Por Oscar González E. y Uriel Naum Ávila

El edificio de la Embajada de Estados Unidos en la Ciudad de México, la Torre Bancomer en Avenida Reforma, la fachada de la Secretaría de Comunicaciones y Transportes y varios de los hoteles de la Costera Miguel Alemán, en Acapulco, son algunas de las obras más importantes que la empresa Marhnos ha estado encargada de ejecutar a lo largo de más de seis décadas.

Hoy a cargo de Íñigo y Nicolás Mariscal, en una dirección compartida, la desarrolladora inmobiliaria y de infraestructura, que suma en su historial 16,000 viviendas, 3,600 kilómetros de carreteras, 150 plantas de manufactura, 140 hoteles, 65 edificios de oficina y 50 centros comerciales, busca diversificar su portafolio y dotar a la empresa de vitalidad.

“Hicimos un análisis y vimos que, como toda organización, nuestra empresa compartía las mismas etapas de un ser humano: nace, camina, llega la niñez, aparece la pubertad, eres adolescente, luego adulto en plenitud y, finalmente, llega la vejez”, dice en entrevista a Forbes Nicolás Mariscal.

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Un diagnóstico del especialista internacional en etapas de las organizaciones Ichak Adizes, uno de los 30 mejores consultores de América, de acuerdo con el Executive Excellence Journal, arrojó que Marnhos se encontraba justo en la etapa de vejez y había que modificar esa situación.

Es el propio Nicolás Mariscal quien explica en qué consiste el plan de Marhnos para obtener nuevos “bríos”, por qué ve con más atención hacia Centro y Sudamérica, qué oportunidades de crecimiento observa para su empresa y su sector en el gobierno de Andrés Manuel López Obrador y por qué la cancelación del aeropuerto de Texcoco no le ‘espanta’. 

¿Cuál es el diagnóstico que haces de Marhnos en 2018?

Estamos creciendo mucho. Tenemos dos proyectos hospitalarios en ejecución con el IMSS; tenemos en Oaxaca autorizado por el Congreso una ampliación del contrato actual, que incluye una inversión adicional con otros edificios; en autopistas ganamos el proyecto de Puerto Quetzal en Guatemala, donde también estamos creciendo. En la parte habitacional, por fin echamos a andar el proyecto habitacional bautizado por nosotros como Lúmina, del cual ya obtuvimos la licencia, y el que nombramos Acervo, en la colonia Federalismo en Guadalajara, Jalisco.

En cuestión de inversiones, las más relevantes son las de los hospitales, que significan más de 4,000 millones de pesos en ejecución. En la parte habitacional tenemos 6,000 millones de pesos en backlog (cartera de contratos) ya con licencias y vamos a llegar a 2,000 millones de pesos este año de viviendas en venta. Estamos logrando los objetivos. Aunque tuvimos un pequeño rezago previo a las elecciones presidenciales como de 10%, confiamos que hacia fin de año podamos recuperarnos. En la parte de inmuebles lo más destacado son los centros de distribución de la empresa de servicios  logísticos Frialsa en Cancún y Manzanillo.

Son más de seis décadas. ¿Qué está haciendo Marhnos para no convertirse en una empresa longeva con poca innovación?

Hemos construido una empresa de 64 años que se puede desmoronar con una mala noticia. Nuestros servicios son públicos y eso nos hace estar más expuestos. Por eso es importante contar nuestra historia de mejor forma. Antes no la contábamos, éramos muy tímidos. Estamos aprendiendo a comunicar, creo que es algo clave.

Buscamos mejores prácticas. Tenemos la metodología de Project Management Institute que mide el índice del programa, donde tienes una serie de hitos y cumplimientos; somos una empresa de proyectos y además tenemos la operación, esa sí, más tipo industrial, con entradas, transformación, salidas, procesos continuos. Somos más profesionales.

En los años 70 y 80 del 60 al 70% de los ingresos de Marhnos venían de infraestructura pública. ¿Qué tanto ha cambiado esta mezcla?

Yo diría que 65% contra 35%; o sea, dos terceras partes siguen ahí. Sí tuvimos un cambio hacia finales de los 90 porque estábamos mucho en obra pública, luego enfatizamos mucho en la parte industrial. Hemos tenido bastantes cambios. En vivienda entramos a la parte de interés social en 16 plazas, pero no éramos ni el más grande de la localidad ni el más grande a nivel nacional, entonces dijimos: “mejor nos concentramos en una sola plaza” y entramos a vivienda media residencial vertical, que implicaba una mayor apuesta, porque no puedes hacerla en fases; hoy todos los desarrollos en la CDMX son así, pero nosotros los iniciamos en 2004.

Colocaron Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’s) hace algunos años atrás. ¿Cómo les fue con esta herramienta financiera?

En 2010 fue la primera generación y nos fue muy bien. Ya están totalmente invertidos en cuatro proyectos y ahora nuestra intención es sacar un CERPI (Certificados Bursátiles Fiduciarios de Proyectos de Inversión); queremos que sea CERPI porque tiene la facultad de que puedes tomar activos ya existentes como nuevos proyectos, quizá combinarlos con un componente también inmobiliario y también combinarlos para poder invertir fuera del país, porque entendemos que en los tiempos de transición gubernamental, que ya hemos vivido, no hay proyectos en los primeros años.

Así como ya tenemos un pie en Guatemala, queremos tener un pie en Perú. Para ello, ya tenemos una empresa establecida y ya vamos a hacer una primera licitación para hospitales en el país sudamericano.

Entonces aquí vienen las autopistas: está la de Guatemala. Tenemos dos proyectos que son de mantenimiento, rehabilitación y operación (MRO), los cuales nos gustan mucho porque los podemos hacer más eficientes con indicadores, cumpliendo con los más altos estándares; no son proyectos si tu quieres tan grandes en inversión o rendimientos, pero te dan una metodología y estándares de trabajo que te ayudan a ser mucho mejor.

Uno de ellos es la autopista Guadalajara–Colima. Tenemos a 200 personas colaborando, contamos con casetas en Acatlán, Sayula y San Marcos.

Entonces tenemos esa parte de operación que incluye señalización y mantenimiento, un centro de información con pantallas conectadas a toda la autopista para seguridad antiasaltos, ya que podemos dar información a la policía federal; ganamos también el libramiento a Villahermosa, Tabasco, que incluye mantenimiento, rehabilitación y operación.

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¿Ves oportunidades de crecimiento para el sector durante la siguiente administración?

En México estamos viviendo una etapa interesante porque tenemos necesidad de infraestructura nueva. Seguimos siendo un país joven, pero a la vez tenemos infraestructura que ya tiene sus años, entonces se le puede dar cierto mantenimiento y llevarla a un siguiente nivel de calidad, aprovechar la ya existe y mejorarla. Veo una oportunidad maravillosa con el siguiente gobierno a partir de una estrategia de reciclaje de activos. Si ven, algunos activos son improductivos, no están funcionando bien, hay que llevarlos a esa productividad.

Nosotros en lo que estamos son autopistas, hospitales, edificios y esto último se puede aplicar a cualquier cosa: universidades, oficinas gubernamentales, etcétera, y quizá eso no se venda tan bien como infraestructura social, pero si se analiza, habrán ahorros en renta, además de elevar los estándares de calidad.

Se podría tener una eficiencia mucho mayor en oficinas de gobierno como lo que hicimos en Oaxaca, que fue el Centro Administrativo del Poder Ejecutivo y Judicial de esa entidad federativa, con lo cual, dicho sea de paso, liberamos el centro histórico para que toda su arquitectura fuera un atractivo turístico; en edificios antiguos, por ejemplo, todas las conexiones a internet no son eficientes, el mobiliario, el equipo tecnológico se debe de renovar.

Podemos entrar también en plantas de tratamiento de aguas residuales. Nosotros estuvimos muy metidos en las primeras que se hicieron en México en 1994 en Puerto Vallarta. En 1998 arrancamos las plantas de Tangamanga 1 y 2 en San Luis Potosí, en ese rubro el programa Pronagua de Banobras tiene un potencial muy grande.

Otra área es iluminación, pero con procesos de licitación transparentes y que se dé toda la certeza a los inversionistas; en reciclaje de desechos sólidos urbanos, etcétera. La mala noticia es que hay un rezago en infraestructura. La buena es que hay mucho por hacer y yo creo mucho en la célula que representan los municipios; en la medida que tengan capacidad financiera y de desarrollo, habrá un efecto multiplicador.

¿Estarían pensando en darle nueva vida al esquema de Asociaciones Público-Privadas? ¿Un 2.0, digamos?

Totalmente, sí. Renovarse es clave porque también las circunstancias cambian. A nosotros nos ha gustado mucho nuestro enfoque de proyectos de infraestructura social. Creemos que ahí hacemos diferencia; desde nuestro lema: “Construimos Bienestar”, creo que nos podemos alinear muy bien con la nueva administración, porque el tema de bienestar esta ahí en el centro de su agenda.

Las APP tienen todo un tema de costo–beneficio, tienen un tema de ahorro de activos al momento de comparar números entre hacer infraestructura en obra pública o hacerla en APP; por ejemplo, el hospital de Tlalnepantla tuvo un ahorro de 30%, los del IMSS que mencionaba tendrán ahorros de entre 20 y 30%.

A nosotros nos interesa diseñar y construir para que la operación sea la más eficiente. El APP 2.0 estará en el bienestar para el usuario. La experiencia y el beneficio es de ellos.

¿Cuáles son algunos de los proyectos más importantes de Marhnos en este momento?

En la parte habitacional tenemos ahora seis desarrollos en la CDMX, uno en el Estado de México y tres en Guadalajara, Jalisco. Estos desarrollos surgieron a partir de concursos arquitectónicos. El del Desierto de los Leones en la CDMX, por ejemplo, lo hizo Víctor Legorreta.

Estamos orgullosos de nuestro pasado, trabajando en nuestro presente y comprometidos con nuestro futuro, es el caso del desarrollo en la colonia de Santa María la Rivera de la CDMX realizado en la antigua fábrica de chocolates La Cubana del siglo XIX, que tuvo una plusvalía de 50%. A nosotros nos interesan mucho los edificios catalogados y que se revitalicen zonas urbanas que eran muy dinámicas y que ahora ya no lo son tanto.

Por ejemplo, en la descentralización que ha pensado el licenciado López Obrador, nosotros tenemos un mecanismo probado y que funciona muy bien. Podemos contarles un caso de éxito, ahí está el modelo y se puede utilizar. Es el caso de Oaxaca y su Ciudad Judicial.

¿Generó temor el anuncio de la cancelación del proyecto del NAIM en Texcoco? ¿Le ven potencial a Santa Lucía?

Parecería que nosotros somos siempre los optimistas o los resilientes del sector. Justo cuando se dio el anuncio de la cancelación del NAIM en Texcoco, en una plática interna de la empresa dijimos: “vamos a lanzar nuestro Certificado de Proyectos de Inversión (Cerpi)”. Y nos preguntábamos a nosotros mismos: “¿qué no estamos viendo las noticias, el tipo de cambio, la bolsa, etc?”.

Nosotros vemos una oportunidad. Otra vez: crisis es oportunidad. Esperemos contar en un año historias buenas; cuando quizá todos los demás no están viendo oportunidades, nosotros sí.

Debemos hacer la tarea ahora, ejecutar lo que traemos en el pipeline y prepararnos y estar listos para entrar a donde no están viendo los otros. Cuando la nueva administración nos pregunte si queremos entrar, pues la respuesta será sí, con Cerpi o sin él podríamos entrar invitando a otras CKD’s y siempre con un componente de inversión. Típicamente nosotros invertimos 30%.

Podemos ofrecerles otras propuestas y darles ideas, podríamos decirles que hagamos proyectos de inversión social para vivienda en renta. Es más o menos lo que esperamos un poco con Claudia Sheinbaum en la CDMX, se lo comentamos. ¿Cuál sería el esquema? Juntar lo que hemos aprendido en el tema inmobiliario con lo aprendido en el tema de infraestructura.

Por ejemplo, en un terreno en una zona céntrica se le pregunta al gobierno: ¿se puede dedicar a vivienda? Si la respuesta es sí, ellos preguntarían: ¿tú privado haces la inversión? Con nuestra respuesta afirmativa ellos exigirían enfocarnos en la mejor habitabilidad, el mejor diseño, los mejores estándares. El gobierno pagaría una contraprestación por el servicio, además de cubrir el riesgo del mercado.

Aquí la maravilla es que las personas estarían muy cerca de sus fuentes de trabajo. Personas que quizá no estén en un momento de decisión para comprar una casa, pudiéramos junto con el gobierno local, ahorrarles cuatro horas en el tráfico para su bienestar.

Si se hace el aeropuerto de Santa Lucía o la ampliación del aeropuerto de Toluca, ¿a ustedes les interesaría participar?

Nosotros de inicio no entramos en este proyecto por los esquemas que están en nuestro DNA, es decir, los que tienen toda la cadena de valor que incluye la parte de diseño, equipamiento, construcción y operación. Lo que nosotros identificamos en el proyecto del aeropuerto en Texcoco solo incluía obra pública, entonces no estaba en nuestro scope (interés, ámbito, competencia). ¿En proyectos nuevos que tengan esos componentes?, pues claro que sí nos interesan.

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