Por Samantha Sharf

Si observas las 56 puertas de garaje que bordean las paredes de la nueva instalación de 24,000 metros cuadrados del rey de los almacenes Prologis en Oakland, California, verás tres autopistas. Hacia el este está la I-980 que atraviesa el centro de Oakland; hacia el sur está la I-880 que llega a Silicon Valley; ve hacia el norte por la I-580 y terminarás en el corazón del condado de Marin. San Francisco está a solo 15 kilómetros al oeste. Un tren podría llegar hasta el edificio y llevar mercancías hasta Chicago. Pero son esos caminos locales los que más le interesan a Hamid Moghadam, el CEO de Prologis. “Estamos enfocados en los mercados donde hay una gran cantidad de personas con mucho dinero en sus bolsillos”, dice Moghadam. “Robas un banco porque ahí es donde está el dinero. ¿Dónde hay consumo? Donde está la gente”.

Con 63 millones de metros cuadrados de espacio de almacenamiento en 19 países, Prologis, con sede en San Francisco, es el mayor propietario de bienes raíces industriales del mundo y el rey de la proverbial última milla entre el almacén y la puerta del cliente.

Su competidor más cercano, Duke Realty, con sede en Indianápolis, tiene el 20% de su espacio. En los Estados Unidos, el 60% de la población vive a menos de 200 kilómetros de los 35 millones de metros cuadrados que Prologis tiene en el país. Y no está ignorando al resto del mundo. El 70% del plan de desarrollo de 4 millones de metros cuadrados de Prologis se encuentra fuera del país, en lugares donde el comercio electrónico está creciendo a un ritmo más rápido.

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Porque si crees en el comercio electrónico, crees en Prologis. Si bien las compras por Internet han devastado la demanda de espacios comerciales tradicionales, el efecto ha sido opuesto en el sector inmobiliario industrial. Amazon es el inquilino más grande de Prologis y ocupa 1.5 millones de metros cuadrados. (Prologis es también el casero más grande de Amazon y representa el 13% del espacio de almacenamiento que opera). ¿Por qué? Recibir un libro en menos de 48 horas (promesa de Amazon Prime) significa que ya está cerca cuando haces un pedido, y eso aplica a varios miles de artículos más.

El comercio electrónico representa aproximadamente el 9% de las ventas minoristas totales en los Estados Unidos, una proporción que se ha duplicado o más desde 2010. Prologis, que está estructurado como un fideicomiso de inversión inmobiliaria, se está beneficiando enormemente de ese crecimiento. Las acciones de la compañía han aumentado un 22% este año (hasta octubre), produciendo una capitalización bursátil de 34,800 mdd. (Los REIT en general cayeron un 1.5%. Los competidores directos de Prologis DCT Industrial y Duke subieron un 21% y un 7%, respectivamente.) En 2016, los ingresos netos de Prologis fueron de 1,200 mdd, con ingresos de 2,500 mdd. Las ganancias han crecido un promedio de 58% anual durante tres años. En el último trimestre, las rentas de los arrendamientos nuevos o renegociados aumentaron un 23% año tras año y la ocupación fue del 96%.

La estrategia de e-commerce de Prologis se remonta de alguna manera a 1998, cuando Moghadam conoció al empresario de librerías Louis Borders, que estaba recaudando dinero para la tienda de comestibles en línea (el próximo arquetipo de burbuja tecnológica) Webvan. Moghadam estaba ejecutando el precursor de Prologis, AMB Property Corp., que invirtió 5 millones de dólares en Webvan, construyó tres almacenes y vendió una cartera minorista de 1,000 millones de dólares, arando las ganancias en más espacio industrial. Esos 5 millones de dólares aumentaron brevemente a 55 mdd antes de estrellarse en la nada. Pero la pérdida tuvo un gran resquicio: la apuesta de 1,000 millones de Moghadam en los almacenes formó la columna vertebral de la cartera actual de Prologis.

Webvan “nos abrió los ojos a la promesa del comercio electrónico”, dice Moghadam, de 61 años, quien fundó AMB en 1983 después de que la Revolución iraní aplastara sus planes de regresar a casa después de estudiar ingeniería civil en el MIT. Prologis tal como existe hoy fue creado por la fusión en 2011 de AMB con sede en San Francisco y un rival con problemas financieros en Denver.

En la actualidad, los clientes puros del comercio electrónico representan aproximadamente el 10% de la cartera de Prologis. Pero ahí es donde está el crecimiento. Aproximadamente el 20% de las nuevas ventas se puede rastrear a estas empresas y a la demanda relacionada con el comercio electrónico de DHL, UPS y FedEx.

El comercio electrónico ahora es lo suficientemente grande como para llamar la atención de un gigante como Prologis. Además de pure players, los minoristas tradicionales están invirtiendo fuertemente en tiendas en línea. El comercio electrónico “está generando un volumen de demanda mucho mayor que solo se podría ver en un mundo con crecimiento del 2% de su PIB” señala Eric Frankel, un analista inmobiliario industrial del grupo investigador Green Street Advisors. Mientras tanto, el crecimiento de la población y los atascos de tráfico en las principales áreas metropolitanas como Los Ángeles y Seattle están haciendo que los almacenes convenientemente ubicados sean más importantes que nunca. En el pasado, “simplemente se buscaba un espacio barato, y aun si se encontraba en el interior podía comercializarlo de manera bastante eficiente”, observa Dennis Duffy, un asesor inmobiliario comercial de BDO. Ahora, en lugar de exigir unos cuantos grandes almacenes cerca de los principales centros de transporte, los minoristas quieren una mayor cantidad de almacenes más pequeños que estén cerca de las personas.

Para la próxima fase de Prologis, Moghadam sigue el ejemplo de sus vecinos tecnológicos y recopila los datos sobre lo que ocurre dentro y alrededor de sus edificios. Los sensores calcularán cuántas veces puede abrir o cerrar una puerta antes de romperse.Los drones inspeccionarán los techos. Con 1,300 millones de mercancías fluyendo a través de las instalaciones de Prologis cada año y más de 800,000 personas trabajando bajo los techos de Prologis, Moghadam visualiza una base de datos que rastreará el movimiento de los bienes a nivel mundial, creando un negocio completamente nuevo.

La tecnología también podría derribar a Prologis: si, por ejemplo, Amazon descubre cómo sobrevivir con almacenes más pequeños; si los camiones eléctricos sin conductor hacen que los costos de transporte sean insignificantes; si la impresión 3D nos convierte a todos en mini-fabricantes. Pero por ahora Prologis parece seguro en su trono de la última milla.

 

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