Sector inmobiliario, la nueva ruta del tesoro en Centroamérica

Edificios con arquitecturas vanguardistas y estándares internacionales en el uso de espacios y recursos naturales marcan la tendencia del sector inmobiliario de Centroamérica, lo mismo en complejos residenciales, comerciales y corporativos, que en industriales o logísticos, muchos de ellos bajo la modalidad de usos mixtos. En gran medida, esto se debe a que en la región hay una demanda insatisfecha de productos de calidad, los cuales han sido impulsados por empresas que exclusivamente se dedican a la construcción, hecho que no ocurre cuando la edificación sólo es una más de las diversas áreas de negocio de una compañía. “Hoy vemos más grupos cuyo negocio principal es el desarrollo inmobiliario y lo están manejando de manera muy profesional, muy institucional, conjuntando capitales, accediendo a créditos y eso les está permitiendo hacerse de este tipo de desarrollos de primera categoría”, explica Javier Lomelín Anaya, ceo Latam de Colliers. Puedes leer:  China prepara nuevas medidas de apertura del mercado para este año Sin embargo, el crecimiento no es el mismo en todos los países. “Costa Rica o Panamá están adelante de Guatemala, Honduras o Nicaragua”, indica Zach Cheney, managing director de Jones Lang LaSalle Greater Latin America, firma con presencia en los mercados de oficinas e industrias de la región. En el caso de las ciudades principales, la tendencia va hacia la edificación de desarrollos de usos mixtos capaces de crear comunidad. En este sentido, la vivienda es el componente principal, seguido del comercial, el entretenimiento y las oficinas; algunos cuentan con hotel, aunque es un factor que todavía no resulta tan común. Los desarrolladores buscan ubicaciones céntricas en zonas de crecimiento y, sobre todo, la construcción vertical. Panamá es una muestra clara de lo ocurrido en el segmento residencial, el cual sufrió una transformación notable en los últimos 10 años tras el boom que se dasató, sobre todo en el nicho de lujo. “Aunque también este tipo de inmuebles se construyó de manera especulativa, hoy todo está vendido, pero no necesariamente todo está ocupado”, dice Rodrigo Baz, vicepresidente de AB Advisory, firma que trabaja en alianza con Cushman & Wakefield en Costa Rica. Los más grandes Desde el punto de vista de Baz, los sectores de oficinas e industrial se han desarrollado con mayor velocidad en los últimos cinco años y cada vez tienen más inversiones. Como ejemplo, indica que el inventario de oficinas clase A de AB Advisory ha crecido entre 30 y 33%, en los últimos cuatro años, en Costa Rica, y sigue con una tendencia al alza, debido a la presencia de compañías internacionales de servicios, de atención a clientes, del sector de ciencias de la salud y de dispositivos médicos o de equipos sofisticados. En este sentido, AB Advisory y Cushman & Wakefield recomiendan a los países de la región que aprovechen su cercanía geográfica y horaria con Estados Unidos, para fomentar la expansión de servicios de contact centers y servicios compartidos. Por otro lado, los nichos industriales y logísticos están en proceso de transformación, debido a que, muchas veces, los espacios no cuentan con alturas, claros, andenes y ubicaciones adecuados. “Pero no necesariamente la región debe esperar a que exista un crecimiento importante de la demanda; al ofrecer un producto de mayor calidad, los usuarios podrían reubicarse, generando un reciclamiento de las propiedades, por la obsolescencia de las construidas con estándares anteriores”, argumenta Lomelín Anaya. Pero, ¿qué ha pasado últimamente en el desarrollo inmobiliario corporativo industrial y comercial en los distintos países del Istmo? AB Advisory y Cushman & Wakefield dan un diagnóstico en un reporte realizado a solicitud de Forbes: A partir del año 2012, la cantidad de espacios de oficinas aumentó 30% en Costa Rica, mientras que el metraje industrial creció 14% y el inventario del sector comercial se elevó 33%. Por cierto, el origen de este desempeño está en que el mercado inmobiliario logró entender y evolucionar para satisfacer las necesidades de las empresas nacionales y las extranjeras que se han establecido y expandido en este territorio. El inventario inmobiliario de Panamá ha aumentado a un ritmo acelerado en los últimos cinco años, hecho que es evidente en el exceso de oferta de oficinas, las cuales tienen una vacante por encima del 30%. A pesar de esto, la construcción no ha disminuido, por lo que, en la actualidad, hay 1,488,300 m² de este tipo de edificios. La plazas más populares son Obarrio y Costa del Este. Por otro lado, la ampliación del Canal de Panamá y la posición estratégica del país impulsó su mercado industrial, que actualmente es de 787,900 m². Este nicho comenzó con la industria textil, pero ha experimentado una transición hacia el sector manufacturero y logístico más sofisticado. Las zonas más fuertes son Tocumen (por su cercanía con el aeropuerto) y Costa del Este. El mercado de oficinas de Guatemala está creciendo de manera acelerada en las principales zonas de la capital del país, debido al aumento de empresas internacionales del sector servicios, como BPO y Contact Centers), así como por el crecimiento y la reubicación de empresas locales que estaban en casas adaptadas. Para los próximos años, se tiene identificada la entrada de más de 238,000 m² de oficinas en proyectos corporativos, desarrollos con áreas comerciales y edificios de uso mixto con áreas residenciales y hoteleras. Este metraje se sumará al inventario actual, que es de 831,000 m². En Honduras destaca el sector industrial, que tiene más de 2,100,00 m² construidos y distribuidos en Tegucigalpa, San Pedro Sula y algunas otras regiones. En cuanto al sector de oficinas, hay muy poco metraje y la mayoría está ubicado en San Pedro Sula. El crecimiento de estos dos nichos depende de la demanda de cada cliente. El mercado de oficinas de El Salvador ha crecido durante los últimos años, como consecuencia de la atracción de proyectos empresariales, aunque las compañías extranjeras todavía tienen un peso limitado. Entre 2010 y 2015, hubo 52 proyectos de inversión en el sector BPO (subcontratación), tanto por medio de expansiones de empresas ya instaladas como de nuevas compañías. La prioridad para este tipo de compañías, en términos de bienes raíces, es que sean espacios eficientes, con bajos costos y buenas ubicaciones. Actualmente, el sector industrial de Nicaragua sobresale de entre los demás sectores. El inventario industrial suma alrededor de 378,500 m², en comparación con los 130,900 m² del mercado de oficinas. Principalmente, esto se debe a los bajos costos que tiene la fuerza de trabajo industrial maquiladora. La mayoría de los inmuebles son antiguos y clase C, ubicados en las cercanías de Managua y enfocados en la industria textil, pero recientemente comenzó el desarrollo de construcciones más modernas para usos logísticos, catalogados igualmente en categorías A, B y C, pero de menor calidad y sofisticación respecto a Costa Rica y Panamá, debido a que el mercado no demanda características superiores. Por resolver Al hablar del origen de los capitales que llegan al sector inmobiliario de la región, la mayor parte de los inversionistas son nacionales, debido a que, por su escala, el mercado todavía es poco atractivo para los grupos globales, los cuales prefieren destinar sus capitales a economías maduras y con una masa crítica importante. De ahí que únicamente asignan un pequeño porcentaje a Latinoamérica, “y, de eso, muy poco, casi nada, llega a la región de Centroamérica”, añade Lomelín Anaya. En materia de financiamiento, hay una parte importante de capital proveniente de firmas locales y del tradicional crédito bancario, pero también ha crecido el acceso a recursos a través de fondos de pensiones institucionales, aunque todavía es necesario explorar más modalidades. Sin embargo, la expansión del desarrollo inmobiliario de la región tiene que resolver algunos problemas en términos normativos. “Sin duda, siempre hay áreas de oportunidad y posibilidad de mejoras al respecto; las regulaciones, en la medida en que sean mucho más claras, precisas, menos sujetas a la interpretación de los funcionarios con mayor transparencia al por qué sí o por qué no, facilitan los temas de los procesos y los costos”, analiza Lomelín Anaya, de Colliers.