Por Dan Alexander y Chase Peterson-Withorn

Al pasear por las calles del centro de Manhattan, es difícil evitar al presidente de los Estados Unidos. La Torre Trump, con sus letras en negrita y sus guardias armados, se cierne sobre la Quinta Avenida. A un par de cuadras de distancia se encuentran Trump Parc y Trump Parc East. También está el Trump International Hotel & Tower, Trump World Tower y Trump Plaza. Entre ellos se encuentra otra propiedad de Trump, 1290 Avenue of the Americas, un enorme rascacielos que no tiene el nombre del presidente pero que vale más que cualquiera de los demás.

Eso no es una coincidencia. Durante años, Donald Trump ha promocionado su propio nombre, y en algún punto le dijo a Forbes que valía 5,000 mdd. Pero lo que una vez fue un activo, aunque ciertamente no de 5,000 mdd, se ha convertido en una responsabilidad, especialmente en lugares cosmopolitas como la ciudad de Nueva York, donde el presidente construyó su fortuna.

La dilución de la marca comenzó en Trump Tower, junto con su evento de lanzamiento de la campaña 2016, donde denunció a los inmigrantes mexicanos como “violadores”. En pocas semanas, los socios que le habían pagado para poner su nombre en colchones, camisas y corbatas comenzaron a distanciarse. La reacción política finalmente se extendió a otras partes del negocio de Trump. El valor de sus condominios residenciales se redujo, menos residentes del noreste reservaron vacaciones en su resort de Miami y los inquilinos comerciales se retiraron de sus propiedades. En febrero llegó la noticia de que dos edificios más con la marca Trump están eliminando el nombre del presidente, que ya había sido retirado de las propiedades en Toronto, Panamá y Nueva York. Incluso el esfuerzo reciente de sus hijos Don Jr. y Eric para aprovechar la relativa popularidad de Trump en los estados rojos del país, con una cadena de hoteles de menor costo, no llegó a ninguna parte.

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En cualquier cartera, es bueno tener alguna diversificación. En el caso de Trump, son los dos edificios principales sin su nombre, 1290 Avenue of the Americas en Nueva York y 555 California Street en San Francisco. La Organización Trump no las marca ni las opera. En su lugar, son controlados y administrados por Vornado, la empresa de bienes raíces que cotiza en bolsa y que posee una participación del 70% en ambos; Trump posee el resto. Debido a la poca relación con el presidente, los inquilinos no parecen estar alejándose de esos edificios; de hecho, dos de ellos dijeron que ni siquiera sabían que estaban pagando en parte a Trump hasta que Forbes les dijo que sí.

Los otros activos que conforman la fortuna de 3,100 mdd de Trump han bajado 600 mdd desde que asumió la presidencia, según nuestro recuento, en gran parte debido a una caída en el sector inmobiliario minorista y una marca cada vez más tóxica. Sin embargo, los dos rascacielos sin el nombre de Trump aumentaron su valor en aproximadamente 230 millones de dólares, en lo que ha sido una pésima carrera de dos años para la Organización Trump.

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Hoy en día, 1290 Avenue of the Americas y 555 California Street son las dos propiedades más valiosas de la cartera de Trump. Cualquiera que continúe diciendo que el presidente no es un multimillonario, tiene que concentrarse en estos activos, donde su participación tiene un valor estimado de 900 mdd después de la deuda. Eso es el doble que todas sus propiedades de golf juntas, 5 veces más que su famoso negocio de marca y administración, 6 veces más que Mar-a-Lago y 17 veces más que su participación en su hotel de DC, que se ve como un lugar a donde van los dignatarios y cabilderos extranjeros para ganarse el favor del presidente. A pesar de todo el escrutinio de los negocios del presidente y de las desventuras extranjeras, son los dos edificios anónimos en Estados Unidos los que demuestran ser los más importantes: las acciones que, irónicamente, Trump originalmente no quería poseer.

Ninguno de estos éxitos es producto de las habilidades de Trump en los negocios. A principios de la década de 1990, Donald se estaba ahogando en deudas y luchaba por hacer los pagos de una hipoteca de 200 mdd vinculada a una parcela de 75 acres que poseía en el Upper West Side de Manhattan. Un grupo de inversionistas de Hong Kong, incluidos los multimillonarios Henry Cheng y Vincent Lo, se ofrecieron a rescatarle. En un acuerdo de 89 mdd, compraron la deuda de Trump a cambio de una participación del 70% en la propiedad y el control total. Trump fue relegado al asiento de pasajero, sin autoridad para tomar decisiones, y su participación del 30% se pactó hasta 2044.

Trump tenía un plan para construir 16 torres de apartamentos de lujo en el sitio. Pero en 2005, temiendo que el mercado estuviera a punto de colapsar, los inversionistas de Hong Kong acordaron vender el proyecto parcialmente desarrollado por 1,760 mdd. Tenían la intención de destinar los ingresos a dos inversiones presuntamente más seguras: 1290 Avenue of the Americas y 555 California Street. Trump odiaba la idea desde el principio, como dejó en claro en una nota a Cheng: “¡Puedes obtener un precio mucho más alto!”

Los socios no respondieron, por lo que Trump llevó la pelea a los tribunales, buscando disolver la sociedad y pidiendo más de 1,000 mdd en daños. Su caso se basaba en la afirmación de que era más inteligente que sus socios, además de los rumores de un par de amigos que, según él, seguramente pagarían mucho más por la propiedad. Tom Barrack, quien luego encabezó el comité inaugural de Trump, envió por fax a los socios una oferta informal por 2,900 mdd. Richard LeFrak, quien recibió un asiento en el rápidamente abandonado consejo de infraestructura del presidente, supuestamente estaba dispuesto a pagar 3,000 mdd.

Era una típica fanfarronada de Trump. Tasadores independientes dijeron que la propiedad valía 1,600 mdd y que los socios encontraron ofertas de hasta 1,760 mdd. El juez no tomó a Trump más en serio que sus coinversionistas, y los tribunales finalmente desestimaron el litigio. El acuerdo se concretó, y los socios de Trump en Hong Kong esencialmente intercambiaron la parcela de tierra por las dos torres de oficinas, arrastrando a Trump a patadas y gritos.
Afortunado él.El plan que quería bloquear y al que llamó un “error trágico” terminó siendo una de las mejores ofertas de su vida.

La persona realmente responsable del éxito de Trump aquí es tan tímida como la prensa, ya que Trump tiene hambre de cámara: el jefe ejecutivo multimillonario de Vornado, Steven Roth. En mayo de 2007, Vornado compró la participación del 70% de los inversionistas de Hong Kong, haciendo de Roth un socio comercial del futuro presidente.

Roth, de 77 años, tiene una larga historia con Trump. A principios de la década de 1990, ambos desarrolladores controlaban grandes participaciones en una cadena de tiendas departamentales llamada Alexander’s, que no tenía muchas operaciones minoristas, pero sí tiendas propias en ubicaciones privilegiadas. Cada uno tenía su propia idea de qué hacer con el negocio. Pero casi al mismo tiempo que la carga de la deuda de Trump lo obligó a ceder una participación del 70% en sus tierras del Upper West Side, también tuvo que renunciar a sus acciones de Alexander a Citibank. Roth los compró tres años después con un 20% de descuento del precio de mercado.

Derrotado, Trump ganó un profundo respeto por Roth, que es el tipo de multimillonario que Trump siempre dice que es: brillante, despiadado, hecho a sí mismo. Durante la campaña de 2016, Trump eligió a Roth para formar parte de su panel de asesores económicos. Una vez elegido, el presidente puso a su compañero en el consejo de infraestructura de corta duración con LeFrak, haciendo de Roth uno de los muchos multimillonarios (junto con Adelson, Ruffin, Perlmutter y Hamm) que tiene la atención del presidente, pero no la posición de gobierno.

Su asociación, mientras tanto, se ha mantenido notablemente amistosa. “Steve puede ser abrasivo a veces, incluso con sus amigos, y Donald también es difícil”, dice Douglas Durst, jefe de la famosa dinastía de bienes raíces de Nueva York. “Duró aproximadamente diez años, y no pensé que duraría dos meses”.

“La familia Trump tiene a Steven Roth en la más alta consideración y con el mayor respeto”, dijo Amanda Miller, portavoz de la Organización Trump, en un comunicado. “Es un gran visionario, desarrollador y operador. Estamos orgullosos de asociarnos con Vornado en dos de las propiedades más valiosas e icónicas del mundo “.

Desde el principio, Roth ha tenido el control. Desde que Vornado compró en 1290 Avenue of the Americas y 555 California Street, Roth ha invertido millones en renovaciones para obtener mayores ganancias a largo plazo. En 2012 y 2013, Vornado invirtió 31 mdd en la mejora de la torre de oficinas de Nueva York, renovando las tiendas, los ascensores y el lobby. Esos cambios ayudaron a atraer nuevos inquilinos, a tasas más altas. Para 2015, los inquilinos del edificio pagaban un promedio de 82 dólares por pie cuadrado, un aumento del 18% sobre lo que habían pagado cuatro años antes. Repartidas en 2.1 millones de pies cuadrados, que suman aproximadamente 32 mdd en alquileres adicionales cada año para Vornado y Trump. No es un mal retorno de la inversión.
No fue la única ganancia inesperada en la propiedad. Muchas personas han especulado sobre las fuentes del efectivo del presidente. Resulta que una gran parte vino de este edificio anónimo. “Solo esperamos cada mes, el año pasado me enviaron un cheque por 125 mdd”, dijo Trump a Forbes en 2015, una declaración no informada previamente desenterrada para esta historia. “Ni siquiera sabíamos de qué era”.

Los alquileres en 1290 Avenue of the Americas han seguido aumentando durante los últimos dos años, aun cuando el mercado más amplio del centro de la ciudad ha disminuido. Forbes estima que el 30% que posee el presidente tiene un valor de 100 mdd más hoy que cuando asumió el cargo.

Su compañero ahora se está enfocando en la propiedad de San Francisco, que incluye un rascacielos de 52 pisos en 555 California Street y dos edificios más pequeños al lado. En 2015, Roth le dijo a los analistas de acciones que Vornado estaba ocupado arreglando uno de los edificios más cortos, 315 Montgomery Street. La firma de Roth completó el proyecto en 2017, y los alquileres aumentaron casi un 50%. A continuación: un cambio de imagen de 46 mdd para su vecino en 345 Montgomery. Antes de que Vornado terminara la mitad del trabajo, ya había firmado un contrato por 15 años para arrendar el lugar a la compañía de espacios de Coworking, Regus. El ingreso operativo neto en el complejo de tres edificios aumentó un 19% durante la presidencia de Trump. Su participación en este activo, en consecuencia, ha aumentado un estimado de 130 mdd.

En la manera típica de Roth, se negó a comentar. Pero todo este éxito aparentemente lo puso en un estado de celebración. En noviembre pasado organizó una fiesta explosiva en la propiedad de San Francisco para presumir las renovaciones. Los restaurantes locales diseñaron entremeses y el vino fluyó libremente, según los asistentes. Aparecieron más de 100 personas, incluidos corredores de bienes raíces, analistas, y Jerry Seinfeld, quien hizo bromas en el escenario durante una hora. “Me sentí como en un evento corporativo antes de la última recesión”, dice John Kim, un analista de Wall Street que asistió. “Todo fue de primera clase”.

Sin embargo, la persona que tenía más motivos para celebrar no estaba en la fiesta. La participación del 30% del presidente Donald Trump lo convierte en el mayor beneficiario individual de todo este éxito. A pesar de que no tenía prácticamente nada que ver con eso

 

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