¿Por qué comprar casa es una odisea en México?

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En el país existe un déficit de nueve millones de viviendas y 50% de las construcciones sólo pueden calificarse como refugio; los bancos consideran que los mexicanos viven el mejor momento para hacerse de una casa a través de un crédito pero… ¿es tan simple como suena?

 

Cuando Enrique Peña Nieto anunció el 11 de febrero que habría un nuevo Plan Nacional de Vivienda no sólo generó la mayor volatilidad bursátil jamás vista para las empresas desarrolladoras, también reconoció que en el país hay un déficit de nueve millones de viviendas y que este segmento sería prioridad para el gobierno federal.

La idea central del discurso del Presidente era ofrecer la oportunidad de que más mexicanos se hicieran de su propia casa, una misión que ahora luce casi imposible para la mayor parte de la población.

 

¿Qué hace tan difícil comprar casa?

Hay una desconexión natural entre los precios de las casas y el salario promedio de la mayor parte de los mexicanos. Datos de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros arrojan que 70% de la población económicamente activa tiene ingresos equivalentes o menores a 5,000 pesos.

Si partimos del consejo financiero de que una hipoteca debe consumir no más del 30% del ingreso, hablamos de que siete de cada 10 mexicanos puede destinar menos de 1,700 pesos al mes a este fin (una cantidad que se eleva un poco gracias a los subsidios). ¿Cuántas casas están disponibles para estas posibilidades?

Dentro del grupo de quienes tienen facilidades para comprar una vivienda están los acreditados del Infonavit. El instituto tiene una cartera de crédito compuesta de 5.16 millones de financiamientos vigentes por un monto de más de 920,000 millones de pesos, un promedio de alrededor de 180,000 pesos por cada financiamiento.

Sin embargo, para este segmento no todo es miel sobre hojuelas. El Infonavit dio a conocer recientemente que en México hay un total de casi 300,000 viviendas recuperadas en condiciones de abandono; los estados que reportan una mayor incidencia son Chihuahua, con 28%; Tamaulipas, con 15%; Baja California, con 12%; Sonora con 9%, y Sinaloa, con 6%.

“Tendemos a centralizar la idea de vivienda en el Distrito Federal, pero cada estado tiene distintas problemáticas. En cuestiones de abandono, mucha gente que compró en la periferia de la Ciudad de México y trabaja en el centro prefirió regresar a rentar por los costos de traslado en tiempo y en dinero. En otras entidades del país, el mayor problema ha sido la inseguridad”, señala Sandra Hendrix , directora comercial de Coldwell Banker.

 

El mejor momento para un crédito

En la década de los 90, pensar en una tasa de crédito hipotecario menor al 10% era un sueño. Ahora los bancos ofrecen tasas que llegan a ser inferiores al 8.5%, y facilidades como el financiamiento del 90% del valor del inmueble, sin embargo, las cifras del Banco de México arrojan que la cartera de los bancos en crédito hipotecario se compone de apenas 1.2 millones de financiamientos, que crecen a un ritmo anual de 3.6%.

El deterioro en las previsiones económicas también ha sido clave para que la confianza del consumidor no esté en niveles óptimos para hacer repuntar la demanda de crédito hipotecario.

“Con una tasa de 8.65% en crédito hipotecario Banamex tiene una oferta atractiva, son niveles que no se habían visto antes y que sólo durarán en tanto las tasas de referencia se mantengan bajas. No sólo es buen momento para contratar un crédito hipotecario, quizá sea el mejor momento para hacerlo”, afirmó Alberto Gómez Alcalá, economista en jefe para México de Grupo Financiero Banamex.

Pese a que las tasas son bajas, el simulador de crédito hipotecario de la Condusef permite vislumbrar el costo neto de los créditos. Así, por un crédito de 816,000 pesos, para la adquisición de una vivienda de 1.02 millones de pesos con un desembolso inicial promedio de 280,000 pesos los bancos cobran…

 

Institución

Tasa de Interés

CAT

Pago Total

HSBC (Pago fijo)

8.70%

10.70%

1.57 millones de pesos

Scotiabank (Pagos Oportunos)

10%

11.70%

1.58 millones de pesos

HSBC (Pago bajo)

8.70%

10.60%

1.64 millones de pesos

Banamex

9.95%

11.40%

1.66 millones de pesos

Banca Mifel

10.50%

12.30%

1.68 millones de pesos

BanRegio

10.50%

12.90%

1.74 millones de pesos

Scotiabank (Valora)

11.00%

13.10%

1.75 millones de pesos

ING

10.99%

13.10%

1.76 millones de pesos

BBVA Bancomer

10.60%

13.00%

1.77 millones de pesos

Afirme

10.70%

13.20%

1.77 millones de pesos

 

¿Los créditos son caros?

Los otros 3 de cada 10 mexicanos que ganan más de 5,000 pesos al mes, tienen en contra otro problema para contratar créditos: la consciencia financiera.

Sólo una de cada cinco personas lleva un registro de sus gastos y sólo 7% del crédito otorgado de manera formal se destina al crédito hipotecario.

“El crédito se utiliza en mayor medida para gasto corriente, eso implica que los mexicanos lo consideran una extensión de su ingreso, una condición que ya es peligrosa para las finanzas personales. Sin embargo, al hablar de si los créditos hipotecarios son caros o no, lo más importante es la consciencia de ahorro para la adquisición de vivienda. Si se cuenta con un porcentaje alto del valor del inmueble, el monto de crédito a ocupar es menor y el porcentaje que se paga como intereses disminuye con respecto al valor de la vivienda. Sin embargo, los mexicanos buscan fondear la mayor parte de la casa con crédito”, explica Mario di Costanzo, presidente de la Condusef.

 

¿Qué fijarte al contratar un crédito hipotecario?

La Condusef recomienda poner especial atención en las siguientes variables:

Tasa de Interés: es el costo que tendrá el crédito, expresado en porcentaje.

Costo Anual Total (CAT): es un indicador del costo total de financiamiento aplicable a todo tipo de crédito, con el cual es posible comparar el costo financiero entre créditos aunque sean de plazos o periodicidades distintas e incluso de productos diferentes.

Si el crédito está expresado en monto o salario mínimo: Cuando los créditos se expresan en salarios mínimos, el monto de la deuda aumenta en función al aumento anual del salario mínimo.

Pago por mil: El pago de intereses por cada 1,000 pesos que te presten.

Comisiones de apertura y cargos moratorios: El pago que se debe efectuar al contratar un crédito. Es determinado como un porcentaje del monto del crédito y se trata de un pago único. Algunos bancos ofrecen cero comisión de apertura. Compara el costo con relación a la tasa de interés. El cargo moratorio es el aplicado por la institución por concepto de pagos vencidos, generalmente aplican, aunque el atraso sea sólo por un día. Ten cuidado.

Cargos a pagos a capital adelantado: Algunas instituciones cobran una comisión cuando efectuas anticipadamente el pago de alguna mensualidad o se liquida el crédito en su totalidad.

Costos notariales: La Condusef los define como el trámite de escrituras, avalúo e investigaciones, como el importe que se cubre al momento de la firma de la compraventa del inmueble. Incluye los honorarios del notario público que elabora la escritura, impuestos de adquisición, gestoría de certificados y gastos en el Registro Público de la Propiedad.