Los grandes retos inmobiliarios del país, y de la Ciudad de México en particular, podrían ilustrar hoy un manual de economía de mercado nivel 1 y que se resume en: precios de la vivienda altos por un exceso de demanda en comparación a la oferta disponible. Y quienes deberán sentarse a lidiar con ellos serán principalmente los gobiernos locales resultantes de las elecciones del 1 de julio.
En esto coincidieron este miércoles cinco actores de la industria de la vivienda en el debate sobre “Expectativas de la industria inmobiliaria frente al proceso electoral 2018” que organizó la plataforma en línea que intermedia en el mercado de alquiler Homie, una de las 30 promesas 2018 de Forbes México.
Foto (de izquierda a derecha): Rodrigo Heredia, director de Análisis y Estrategia del banco BX+; Homero de la Garza, director de Desarrollo de Mercados en Sociedad Hipotecaria Federal; Eugene Towle, socio director de Softec; Daniel León, socio director de Creditaria, y Jordan Malugen, director general de Nomad Living.
Para entender la magnitud del desequilibrio entre aquéllos que buscan vivienda y los que la ofrecen en zonas urbanas, se lanzaron algunos datos.
Por ejemplo, que en 2017, las rentas de viviendas en el Distrito Federal aumentaron un 11% en promedio y que actualmente el costo habitacional supone entre un 40 y un 60% de los ingresos netos de los mexicanos, según el director general de la plataforma inmobiliaria Nomad Living, Jordan Maluguen.
La Ciudad de México es dónde más se ha notado el aumento de precios, pues si hace una década comprar una vivienda costaba en promedio 1.2 millones de pesos ajustado a la inflación, hoy cuesta 4 millones, de acuerdo con el socio director de la consultora Softec, Eugene Towle.
Esto se debe a la escasa oferta de vivienda. En la ciudad capitalina, se construyeron 20,000 viviendas en los últimos diez años, cuando se demandan 60,000 anualmente, esto es, 5,000 por mes, de acuerdo con los datos de Towle.
Las oportunidades están ahíEl director de Análisis y Estrategia del banco Ve por Más (BX+), Rodrigo Heredia, habló de la oportunidad de negocio en la construcción y venta o renta de viviendas, pues hay un “rezago de nueve millones de viviendas en el país, con una creación de nuevos hogares de 600,000 por año. El mercado está ahí”, afirmó.
La estabilidad o aumento en la demanda de hogares se explica por cambios demográficos y de estilo de vida, principalmente de los millennials y de las generaciones futuras.
Por eso, el director de Softec expuso que en los próximos 30 años seguiría aumentando la demanda habitacional. En consecuencia, los gobiernos locales salientes de las elecciones del 1 de julio deberán planear cómo expandir y a la vez densificar las urbes.
Expandir requiere de cambios legislativos para habilitar más suelo desarrollable. A esto, el director de Desarrollo de Mercados en Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), Homero de la Garza, puntualizó que el paso previo es dotar estas zonas de las infraestructuras necesarias, como servicios de agua, luz y transporte.
“El tema es donde las vamos a expandir (las ciudades), porque cuando en otras países se hace una nueva región, hay un tren de cercanías en la zona. Aquí, no”, explicó.
Y densificar requiere de cambios legislativos para construir verticalmente, añadió este funcionario de la SHF.
Es por esto que varios panelistas coincidieron en que, a nivel de desarrollo urbano, no es tan relevante que gane López Obrador o Anaya, sino que la clave está en los candidatos a los gobiernos locales.
Con un matiz: “Si tenemos a Morena en en el gobierno de la CDMX y en el gobierno federal, y hay un alineamiento entre ambos, esa cooperación entre autoridades beneficia temas como infraestructura o agua. En épocas anteriores esa coordinación entre autoridades ha sido muy positiva”, explicó Malugen.
Balances del sexenioLos panelistas hicieron también balance del sexenio Peña Nieto. Para Towle, la reforma financiera fue positiva porque permitió que las tasas de los créditos hipotecarios estuvieran en el nivel más bajo de la historia.
“Cada punto porcentual que baja significa que puedes comprar una casa un 10% más grande”, explicó.
El consultor también habló de cómo afectará la transición del gobierno saliente y el entrante en la Ciudad de México.
“Cuando entran los funcionarios tardan seis meses en entender su chamba. El primer año de gobierno, se contrae la venta de vivienda entre un 15 y un 20% desde López Portillo. En la CDMX, va a haber una disrupción que no sabemos cuánto va a tardar porque tenemos que recrear todas las instituciones”, explicó.
Otra incertidumbre será cómo la guerra comercial con Estados Unidos afectará al coste de construcción de vivienda, especialmente por los precios del acero y el aluminio, argumentó Heredia.
Y en términos macroeconómicos, lo que piden los actores del mercado inmobiliario es estabilidad y inflación moderada, como comentó el socio director de la intermediaria del mercado hipotecario Creditaria, Daniel León.
