Desinvertir para crecer. Esa es la estrategia con la que el fideicomiso de inversión en bienes raíces Fibra Plus encarará su reinvención luego de haber adquirido en octubre pasado, en lo que fue la primera fusión dentro del sector de las fibras, el 70% de Fibra HD.
Concluida la fase de integración de ambas fibras, viene un proceso de “desinversión de los activos que determinamos no estratégicos para reinvertir en activos que determinamos estratégicos”, dice en entrevista con Forbes México el presidente de Fibra Plus, Gustavo Tomé.
La primera etapa que encaró Fibra Plus para su reinvención después de haberse fusionado con Fibra HD fue entrar a un proceso de eficiencias operativas, que incluyó eliminar duplicidad de funciones. Ahora está en la fase 2: la rotación de activos.
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En su último reporte trimestral, Fibra Plus mencionó que durante el segundo trimestre de 2022 “el fideicomiso continuó su plan de maximización de valor en aquellas propiedades que, tras ser analizadas, no cumplen con sus estándares de rentabilidad o representan una atractiva oportunidad de desinversión”.
En palabras de Tomé suena así: “la mayor prioridad está en la rotación del portafolio, buscar cosas nuevas y vender cosas no estratégicas. No quiere decir que sean malas, sino que las determinamos no estratégicas en el futuro de lo que vemos como modelo de negocio”.
Entre los criterios determinados para desinvertir en activos del portafolio de Fibra Plus y HD destacan la ocupación, el desempeño financiero, la ubicación, la participación de tiendas ancla, el tamaño de la propiedad, las perspectivas sectoriales y económicas, así como el criterio fiscal de tener más de 4 años en la cartera de ambos fibras.
De esta manera se identificaron 22 activos que suman un valor de 1,902 millones de pesos que son sujetos a desinversión. En el portafolio de HD son 8 activos comerciales, 8 de oficinas y 2 educativos, con un área bruta rentable de 80,000 metros cuadrados y una valuación superior a los 1,630 millones de pesos.
En tanto, para Fibra Plus se tienen identificados 3 proyectos de oficinas y 1 área comercial, con un área bruta rentable cercana a los 20,000 metros cuadros y un valor estimado de 272 millones de pesos.
“Los activos en venta están sujetos a cambios, dependiendo de la evolución del entorno de mercado y sectorial”, puntualiza Fibra Plus en su último reporte trimestral.
Lo dice Fibra Plus en su reporte y lo secunda Tomé en entrevista: la estrategia está centrada en aprovechar las oportunidades de inversión que pudieran surgir, con un enfoque hacia activos de sectores resilientes y con buenas perspectivas de negocio.
“Fibra Plus tiene un equipo que se caracteriza por ver, analizar y ejecutar las oportunidades en el mercado en el momento en el que sentimos que es el preciso. Normalmente lo hacemos bien como equipo, pero también lo hacemos mal”, reconoce Tomé.
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Es momento de invertir
Gustavo Tomé heredó de su padre un negocio de la industria textil que con el tiempo derivó hacia el sector inmobiliario: la renta de naves industriales para compañías textiles provenientes de China que surtían al mercado estadounidense. Sí, eran nuestros competidores, pero también fueron nuestros clientes, dice el empresario a Forbes México.
“La historia empieza en 1994 cuando muere mi padre y nos deja unos negocios. Un pedazo del negocio empieza en el mundo inmobiliario, otro empieza en el área textil. Llega un punto en el desarrollo de la industria textil en el que nos empezamos a dar cuenta que compensaba más rentar las naves industriales”, cuenta.
Así, abunda, “empezamos a desarrollar una estrategia de negocio que consistía en construirles naves industriales a fabricantes chinos que en un concepto parecían nuestros competidores porque nuestro negocio textil también surtía de ropa al mercado americano, pero empezamos a construir las primeras naves industriales de esa época”.
Ese fue el paso definitivo para abrirse camino en el negocio inmobiliario. “Empezamos a crecer el negocio comprando algunos centros comerciales, luego vendiendo algunos centros comerciales, haciendo algunos edificios de condominios. La historia se va rolando hasta lo que hoy se consolida como un portafolio que tiene diferentes unidades en diferentes modelos de negocio, en diferentes geografías con diferentes especialidades”, detalla.
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Con casi 30 años de experiencia en el sector inmobiliario y hoy al frente de Fibra Plus, Gustavo Tomé ha tenido que lidiar con diferentes coyunturas: la nueva política de desarrollo urbano que implementó el gobierno de la Ciudad de México en 2019; la pandemia y el atasco en las cadenas de suministro y la inflación y el impacto global del conflicto bélico en Ucrania.
Aun con todo esto, y en medio de momentos de nerviosismo global, el empresario afirma que es un buen momento para invertir.
“Yo aprovecho estos momentos para la inversión. Es más fácil tener niveles de seguridad mayores cuando el momento es más incierto porque hay menos participantes en el mercado tratando de ir por los mismos activos. En los momentos de certidumbre hay más participantes en el mercado, persiguiendo las mismas oportunidades”, explica.
“Empezamos a entrar en el momento de invertir en activos inmobiliarios, definitivamente. Es en estos momentos donde las tasas empiezan a subir, que ya alcanzas a ver que la inflación se empieza a mitigar, donde necesitas empezar a actuar. Esto no quiere decir que no vayas a ver minusvalías en el corto plazo, pero si eres un inversionista desde la óptica en que nosotros lo hacemos que es a perpetuidad, es momento de empezar a analizar oportunidades”, refrenda.
La pandemia quitó pero también dio
En su conversación con Forbes México, el presidente de Fibra Plus se da tiempo de rememorar el impacto que significó la pandemia por Covid-19. Y así como afectó en algunos sectores, benefició en otros, apunta. “Nuestro negocio de centros comerciales durante la pandemia sufrió un cierre, pero nuestro negocio de alquiler de naves industriales generó un crecimiento”, ejemplifica.
“El modelo como lo tenemos, que es procíclico y contracíclico en diferentes etapas del sector inmobiliario, en un lado se benefició y en otro se descompensó. Y ahora estamos preparándonos para el siguiente modelo de negocio o la siguiente evolución de los ajustes del portafolio para estar mejor preparados para esto”, comenta.
La inflación que siguió a la pandemia, agrega, impactó en el subsector de la construcción, lo cual generó que construir obras nuevas fuera costoso, pero paralelamente revaluó las obras existentes.
“Se compensan porque eventualmente vuelves a capturar esas pérdidas a través de las rentas de los activos: si ya tenías tu edificio, hoy vale más, si no lo tenías construido, te va a costar más caro construirlo. Ahí vas a tener un reto importante porque construir ese edificio nuevo no necesariamente te va a compensar inmediatamente que pagues rentas mayores”, menciona.
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Millenials en la mira
Bajo esa filosofía de “estar preparados para el siguiente modelo de negocio o la siguiente evolución de los ajustes del portafolio”, el presidente de Fibra Plus reconoce que la generación millenial es una oportunidad para el negocio inmobiliario.
“Nosotros tenemos que migrar para atender a nuestro cliente y nuestra responsabilidad es entender a nuestro cliente y proveerle productos y servicios que mejoren su calidad de vida. Pronto estaremos sacando anuncios en esas tendencias porque si bien es un mercado que lo vemos, no lo hemos visto de manera institucional. Sí creo que hay que atenderlos”, admite Gustavo Tomé.
Las generaciones han cambiado y eso se refleja en la vivienda que se demanda. “Lo que nosotros hemos visto durante los últimos 20 años es la reducción de los espacios privados y la ampliación de los públicos”, apunto el empresario. De construir departamentos de más de 300 metros cuadrados se ha pasado a 120 metros cuadrados, pero con mayor disponibilidad de amenidades.
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“Es la tendencia que vamos a seguir viendo. Si yo no necesito 17 salas en un edificio de 17 departamentos porque no tengo 17 personas a la misma vez, podemos compartir una sala. Si no necesitamos 17 lavanderías, por qué no ponemos una lavandería con el equivalente a 5 y que entre todos paguen las 5. Esa es la evolución que debemos de impregnar en todos nuestros desarrollos”, afirma.
Y adelanta: “en una de las nuevas iniciativas que tenemos, y esperamos poder presentar en el corto plazo, es que una de las amenidades que deben tener los edificios son áreas completas de coworking abiertas a los condóminos y abiertas al público para que realmente pueda ser un beneficio agregado”. La pandemia dejó lecciones, y Fibra Plus está dispuesto a tomarlas.
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