Algunas personas piensan que hay una garantía positiva y a la alza cuando invierten en bienes inmuebles, pero no siempre es así, porque los predios pueden sufrir efectos negativos en su valor, denominados minusvalías, explicó el urbanista Enrique Soto Alva.
A diferencia de la plusvalía, lo cual indica qué tanto se incrementado el valor de un inmueble, la minusvalía refiere lo contrario: qué tanto bajó el valor del terreno, según sea su caso específico, detalló el experto en entrevista para Forbes México.
Una de las tantas causas de este factor negativo puede ser el proceso de obsolescencia urbana, por ejemplo cuando aumenta la inseguridad en una zona, lo cual puede causar desde un estancamiento en el precio de un domicilio, hasta una disminución en el mismo, apuntó el académico de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM).
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La zonas industriales también pueden ser presas de este mal, como el caso de aquellas fábricas que estaban situadas en las orillas de la ciudad pero que hoy en día han pasado a ser una zona central, subrayó.
Las colonias Vallejo y Granjas México son referencia de lo antes mencionado, insistió el catedrático, ya que han quedado rodeadas de áreas habitacionales cuando hace más de 50 años eran terrenos industriales; sin embargo al final podrían recuperar su estimación económica.
Otro aspecto que puede afectar de manera negativa a los predios son los desastres naturales, como los huracanes y tornados. Por ello, en un futuro las zonas costeras de México podrían verse afectadas si es que quedan debajo del agua por las consecuencias del cambio climático, estimó el experto.
Si un área es susceptible de inundaciones o alguna afectación de esta índole que implique estragos por acciones de la naturaleza, esto podría afectar el valor del domicilio, remarcó.
Una obra pública no siempre es benéfica para los predios de alrededor, por ejemplo cuando se construye un segundo piso en una arteria principal, las casas que quedaron debajo pueden disminuir su valor, al perder accesibilidad al área, externó Soto Alva.
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Sin embargo, la revalorización de un predio ante una construcción pública es un aspecto subjetivo, porque si es el caso de una vivienda que está ubicada en la subida o la baja de un segundo piso, el impacto puede ser positivo, explicó.
Las principales tipos de construcciones que pueden afectar de manera negativa el valor de un predio pueden ser los segundos pisos, los puentes y los túneles; pero todo depende del contexto que se de tras esa construcción, ejemplificó:
La construcción de un parque puede ser benéfico para los vecinos de las calles aledañas y los que están enfrente de él, pero si esto se da en una zona de muy bajos ingresos se puede dar el caso que esto se convierta en una nueva área de delitos, lo cual afecta más a los domicilios más cercanos.
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Además de contratar un valuador o consultar el estado catastral del predio, un propietario puede consultar cuál es el valor de los inmuebles equiparables con el suyo en la misma zona antes de que empiecen las obras públicas, para volver a hacer el ejercicio cuando la construcción concluya, abundó el experto.
Hay universidades que realizan investigaciones sobre el cambio en el valor de las propiedades antes y después de una obra, quienes utilizan estudios sobre el valor del suelo, periódicos, incluso herramientas de data pública como los registros del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (Indaabin).
Aunque las leyes mexicanas reconocen el término plusvalía, lo cual indica que un terreno se pueden beneficiar por alguna obra de inversión pública y el gobierno podrá cobrarle de otra manera el impuesto predial al propietario; las minusvalías no están están contempladas por el Estado, refirió el urbanista de la UNAM.
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