X
BREAKING
Estas son las 30 promesas de los negocios 2024

La mitad de los mexicanos (51%) desearía mudarse de casa durante 2021. Una encuesta del portal Inmuebles 24, realizada a nivel regional en Latinoamérica, arroja que 58% de las personas buscan un cambio de casa este año, en el cual se espera que la pandemia de Covid-19 quede superada.

El 37% de los encuestados consideró que conseguir una propiedad para mudarse durante la pandemia es más difícil que en condiciones normales. Un 20% de los encuestados dijo estar limitado, al no quererse exponer a Covid-19, mientras que 8.13% sí realizó una mudanza a pesar de la pandemia.

En materia de compra de viviendas, las cifras apuntan a que 2020 no fue un año del todo malo en cuanto a la decisión de hacerse de una casa nueva.

Los bancos aumentaron en 9.3% anual el número de créditos hipotecarios otorgados en diciembre de 2020. Entre octubre de 2019 y ese mismo mes de 2020, los bancos otorgaron créditos por 83,200 millones de pesos (mdp), según datos de la Asociación de Bancos de México.

Adrián Otero, el ceo de Scotiabank en México, explica que el de la vivienda se ha comportado como un segmento resiliente al (tan complicado) panorama.

Suscríbete a Forbes México

“Los créditos hipotecarios son algo que toda persona debería aprovechar. Ahora hay un entorno de tasas fijas que permite realizar una inversión patrimonial”. Scotiabank dio más de 20,000 créditos hipotecarios, cifra que asciende a 32,000 mdp. Actualmente, la participación de mercado del banco canadiense, en términos de vivienda, alcanza 17%.

Aumento de precios

Leonardo González, analista Real Estate del portal Propiedades.com, explica que 2021 será un año de ajuste para el mercado hipotecario, tras la fase claramente atípica de confinamiento en 2020.

De acuerdo con las proyecciones, se prevé que el precio de las viviendas aumente en un promedio de 9% en el año.

“Hay precios con estructura diferente: En algunas plazas sí hubo disminución de precios, pero hablamos de que en vivienda existe un déficit; hay un exceso de demanda, pues casi todo lo que se edifica se vende; hay un valor al alza [que se genera] de manera natural”.

A septiembre de 2020, Infonavit, Fovissste y la banca financiaron 163,010 compras de vivienda nueva; es decir, el 93.5% de las viviendas nuevas en el periodo enero-septiembre de 2020.

El 65.2% de las acciones financiadas por el Infonavit se dirigieron a vivienda económica (y popular). En cuanto al Fovissste, el grueso de la atención se concentra en la vivienda media y tradicional: el 91.8% de sus financiamientos fueron hacia estos segmentos. Por el contrario, la banca enfoca sus esfuerzos en la atención de la demanda de ingresos altos: poco menos de la mitad (49.6%) de las acciones financiadas son de las catalogadas como residencial o residencial plus.

Ante una demanda creciente y unos precios que también aumentan de forma estructural, los mexicanos se enfrentan a un fenómeno en el que los ingresos no resultan suficientes para proyectar la compra de una casa.

Síguenos en Google Noticias para mantenerte siempre informado

El Infonavit advirtió, en octubre pasado, que al 75% de los derechohabientes que cumplen con los requisitos para un crédito no les alcanza para adquirir casas ni por el 50% de los precios de la vivienda en sus localidades.

“De la vivienda disponible, sólo puede cubrirse la mitad del costo. La producción no corresponde con los salarios”, señaló el director del instituto, Carlos Martínez.

Cerca de las llaves de la casa en la puerta delantera, Baviera, Alemania ( P-W febrero pag. 58) )
Foto: © Robert Niedring / Getty Images

¿Qué buscan los mexicanos?

La amplia diferencia entre los precios y los ingresos obedece a distintos factores. Uno de ellos es la cantidad de suelo disponible para edificar vivienda, sobre todo, en las grandes ciudades.

El informe “Vivienda y objetivos de desarrollo”, elaborado por ONU-Habitat y el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) explica que en el país existe una desconexión entre las políticas urbanas y territoriales y las de vivienda, lo cual ha favorecido la acelerada expansión de las ciudades mexicanas.

“ONU-Habitat estima que, entre 1980 y 2017, la población de las zonas urbanas creció a un ritmo anual de 2.4 %, mientras que la superficie de las ciudades lo hizo al 5.4 %. A la par, el suelo intraurbano es utilizado de manera poco eficiente, ya que se calcula que, en las principales ciudades del país, existen 85,000 hectáreas de suelo intraurbano subutilizado que podrían albergar 3.3 millones de viviendas nuevas; es decir, 46 % de las que serían necesarias entre 2017 y 2030 para atender la demanda de nuevos hogares”.

El problema surge cuando la acelerada (e ineficiente) expansión de las ciudades presenta patrones de exclusión, pues se presenta otro factor determinante: el nivel de ingresos de quien busca una casa.

Sigue la información de economía y negocios en Forbes Centroamérica

“La actual política de financiamiento habitacional concentra sus acciones en grupos de población con empleo formal e ingreso suficiente para obtener un crédito hipotecario. Esto favorece a regiones con alto dinamismo económico, lo que induce un importante desequilibrio territorial norte-sur a nivel nacional; más del 50% de las viviendas construidas en las últimas dos décadas se localizan en sólo ocho de los 32 estados: Nuevo León, Estado de México, Jalisco, Ciudad de México, Chihuahua, Baja California, Guanajuato y Tamaulipas. Los estados del sursureste, con alta prevalencia de tasas de pobreza, población indígena y rezago habitacional han sido subatendidos por los programas actuales de vivienda”, señala el reporte.

En otras palabras: el modelo actual favorece la construcción de vivienda que no corresponde con las necesidades de la población.

Ante la pregunta “¿Qué buscan los mexicanos en una casa?”, Leonardo González explica que, ante la situación de confinamiento, las amenidades en vivienda se han convertido en una clave para la búsqueda con intención de compra.

“El número de habitaciones, estacionamientos, vigilancia, gimnasios y espacio de almacenamiento son características deseadas”.

En pocas ocasiones, sin embargo, lo que se busca es lo que se puede pagar. El analista explica que la gente busca primero en colonias en auge y, conforme se ajusta al presupuesto, quienes buscan una vivienda pueden ir descartando zonas u optar por propiedades con configuración distinta.

Las casas que hay

Datos de la consultora Softec apuntan a que en México se edifican, en promedio, 1 millón de viviendas cada año. Sin embargo, 500,000 de ellas se construyen en lotes que carecen de servicios; 250,000, en zonas rurales; y 72,000 corresponden a los segmentos residencial, residencial plus y vacacional.

Sigue la información sobre los negocios y la actualidad en Forbes México

“En todos los lugares hay escasez, aunque pareciera que es al contrario. Posiblemente hay una sobreoferta de vivienda residencial cara en ciertos lugares de la Ciudad de México, pero no es el caso en todo el país. Si vemos la oferta de menos de 400,000 pesos, a partir de que los subsidios a la vivienda se empezaron a quitar, ese mercado se fue a la baja. En la mayor parte de las ciudades falta inventario”, explicó Gene Towle, socio director de Softec, en un webinar para profesionistas inmobiliarios titulado “Inversión Inmobiliaria Postcovid-19: En dónde y cómo hacerlo”.

El mercado de vivienda en un rango de 450,000 a 850,000 pesos es estable, pero las ventas se han contraído desde 2017, por el aumento de los requisitos para la adquisición por parte del Infonavit. “Vemos muchos mercados donde las ventas tienden a ir a la baja”, dice el consultor.

En México, el mercado que va de entre 850,000 pesos y 2 millones de pesos es uno de los mercados más estables. Incluso tuvo un comportamiento creciente entre los años 2010 y 2019. En este segmento la oferta ha caído porque se redujo el número de nuevos proyectos, derivado de las restricciones para las actividades de construcción.

Empatar intereses

La ONU recomienda a México que la política de vivienda se apoye en ciertos pilares: impulsar la vivienda social intraurbana, favorecer el acceso de los grupos vulnerables a la vivienda adecuada, fomentar la vivienda social en renta e intervenir el tejido urbano deficitario, reducir el impacto ambiental de la vivienda e incrementar su resiliencia y optimizar el ciclo de vida de la vivienda.

Uno de los caminos para democratizar el acceso a la vivienda es el de los programas públicos para el alquiler social. Se trata de viviendas en renta, provistas a precios de submercado y asignadas a grupos de la población en condiciones de vulnerabilidad.

Sigue aquí el avance contra la pandemia en México y el mundo

“No es un instrumento común de la política habitacional en México, a diferencia de la mayoría de [lo que ocurre entre] los miembros de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) y de otros países de América Latina. La vivienda social en renta continúa siendo un área de oportunidad poco explorada”, señala el reporte.

En 2016, el alquiler mensual promedio representó el 23% del ingreso medio de los hogares mexicanos, y 132% del ingreso de los hogares del decil más pobre, por lo que el alquiler a precios de mercado no está a su alcance.

Como resultado, son casi 3 millones de familias las que necesitan gastar al menos, 30% de su ingreso mensual en el alquiler, comprometiendo el goce de otros derechos.

De acuerdo con las consideraciones de la ONU, el poco desarrollo de estos mecanismos se debe a un marco fiscal y legal complejo que desmotiva la oferta, a la escasez de incentivos públicos y al sesgo de la política habitacional hacia el financiamiento y subsidio para la adquisición de vivienda más que el alquiler.

Sin embargo, y pese al panorama poco estimulante, se percibe que siguen existiendo y generándose buenas oportunidades de cara al futuro.

“En la Ciudad de México se venden más de 1,000 unidades al mes; los inventarios vienen a la baja. Particularmente para vivienda media, los precios son estables; han dejado de subir. Quienes quieran invertir encontrarán oportunidades; las tasas a la baja dan mayor capacidad de compra para gente que hoy está pagando renta”, añade Gene Towle.

Suscríbete a nuestro canal de YouTube

 

Siguientes artículos

Little-Caesars-2 ( P-W febrero pag. 49 )
Claves que han hecho de esta cadena de pizzas una de las más grandes del mundo
Por

Little Caesars traerá al país su tecnología pizza portal, con la cual reducirá la estancia de los clientes en las tienda...