principalmente.
A partir de esa OPI, han salido al juego cinco fideicomisos de inversión en bienes raíces adicionales: dos especializados en el segmento hotelero de viajeros de negocio (FIBRA Hotel y FIBRA Inn); dos en el sector industrial de logística y distribución (MacQuarie y Terrafina) y uno más especializado en el sector comercial de centros comerciales (FIBRA Shop).
Los recursos que estos vehículos de inversión han levantado en estos dos años y medio son espectaculares: se estima que más del 34% de las emisiones de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) durante 2013 han sido a través de fibras (más de 40,000 mdp) y que el valor actual de capitalización de estos instrumentos supera ya los 100,000 mdp.
En lo que resta de 2013, se estima ver en el mercado tres fibras nuevas: una concentrada en el sector de usos mixtos (DANHOS) y dos más del segmento hotelero de negocios (AM Resort y Acosta Verde). Para 2014, Gigante, Comercial Mexicana y Liverpool están analizando entrar al juego.
Como cualquier inversión, las fibras nos ayudan a diversificar nuestro patrimonio y minimizar el riesgo, pero no son la “panacea de inversiones” ni la “garantía de rendimientos infinitos”. Hay una frase, que dice que el éxito “es el momento donde la oportunidad y la preparación convergen”. La oportunidad en el sector inmobiliario es real, ¿está usted preparado?
