WeWork lanzó su Formulario S-1 (para salir a bolsa) el miércoles, comenzando oficialmente el reloj de lo que se espera sea una de las mayores ofertas públicas de venta del año.

La startup de oficinas compartidas con sede en Nueva York anunció en abril que se había registrado confidencialmente en la Comisión de Bolsa y Valores (SEC) para hacerse pública. La presentación enumera el tamaño de la oferta con 1,000 millones de dólares, un marcador de posición común antes de establecer los términos del acuerdo. Se dice que la compañía está buscando vender acciones por valor total de 3,500 mdd.

La presentación ante la SEC confirma que el CEO Adam Neumann controlará al menos el 50% del poder de voto después de la oferta. Forbes estimó por última vez que la participación de Neumann tenía un valor de 4,100 mdd y la de su cofundador, el director de cultura, Miguel McKelvey, era de 2,900 mdd. Pero eso se basó en una valuación más conservadora que la más reciente, en enero, que estimó el negocio en 47,000 mdd, basado en una inyección de capital por 6,000 mdd de SoftBank.

Esa recaudación de fondos categorizó a WeWork en un nivel elevado y, muchos dicen, poco realista, en 26 veces sus ingresos de 2018, que pocos esperan que iguale una vez que se haga público. Boston Properties, uno de los mayores propietarios de oficinas urbanas del país, alcanza un valor de alrededor de 12 veces sus ingresos. (El exjefe de Boston Properties, Mortimer Zuckerman, fue uno de los primeros inversionistas en WeWork). IWG, la empresa matriz del competidor de oficinas compartidas Regus, tiene un valor de ingresos de menos de cuatro veces.

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Los mercados no han sido amables con las recientes OPI (Oferta pública de venta) de alto perfil con grandes avalúos privados y sin ganancias. Tres meses después de su oferta, el gigante de transporte Uber está cotizando a un valor inferior a su última ronda de financiación privada. Las acciones de Lyft han bajado más del 25% desde su debut en marzo.

Al igual que estos otros participantes recientes en el mercado, WeWork se está haciendo pública al mismo tiempo que sigue experimentando fuertes pérdidas. Anteriormente había revelado una pérdida por 1,900 mdd en sus ingresos de 2018 que ascendieron a 1,800 mdd. La nueva presentación muestra una pérdida de 905 mdd en los primeros seis meses de este año con 1,540 mil millones en ingresos. Los ingresos se duplicaron en el mismo período del año anterior, mientras que las pérdidas aumentaron un 25%.

En 2017, el CEO de WeWork, Adam Neumann, le dijo a Forbes: “Nuestra valoración y tamaño actuales se basan mucho más en nuestra energía y espiritualidad que en un múltiplo de ingresos”.

La compañía dice que las ubicaciones individuales de más de dos años generan dinero, lo que indica que podría lograr una ganancia para toda la compañía si dejara de invertir en crecimiento. De 527 ubicaciones totales, 103 se abrieron en 2019.

WeWork, fundada en 2010, tiene un aspecto relajado, toques de kombucha y un énfasis en la comunidad, ofreciendo una nueva perspectiva sobre un viejo modelo de negocio: arrendar el espacio a los propietarios de edificios, subarrendarlo en pedazos más pequeños y embolsarse la propagación. Ubicarse en un espacio de WeWork significa que el negocio de un cliente no tiene que preocuparse por la instalación de Internet, el personal de una sala de correo o el suministro de café, por lo que WeWork puede recargar para facilitar y flexibilidad.

Con 527,000 miembros, el concepto ha demostrado ser popular. Sin embargo, algunos corredores de oficinas de Nueva York dicen que una gran presencia de WeWork puede dañar el valor de reventa de un edificio, ya que el negocio no ha sido probado en una recesión económica. Por otro lado, algunos propietarios de oficinas grandes han invertido en WeWork, y algunos están abriendo espacios de trabajo compartido propios. WeWork ha comenzado a comprar propiedades, como la tienda insignia de Lord & Taylor en Nueva York, pero la gran mayoría de sus espacios están arrendados.

A principios de este año, los cofundadores formaron una organización paraguas llamada The We Company, que abarca el negocio principal de trabajo conjunto y una marca de vida compartida de tres años llamada WeLive. También hay una escuela dirigida por la esposa de Neumann, Rebekah, (WeGrow), un gimnasio (WeRise) y un concepto minorista en el que los no miembros pueden reservar espacio por minuto (Made by We).

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