Siendo nuestra casa como un producto de primera necesidad, ¿qué tan cierto puede ser que el mercado inmobiliario está en crisis?

 

 

Por Sylvia Villaseñor

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El mercado inmobiliario en México, al igual que la mayoría de los mercados en el mundo, está sujeto a las leyes de la oferta y la demanda, se clasifica en niveles socioeconómicos y es sujeto de análisis de mercado constante.

Hay varios factores implicados en el precio de una propiedad, y si es posible que haya crisis en uno de los sectores del mercado, es importante entender que esa crisis no es extensiva a todos.

Así como las acciones en bolsa son sujetas de análisis técnico y fundamental, y no todas reaccionan igual a los cambios del mercado, lo mismo pasa con los bienes raíces.

 

Mercado de acuerdo con niveles socioeconómicos. Esta categoría es con base en el nivel adquisitivo en que se encuentran las propiedades:

  • En niveles de $80,000 mn a $125,000 mn, encontramos las propiedades “informales”, que son autoconstrucción, vivienda no regularizada, vivienda que se encuentra en lugares sin servicios o en no aptos para ser fincadas, por ejemplo, en cauces secos de ríos o en áreas de deslaves o en lugares no urbanos. Ésta es la vivienda que “sufre” cuando crecen los cauces de ríos, o en áreas de deslaves. También es la vivienda edificada en lugares de alto nivel de pobreza, tierras ejidales u otras áreas no aptas para la construcción.
  • La vivienda de interés social empieza en niveles de precio de $125,000.00 mn y hasta niveles de $1,250,000 mn. Aquí podemos encontrar vivienda desarrollada por las “vivienderas” que se vieron afectadas por las leyes promulgadas el año pasado, y que son ARA, Homex, Geo y Urbi por mencionar algunas. Es vivienda que se desarrolla en gran escala y que está enfocada a los adquirientes con créditos Infonavit o Fovissste. Es vivienda de menos de 70 m² y que tiene las comodidades mínimas y además cuenta con todos los servicios y es vivienda regularizada.
  • El siguiente escalón corresponde a vivienda de $1,250,000 a $3,000,000 mn. Aquí ya aplica la obtención de créditos hipotecarios y la combinación de crédito Infonavit y Fovissste. A partir de este nivel es bien importante capitalizar el patrimonio inmobiliario. Cuando hagas una búsqueda, pregunta por las opciones en créditos hipotecarios.
  • Un escalón ya más interesante, sobre todo para el corretaje inmobiliario, es el del nivel de $3,000,000 mn a 6,000,000 mn y que representa una parte importante del mercado en ventas en $. Si bien representa menos del 10% del parque total de vivienda, es un nivel de vivienda que está en auge y que es representativo del nivel socioeconómico A y B. También en este nivel hay compra de inmuebles por parte de inversionistas, que los hacen parte de su cartera patrimonial de inversiones, ya que son excelentes para la renta.
  • La siguiente categoría estaría en el rango de $6,000,000 a $10,000,000 mn, y éste es aun un porcentaje muy delgado del mercado y que sin duda tiene una importante oferta y demanda. El nivel socioeconómico es A y podemos encontrar zonas de crecimiento de este tipo de propiedades muy importantes en el país. El crédito hipotecario es una gran herramienta para generar patrimonio, y utilizarlo en estos niveles de compra es muy recomendable.
  • Una categoría más sería de $10,000,000 y el límite, pues, en realidad puede no existir, ya que engloba propiedades de lujo y todas sus variedades.

 

Como vemos, éste es un análisis muy básico del mercado y faltaría incluir el mercado de rentas.

Decir que hay crisis en el mercado inmobiliario, y generalizarla, es realmente atrevido. Tener un lugar para vivir es igual de necesario que comer o vestir, así que es un artículo de primera necesidad. Además, como parte de nuestro ciclo de vida, las personas tenemos diferentes etapas de vida patrimonial; por ejemplo: matrimonio, salir de casa de los papás, la nueva opción de “roomies”, vivir juntos como pareja, tener hijos, y habrá quienes se divorcian, quienes se vuelven a casar, quienes puedan invertir en propiedades fraccionales, vacacionales, inversiones inmobiliarias patrimoniales; llega también el ciclo del “nido vacío” y se requiere un lugar más chico para vivir, residencias de retiro, etcétera. La gama es enorme y tan diversa como hay personas.

Entonces vemos que aseverar que hay “crisis inmobiliaria” es como tener visión de “túnel”. El mercado inmobiliario es muy generoso. Acércate a un consultor inmobiliario patrimonial y conoce bien tus opciones antes de hacer una inversión patrimonial.

 

Sylvia Villaseñor es especialista en Bienes Raíces en Coldwell Banker México.

 

 

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