Este texto fue publicado originalmente el 22 de noviembre de 2019.
A pesar de que la
gentrificación es un proceso que se da en todas las ciudades,
actos como corrupción en los cambios de uso de suelo y la falta de herramientas que controlen la especulación inmobiliaria han acelerado esta situación en la Ciudad de México, afirmó un experto en la materia.
“A diferencia de otras partes del mundo, la
gentrificación en México ha estado asociada a los cambios de uso de suelo y en la normatividad que favorecen la
especulación inmobiliaria, en particular de Ciudad de México”, delineó
Enrique Soto Alva, urbanista de la Universidad Nacional Autónoma de México (
UNAM).
Explicó que hay tres momentos en que un inmueble cambia de valor, cuando el dueño hace una remodelación del mismo; en el momento en que se construye una obra de gran magnitud alrededor del predio, como una estación o algún parque; o en el caso de que se cambie el tipo de uso de suelo.
Sólo unos ganan
El problema radica
cuando aumenta el valor de un inmueble pero no hay mejoras en su alrededor, no hay inversión pública como mejoras en los parques, banquetas o luminaria aledaña, refirió el experto.
Indicó que la ley establece medidas para controlar la especulación inmobiliaria y capturar las plusvalías, como la retribución de mejoras, es decir, un impuesto por el aumento del valor de la propiedad que debería de cobrar el gobierno de la CDMX para realizar mejoras a la zona.
Cuando esto no se lleva a cabo, indicó, “sólo los que promueven estos cambios (de uso de suelo) y los que los facilitan” son los únicos que ganan, ya que las urbes se construyen a través de los impuestos
Los actuales programas de desarrollo urbano establecen los máximos a construir por predio, pero si se establecieran los mínimos, si alguien quiere construir pagará lo correspondiente, explicó.
Al reducir la especulación del suelo se podría construir casi lo mismo en todos los predios, así como generar un fondo de mejoramiento para las zonas donde aumenta la especulación y los negocios inmobiliarios; además que los inversionistas tendrían mayor certeza, subrayó Soto Alva.
“Es increíble que en este país que se construye tanto y tengamos tanta desigualdad”, sentencio.
Aunque lo diga la ley
A pesar de que el artículo 115 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos establece que se cobrarán “cuotas y tarifas aplicables a impuestos, derechos, contribuciones de mejoras” sobre la propiedad inmobiliaria, la recaudación en este sentido es casi nula.
De acuerdo con la Ley de Ingresos de la Federación para el Ejercicio Fiscal de 2019, las contribuciones de mejoras por obras públicas asciende a 38.3 pesos, mientras en la planeación de 2018 el monto fue de 36.1 pesos.
En el caso de la Ciudad de México, la Ley de Ingresos refiere que la recaudación en ese mismo rubro es de cero pesos, aun cuando el artículo 16, Fracción C de la Constitución de la CDMX establece que: “los propietarios de desarrollos inmobiliarios deben pagar una compensación monetaria para mitigar el impacto urbano y ambiental, a fin de contribuir al desarrollo y mejoramiento del equipamiento urbano”.
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Golpe a la industria de la construcción
Durante el primer semestre de 2019 la jefa de gobierno, Claudia Sheinbaum, anunció la detención de concesiones de construcción en la capital, debido a que muchas de ellas estaban involucradas en presuntos casos de corrupción.
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Desarrolladores inmobiliarios no ven señales claras de la autoridad
A pesar de que esperan una desaceleración para el próximo año, “estamos esperanzados de que la ventanilla única y la reducción de plazos nos ayude a que proyectos que se llegaban a un horizonte muy grande sean autorizados”, señaló Armando Díaz Infante Chapa, Presidente de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción de la CDMX..
Refirió que están esperando la aprobación de la Ley de Planeación del Desarrollo, iniciativa que se gesta desde mayo, donde se prevé la creación de Instituto de Planeación Democrática y Prospectiva, el cual debe entrar en operaciones el siguiente año.
“(Este debe generar) los planes de desarrollo de infraestructura, reservas territoriales, de redensificación”, así como del cobro de algunos derechos extraordinarios para la infraestructura urbana, delineó Infante Chapa.
Justos por pecadores
Se han dado casos de corrupción en el sector inmobiliario, como la reventa de predios de interés social a costos del mercado, pero no todos actúan de la misma manera, reconoció José Luis Castelán, presidente de la Comisión de Desarrollo Humano y Vivienda de la Coparmex CDMX
“El gobierno sería el primer responsable en tener una reserva del suelo para este tipo de vivienda, y negociar el uso de suelo con todos los desarrolladores en mesas de trabajo”, refirió.
Indicó que los planes y programas particulares de desarrollo urbano están perfectamente bien hecho, sin embargo lo que se debe de cuidar son las densidades, las cuales deben de ser “negociadas en mesas de trabajo con la Seduvi y con los colonos”.
“Lo único que tenemos que hacer es aplicar la ley tal cual”, sentenció.
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