La recuperación del mercado inmobiliario en la región de América Latina se recuperará hacia 2022 o 2023, ante un escenario que estaba frenado en términos generales y que la crisis por la pandemia vino a impactar con mayor fuerza.

De acuerdo con Marco Capellino, CEO de INMSA, gestora de inversiones inmobiliarias, la recuperación de este mercado a nivel global comenzará por los países desarrollados, mientras que los mercados emergentes llegarán después a esa ola.

“En la crisis fuerte pasada de 2008 a EU le llevó 3 años corregir el mercado residencial, pero por ejemplo a España le llevó 8. Entones no es tan fácil predecir el tiempo de corrección pero mínimamente estimamos 3 años más en AL porque siempre la recuperación va a empezar por los países desarrollados”, comentó.

Explicó que ello se ve reflejado en la participación que tienen los 200 principales fondos de inversión en el sector, pues mientras que EU acapara el 46% de los recursos y Europa el 36%, la región de América Latina apenas recibe 0.8%.

“Esto a América Latina la deja en posición muy débil y poco atractiva”, destacó.

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Entre los motivos que detienen esta recuperación se encuentra el bajo interés que suscitan los mercados latinoamericanos por su marco jurídico y la certidumbre para las inversiones, mientras que también adolecen por la volatilidad del tipo de cambio.

Según Lorena Fuertes, directora ejecutiva de Representación de Inquilinos y Propiedades en arrendamiento de JLL, en los últimos 5 años los contratos de arrendamiento de oficinas en la Ciudad de México por ejemplo pasaron de ser casi en su totalidad en dólares a estar a mitades con los contratos en moneda nacional.

“Lo principal que buscan es pasar el contrato a pesos o fijar el tipo de cambio y el otro, bajar la renta”, explicó a Forbes en relación con los impactos de la pandemia y las nuevas negociaciones en este año. En México, detalló, estos contratos normalmente se hacen a 5 o 10 años.

“Hace 10 años era un mercado muy parejo, más inclinado al dueño del edificios. Esas gentes que firmaron hace 10 años lo hicieron en los precios altos, empresas que llevan 10 años lo que están buscando y se están venciendo sus contratos, ellos son los que más están buscando bajar la renta porque eran años en que el mercado era a favor del desarrollador”, señaló.

Esta baja de la rentabilidad de los alquileres, especialmente para el mercado residencial, es otro de los factores que contribuye a que la inversión en México no sea atractiva, refirió Capellino.

El costo de un préstamo hipotecario es mayor al retorno por alquiler en todos los mercados latinoamericanos. En muchos países, ni siquiera hay préstamos hipotecarios en dólares, entonces es muy difícil predecir cuál termina siendo el costo en dólares. Hoy en promedio en AL el costo de deuda no debe de estar debajo del 8-10% de préstamo hipotecario en moneda local, súmale el riesgo de tipo de cambio, cuando la renta en mercado residencial en Argentina rinde 1.5%, en México debe estar en 3%, con lo cual está negativo 5-6%. En Estados Unidos puedes obtener tranquilamente tu retorno de 5% y tu costo de deuda está en menos de 3%, está 2% positivo”, explicó.

En el caso de las oficinas, en 2020 se alcanzó el precio promedio de salida de 24.25 dólares por metro cuadrado, el menor desde 2007 en este sector inmobiliario, según JLL.

También lee: Esto necesita el mercado inmobiliario en México para recuperarse del Covid-19

No obstante que la tasa de referencia en el país cayó hasta 4.5% desde 8.25% en agosto de 2019, esta baja se ha dado de manera global como una medida contracíclica ante la crisis actual, por lo que no es un factor diferencial en relación con otros mercados.

En ese escenario resaltó la participación alta de los inversionistas locales en la región, pues aún temen sacar el dinero de sus países. No obstante, la falta de certezas en los contextos de los países de la región ha propiciado salida de flujos de inversiones hacia otros mercados en busca de certidumbre.

A raíz de la pandemia, si bien el gran ganador fue el sector logístico, el más afectado resultó el turístico, lo que derivó en el alza de inversiones en hoteles.

“Ha crecido el 52% en el primer semestre del año en España la inversión en hotelería, llegó a 700 millones de euros. España el año pasado fue el segundo país de mayor turismo del mundo. (…) Si tienes un año cerrado el turismo, a los hoteles los destrozas, solo aguantan los que tienen acceso a financiamiento; los hoteles familiares, hoteles medianos o pequeños, la única forma de poder salvarlos es vendiendo y liquidando alguno para poder salvar los otros”, resaltó Capellino.

Mercado de oficinas iba en recuperación… pero llegó el COVID-19

De acuerdo con JLL, durante el primer trimestre de 2020 la demanda de oficinas mostraba una buena recuperación, luego de un 2019 de transición de gobierno que generó incertidumbre entre los jugadores.

Sin embargo, las medidas de distanciamiento llevaron a repensar los espacios de oficina, por lo que para la reactivación del sector, se tendrá que mejorar la oferta no solo de espacio sino de adecuaciones para estimular la recuperación del sector.

“Yo creo que 2 años, no creo que antes del 2022, el mercado inmobiliario tenga un alta recuperación. Todos aquellos desarrolladores con espacios de oficinas nuevos, si quieren atraer la poca oferta que va a haber, van a tener que empezar a poder financiar la obra de interiores en los espacios de oficina, de otra manera va a ser muy difícil captar demanda”, resaltó Fuertes.

En esas condiciones de alta oferta y caída de la demanda, JLL previó en su panorama para las oficinas a junio de 2020 que en la Ciudad de México, el mercado será favorable a los inquilinos al menos los próximos 2 años con menores rentas o mejores instalaciones, mientras que hacia 2022 podría volverse neutral.

 

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