Por Eduardo Saucedo de la Fuente*
La inversión en bienes raíces ha demostrado ser muy redituable en México. Desde su surgimiento en 2011, los Fibras (Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces) han redituado 150 %, mientras que el rendimiento en la bolsa mexicana en el mismo período fue de 50 %. ¿Qué distingue a estos instrumentos de inversión?
Estos son algunos puntos importantes para la comprensión del panorama actual de los Fibras:
- Se destinan al financiamiento para la adquisición y construcción de inmuebles, los cuales tienen como fin el arrendamiento o adquisición del derecho a recibir los ingresos provenientes del arrendamiento.
- Debido a sus características, son consideradas instrumentos híbridos, ya que su rendimiento es producto del arrendamiento (deuda), así como del rendimiento variable producto de la plusvalía obtenida a través del tiempo de los inmuebles (capitales).
- Se basan en el modelo de los REITs (Real Estate Investment Trusts) de Estados Unidos, que operan desde 1960 y fueron creados por el Congreso estadounidense para dar a los inversionistas la oportunidad de invertir en portafolios de bienes raíces.
- En México, la primera oferta pública de una Fibra se realizó en 2011, “Fibra Uno”. Hoy, existen 14 Fibras en México tras la incorporación de “Fibra Plus” en 2016 y de “Fibra Educa” del sector educativo, en junio de 2018.
El incremento de Fibras en el mercado es positivo, ya que aumenta su competitividad y genera una distribución más eficiente de recursos al promover que solo se lleven a cabo los proyectos más rentables. Para analizar el desempeño reciente de los
Fibras en México debemos observar diferentes aspectos:
- Además de la evolución del precio de cotización se deben considerar los dividendos: estos instrumentos están obligados a distribuir al menos una vez por año a los tenedores 95 % del resultado fiscal neto.
- Adicionalmente, están exentos del pago del impuesto sobre la renta (ISR). Estos factores hacen de los Fibras un instrumento de inversión atractivo, cuyo rendimiento ha sido muy superior al de la BMV.
El rendimiento y la inversión en estos instrumentos también se ven afectados por variables macroeconómicas, como la tasa de crecimiento en la actividad económica, shocks en la política monetaria o cambios no esperados en la inflación, así como por un marco regulatorio que genere certidumbre para estas inversiones. El mercado de Fibras se ha robustecido con el incremento del número de participantes en el mercado. Sin embargo, se espera que madure más y disminuya su volatilidad en el mediano plazo, beneficiando tanto a las empresas emisoras como a los inversionistas.
Fuente: Inegi
Un
mercado de Fibras maduro representa un fuerte incentivo para el desarrollo inmobiliario en México. Asimismo, expande la flexibilidad de los financiamientos e incrementa las áreas de negocio en diversos sectores inmobiliarios y de arrendamiento al aumentar los recursos provenientes de la inversión. Adicionalmente, representa para los inversionistas una opción adicional para diversificar sus portafolios de inversión.
El comportamiento heterogéneo de los Fibras
Los Fibras como instrumento de diversificación para inversionistas se enfocan a diferentes segmentos del sector inmobiliario y presentan comportamientos mixtos en el rendimiento que otorgan. Por ello, todo inversionista deberá analizar con detalle cuál será la mejor opción para incluir en su portafolio.
Hasta 2017, existían trece Fibras en el mercado correspondientes a diferentes sectores de inversión. Entre las que tienen una inversión diversificada se encuentran: Uno, MQ, Danhos, MTY, HD, Plus y VIA. Por su parte, Hotel e INN se enfocan exclusivamente en el sector hotelero, FSHOP en centros comerciales, FHipo en hipotecas, y Prologis y Terrafina están orientadas solamente al sector industrial. En 2018, Fibra Educa fue incorporada como el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces especializado en el sector educativo.
Falta de inversión lastra capacidad productiva
Durante 2017, la inversión fija bruta ha quedado rezagada a tasas muy inferiores a las necesarias para que México incremente su capacidad productiva. Si bien la inversión en maquinaria y equipo ha crecido 17.3 % desde 2014, la construcción tan solo lo ha hecho 3.2 %.
Algunas causas son la falta de disponibilidad y acceso a recursos financieros por parte del sector privado. Pese a la reforma financiera no se ha logrado un crecimiento en el crédito privado dirigido a la inversión.
*Profesor titular de EGADE Business School Monterrey.
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