México: la “tormenta perfecta” para la expansión urbana – I

Foto: Reuters.

¿Cómo y cuándo comenzó a gestarse el caos urbano que la política de vivienda generó en todo el país? Aquí le seguimos la pista al origen de la expansión urbana descontrolada que hoy nos ahoga.

 

 

Por Luis Zamorano*

 

El abatimiento del déficit de vivienda ha sido un sueño largamente acariciado por los gobiernos en México, quizá desde la época post revolucionaria.

Si bien los gobiernos estatales (nivel subnacional), han hecho algunos esfuerzos en la construcción y/o financiamiento de vivienda de interés social, fue el gobierno federal quien asumió dicho reto y quien el día de hoy, financia prácticamente la totalidad de la vivienda social.

Para tales efectos, la federación cuenta con diversas instituciones:

  • El INFONAVIT (Instituto Nacional del Fonda de Vivienda de los Trabajadores) administra los recursos que conjuntamente aportan los trabajadores y los patrones; con éstos se han financiado la enorme mayoría de las viviendas de interés social construidas hasta el momento.
  • El FOVISSSTE tiene un esquema similar al anterior, la diferencia fundamental es que está dirigido a los trabajadores del estado: a los burócratas.
  • La CONAVI (Comisión Nacional de Vivienda) otorga subsidios a la vivienda de los grupos sociales que viven en condiciones de pobreza o marginación); este subsidio representa un porcentaje menor del costo de la vivienda.
  • Adicionalmente, existen otros fondos y programas cuyo objetivo es otorgar créditos y subsidios a grupos vulnerables, muchos de ellos en el medio rural.

El INFONAVIT en primer lugar y en segundo lugar el FOVISSSTE, han sido los grandes constructores/financiadores de la vivienda social en México. En sus inicios, ambas instituciones se hacían cargo de la construcción de las viviendas. Es decir, eran responsables por adquirir el suelo, realizar los proyectos urbanístico y arquitectónico, urbanizar, construir las viviendas, asignarlas a los trabajadores, generar los créditos y recuperarlos en un plazo de hasta 30 años. Fue mediante este esquema que surgieron, en las décadas de los 70, medianas y grandes unidades habitacionales y conjuntos urbanos, muchos de ellos verticales y con mezcla de usos del suelo, que hoy en día, siguen siendo íconos del urbanismo y arquitectura en México. Varios de ellos son proyectos de destacados ingenieros y arquitectos, como Mario Pani.

En sus orígenes estos conjuntos urbanos se encontraban en la periferia de las ciudades mexicanas, también es cierto, que su ubicación era contigua o al menos cercana a la mancha urbana. Los terrenos en los que se construían eran predios de propiedad privada, adquiridos por dichos institutos.

De acuerdo a esta forma de operar, los institutos eran totalmente responsables de la ubicación, calidad y equipamiento de los conjuntos habitacionales, así como de la satisfacción de sus habitantes.

Durante la presidencia de Carlos Salinas de Gortari, las reglas del suelo y la vivienda cambiaron:

  • La propiedad ejidal (una forma de propiedad social resultante de la Revolución Mexicana) que anteriormente había sido “no enajenable”, recibió la posibilidad de transformarse en propiedad privada. Esto permitió que los núcleos ejidales que así lo decidieran, pasaran del régimen de propiedad social, al de propiedad privada; esto dio a cada propietario de una parcela de uso agrícola, la posibilidad de venderla, por ejemplo, a algún desarrollador urbano.
  • En un ánimo federalista, los municipios recibieron todas las facultades urbanísticas) entre ellas, la posibilidad de determinar las zonas urbanizables, las zonas para la expansión urbana.
  • El INFONAVIT y el FOVISSSTE dejaron de ser organismos urbanizadores y constructores de vivienda, para pasar a ser organismos financieros.

Se crearon entonces las condiciones para la “tormenta perfecta” en materia de expansión urbana: una oferta casi ilimitada de suelo urbanizable, amplias facultades locales para aprobar la urbanización de nuevos fraccionamientos y un gobierno federal (auto) relegado a su papel de financiero, que asignó a su política de vivienda exclusivamente un indicador de éxito: el número de viviendas construidas.

Si bien las condiciones normativas e institucionales para la expansión urbana se dieron durante el “salinato”, este cáncer incipiente se mantuvo encapsulado debido a que el sexenio de Ernesto Zedillo (1994-2000) fue muy complicado en términos económicos. La crisis que inició durante el primer mes de su mandato ha sido la peor del México moderno. Los intereses del papel de deuda mexicana (CETES) llegaron a situarse por encima del 100% anual y los intereses de créditos hipotecarios alcanzaron durante algunos meses niveles por encima del 100%. Los bancos requirieron ser rescatados por el gobierno y se creó una nueva divisa, la UDI, para que los deudores, fundamentalmente los que habían contratado un crédito hipotecario, renegociaran su deuda con sus acreedores. Esta terrible crisis, que afectó fuertemente a los sectores de vivienda media y social, paró de golpe la construcción de vivienda y la recuperación tomó varios años.

En el año 2000, Vicente Fox recibió de su antecesor finanzas públicas sanas y un entorno favorable de crecimiento. Aunque existían varios  rezagos, había uno muy importante, la vivienda, entonces se decidió que uno de los principales motores de la economía sería la construcción de vivienda social. Parecía un esquema ganar-ganar: se abatiría el rezago de vivienda al mismo tiempo que se generaban empleos y se creaba riqueza.

Ante las reglas del juego antes explicadas, el resultado era bastante esperable:

  • Los ejidatarios proveyeron todo el suelo que los desarrollos les compraron.
  • Los desarrolladores de vivienda adquirieron el suelo más barato que pudieron, sin importar su ubicación y accesibilidad.
  • Los municipios autorizaron todos los conjuntos urbanos que los desarrolladores solicitaron.
  • El gobierno federal disminuyó el rezago de vivienda a un ritmo acelerado.

Así, al amparo de la nueva política de vivienda, se crearon o consolidaron enormes constructoras de vivienda: GEO, HOMEX, URBI, ARA, SADASI, por mencionar solamente las más grandes.

En términos fiscales, dichas empresas pudieron deducir en solamente un año las inversiones que realizaban en reservas territoriales. Sus enormes ventas las animaron a adquirir mayores reservas de suelo, para lo que solicitaron grandes créditos a bancos privados. Nuevamente, parecía el plan perfecto: hacerse de materia prima para los siguientes desarrollos habitacionales y reducir al mínimo los impuestos que tenían que pagar al fisco en vista de sus grandes utilidades.  Comenzaba a gestarse el caos urbano que la política de vivienda generaría en todo el país en los años siguientes.

*Urbanista, Director de Desarrollo Urbano y Accesibilidad de CTS EMBARQ México

Contacto:
Twitter: @EMBARQMx 
Facebook.com/CTSEMBARQMEXICO
www.EMBARQMEXICO.org
Mail:[email protected]@embarqmexico.org

*Las opiniones expresadas son sólo responsabilidad de sus autores y son completamente independientes de la postura y la línea editorial de Forbes México.