Incursionar al tema de los remates hipotecarios no es fácil, es un tema poco accesible y lleno de tabús.

La verdad es que muchas personas desconocen cómo funcionan y si realmente funcionan para comprar un inmueble en buenas condiciones para habitar y más barato.

O si se trata de comprar sólo el terreno.

O si pueden comprar más bien problemas porque los inmuebles estén sin dueño o con problemas en la adjudicación.

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Sumado a todo esto, si usted pasa por la calle y ve un inmueble, casa o edificio en remate no puede entrar al interior.

Así los venden los bancos: sin poderlos supervisar.

Por eso comienzo contestando: quienes pueden participar en la compra de estos inmuebles son inversionistas, empresas que ya conocen el tema y porque, además, compran un paquete. No sólo una casa o un edificio. Sino un paquete que puede traer propiedades buenas y otras en mal estado.

Por ello, quienes adquieren estos paquetes deben estar preparados no sólo para saber cómo comercializar los inmuebles buenos sino también los malos (los que les suman los bancos como para relleno, pero que son condición para comprar los otros, los inmuebles que sí tienen un valor reconocido).

Pero también deben estar preparados y tener abogados expertos en todo el tema legal de sucesión, adjudicación, etc. porque son inmuebles que por algo recogió el banco a sus dueños y ahora remata.

La mayoría de ellos vale más si el juicio está por resolverse y valen menos si el juicio tardará más tiempo o está en indefinición.

Esto lo saben los expertos, por eso sólo ellos pueden meterse en el tema y legalizarlo antes de venderlo a los particulares.

Existen así otras empresas u otra razón social de empresas que ya comercializa esas propiedades obtenidas de “los patios” de los bancos.

Platicamos con Gustavo Sandoval, director general de Grupo Aitex, que se formó hace 16 años comenzando como bróker hipotecario o asesor para que los particulares compren su casa con el crédito más accesible, pero que es una de las empresas especializada en remates hipotecarios.

“Lo que hacemos básicamente es comprar cartera hipotecaria a distintas instituciones financieras y lo que hacemos es ofertarla a distintos inversionistas, donde ellos nos pueden comprar desde una garantía hasta conjuntos que se dieron en dación de pago, por ponerte un ejemplo. Y nosotros llevamos dentro de la empresa todo el procedimiento jurídico desde que la adquieren, hasta que les entregamos el inmueble”, explicó.

Agregó que “los bancos nos hacen revisiones tanto jurídicas de que toda la empresa esté en orden, nos revisan mucho también que la empresa no caiga en morosidad porque sería incongruente que una empresa que compra cartera hipotecaria tuviera morosidad, que fuera insolvente. Nos hacen revisiones financieras, auditorías para ver de dónde viene el origen de nuestros inversionistas que particularmente son personas físicas o morales, donde quieren tener un mayor rendimiento”.

“Pero todas esas inspecciones nos las hacen periódicamente los bancos, en función a eso ya con la experiencia que tenemos con ellos nos dan acceso a su cartera donde nosotros hacemos la revisión jurídica para ver la viabilidad del juicio hipotecario, no todos son 100% viables, pero ese es nuestro expertis revisar toda la cartera”, detalló.

Explicó que tienen que ver toda la situación y contexto legal de los inmuebles: todas las deudas, si los juicios hipotecarios pueden prescribir; si el que tenía la acción principal no empezó acciones judiciales para hacer la cobranza de dicha deuda, porque a los 10 años te puede prescribir esa deuda y el deudor se puede quedar con su inmueble, por ejemplo.

“A veces no están bien escritas las hipotecas, a veces hubo convenios modificatorios cuando se hicieron reestructuras. Eso nos pasó mucho después de la crisis del 94 y se hicieron los famosos convenios modificatorios y de repente no están inscritos esos convenios en el Registro Público de la Propiedad”, puntualizó.

“Todo eso es lo que hace nuestra área jurídica, revisar que tengamos una cantidad líquida suficiente para podernos quedar el remate en la primera almoneda, que veamos que la deuda sea suficientemente grande para que no tengamos postores que puedan acudir al remate y nos puedan ganar la garantía. Nosotros revisamos que el deudor este vivo, hay veces que ya falleció y tienes que hacer sucesiones testamentarias y todo ese dictamen es lo que analizamos en la empresa”, destacó.

Señaló que el valor del inmueble lo determinan en función del valor del mercado de avalúo, que se hace una investigación, se hace un avalúo para ver cuánto vale en el mercado el inmueble. Y también observan las características físicas actuales, pues de repente puede ser que solicitaron un crédito hipotecario hace ocho años y era una garantía que depreció su valor comercial por falta de mantenimiento, porque hicieron modificaciones que no registraron las licencias debidas, y ya en lugar de valer más, de aumentar su plusvalía, vale menos.

“Nosotros en función del estatus actual es como determinamos el valor de descuento y de la etapa procesal en que se encuentra. Mientras más tiempo falte para entregarte el inmueble en el proceso jurídico vas a adquirirlo en un valor mucho menor, por eso vas a tener una mayor rentabilidad. Si yo ya encuentro una etapa de adjudicación o a veces tenemos adjudicación ya con posición a través de la orden del juez, nosotros incrementamos ese valor porque ya se acerca más a su valor de mercado. Así que ahí depende mucho del perfil del inversionista, hay muchos que tienen mayor rentabilidad y se esperan un poco más de tiempo y hay otros que tienen poca rentabilidad, pero con posesión inmediata. Así que tenemos distintas alternativas”, ilustró.

¿Quiénes invierten en estos paquetes de remates hipotecarios de los bancos?

El experto respondió: Principalmente son personas físicas que realmente son profesionistas muy exitosos que quieren un mayor rendimiento por su dinero, lo hace la mayoría por inversión.

“También tenemos muchas personas, por ejemplo, has visto como ha aumentado la plusvalía en la colonia Condesa que es una colonia que ha tenido plusvalía desde hace 10 años y se ha incrementado drásticamente. De repente ellos tienen un presupuesto delimitado y quieren vivir en la Condesa, cuando ves el valor de mercado de los inmuebles ya sean nuevos o semi nuevos ves que sobrepasan los 5 millones y medio a 10 millones o 12 millones de pesos un departamento. Con nosotros, en un remate te lo puedes comprar en 3 millones. Así que hay personas que sí desean habitar el inmueble que son los menos, pero lo que hacen es que invierten en un remate, esperan un determinado tiempo y ya tienen la posesión física del inmueble, pero porque el presupuesto no les alcanza para hacer una compra venta directa”, precisó.

Agregó que el 80% son inversionistas, personas que realmente tienen que obtener un rendimiento muy alto, pero están dispuestos a esperar su tiempo y siempre va a aumentar la plusvalía del mismo.

Abundó que la mayoría busca revender. También hay algunos constructores, que básicamente buscan inmuebles que sean comerciales, bodegas, terrenos donde puedan edificar, pero la mayoría son personas que adquieren el inmueble, lo remodelan y lo sacan al valor del mercado.

“De repente tener un mueble vacío cuesta, tienes que pagar mantenimiento, seguridad y hay riesgos, por eso no les interesa esa parte, prefieren mejor vender a cartera de empresas como nosotros y ellos castigan ese valor, pero recuperan parte de la inversión que tenían parada. El inversionista gana por supuesto porque puedes adquirir, hemos tenido inmuebles que han tenido utilidad cercana al 70% cuando va arrancando el juicio. Siempre en los valores que nosotros determinamos viene el valor de sesión que es como nosotros vendemos y valor del mercado. Esa diferencia es la que tendría de utilidad en este caso el inversionista. Mientras más cercano a la entrega el precio es más elevado, pero de todas maneras llegas a tener descuentos de 25 a 30% del valor de mercado, eso son los márgenes que se manejan en los remates hipotecarios con empresas serias” dijo

Su recomendación es que los inversionistas realicen una revisión en el buró legal porque en función de se pueden prever las demandas por ejemplo por incumplimiento de contratos o cosas así.

“Si notan que hay una empresa que los esté vendiendo o una persona física donde su domicilio es muy volátil, donde tengan muchas demandas en contra por incumplimientos de contrato, te puede hablar un poco del antecedente de con quién estás tratando”, precisó.

“Nosotros sabemos que se necesita una orden del juez para poder tomar la posesión física del inmueble. Si yo entro a un inmueble y no tengo la orden del juez, me pueden contrademandar por despojo, y esa ya es una denuncia penal. Entonces lo que nosotros hacemos es ser muy ortodoxos en el procedimiento, en el juicio especial hipotecario y hasta que tengamos la orden del juez podemos tomar posesión. Hemos tenido la experiencia de que a veces que durante el procedimiento fallece el demandado y ahí tiene solución, nada más que hay que hacer una sucesión testamentaria para designar a alguien que quede como albacea y a esa persona la notificas y continúas con todo el proceso jurídico”, puntualizó.

Hizo hincapié en que “hay mucha gente que lamentablemente confía en un tercero, y el mismo deudor sin cancelar la hipoteca, nunca le avisa y firma un contrato de compraventa y tenemos una tercería. Ese juicio como lógicamente no tiene nada que lo acredite porque nunca hubo una cancelación de hipoteca por parte de la institución financiera, lamentablemente en esa situación el que sale perjudicado es el tercero, porque nosotros como tenemos la garantía inscrita en el Registro Público de la Propiedad exigimos el cobro de nuestra garantía. Así que judicialmente y físicamente nos quedamos con el inmueble, pero el tercero ahí es donde sale perjudicado. Esas situaciones también se nos han llegado a presentar”.

Conclusión: remates hipotecarios hechos para un segmento pequeño de especialistas que pueden negociar con los bancos y luego comercializar los inmuebles, algunos en buena condición, otros no tanto.

¿Quiénes participan?: inversionistas que quieren doblar su inversión y rápidamente, aunque algunos de estos procesos si requieren paciencia.

 

Pregunta:

¿Cómo participar y por qué en remates hipotecarios?

 

Agenda:

Marzo 7, primer aniversario de Mujeres Líderes por la Vivienda en el Club de Banqueros de la CDMX.

Marzo 17, desayuno Líderes de la Vivienda desde Hermosillo, Sonora. Con el apoyo de Canadevi del estado de la Comisión de Vivienda de Sonora, se contempla asistan los principales dirigentes de la industria de la región y la gobernadora Claudia Pavlovich.

Marzo 21 y 22, The Real Estate Show 2017.

Marzo 22 al 24, Convención Nacional Bancaria.

Abril 27, Desayuno de Líderes de la Vivienda en Guanajuato.

Hasta el próximo martes desde forbes.com

 

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