Desarrollar una comunidad maestra con un diseño de campo de golf es como subirse a una locomotora que avanza tan rápido que los errores serán irreversibles.
Los tres desaciertos más comunes en el desarrollo de un campo de golf son falta de planeación, designar a directores de proyectos sin experiencia en el tema y dejar que el terrateniente participe con 50% de las acciones. A continuación mostramos los errores que hay que evitar para explotar al máximo el potencial del predio y que todos ganen.
1. Falta de planeación
Armar un buen proyecto maestro con diseño de golf es un reto enorme cuando queremos hacerlo bien. Menospreciar la importancia de un estudio de mercado, una planeación a profundidad y asesorarse con amigos o parientes (por compromiso o confianza) puede repercutir en la pérdida de hasta 30% del valor de la comunidad maestra de golf.
Cuidado, porque pasa mucho que personas que alguna vez edificaron un desarrollo con algún jardín, sienten que son grandes desarrolladores de golf; además, los que ponen el dinero subestiman la seriedad con que debe hacerse un proyecto.
Nunca es bueno especular con los tamaños de los lotes y la cantidad de producto que requiere el proyecto, sea unifamiliar, multifamiliar, vivienda con asistencia, hotel gran turismo, hotel boutique, etc. Hay que evitar lotificar y vender antes de tiempo para sacar el proyecto adelante, porque se corre el riesgo de mutilarlo, en lugar de vender secciones íntegramente planeadas.
El dueño del desarrollo gana unos miles de pesos, pero quien revende una vez que está terminado se embolsa miles de dólares. Hay quien por querer capitalizarse antes de tiempo llega a perder 30% de lo que pudo haber cobrado y en el peor de los casos hasta 80%.
2. Designar a un director de proyecto sin experiencia en diseño y construcción de golf
La mejor inversión es contratar expertos desde el día uno. En México hay directores de obra con excelente reputación, trayectoria impecable y experiencia de más de 30 años en distinguidos proyectos multimillonarios, pero que sólo saben de ángulos, líneas verticales y horizontales. En un proyecto maestro de golf no funciona así, porque la tierra cambia y depende de factores como el clima, la vegetación y la fauna.
En una obra civil hay menos incertidumbres, pues es relativamente repetitivo, o por lo menos de rutina, controlar aspectos fijos como la cantidad de material necesario para cada espacio. Por eso, los desarrolladores con experiencia en construcción subestiman y creen que sólo se trata de ‘ponerle zacatito a la tierra’. En México existe buena gerencia de construcción, con muy buena reputación, pero construir edificios no es igual que hacer campos de golf. Creen que no es difícil pero están acostumbrados a trabajar desde el escritorio, y no en el campo de juego, en la tierra que se extiende hasta 80 hectáreas.
Estos directores condecorados, de trayectoria impecable y muy soberbios, demeritan la planeación de golf. Toman decisiones sin conocimiento, asesorados por su ego, y boicotean el flujo de un buen proyecto. Al final, sus errores repercuten en pérdidas de tiempo y dinero. No saben que el golf es una obra en movimiento y que es completamente orgánico y plástico. No sólo el producto final, sino todo su proceso de gestación y crecimiento.
3. Dejar que el socio terrateniente tenga 50% de las acciones
Por querer ganar unos pesos podemos perder miles y hasta millones de dólares cuando por no desembolsar capital permitimos que el terrateniente sea socio y tenga 50% de las acciones. Al final, él invierte y arriesga menos. Por ejemplo, en un predio de 1,000 hectáreas donde sólo se desarrolle 30%, para crear un espacio ecológico y respetar la reserva natural, estoy de acuerdo en que el terrateniente se lleve 50% de las acciones.
Sin embargo, si se trata de un terreno de 300 hectáreas, que valga unos 60 millones de dólares, si tomamos en cuenta que la inversión en infraestructura, diseño, mercadotecnia, estudios ambientales y desarrollo de hoteles, casa club, casa de mantenimiento y campo de golf, no costará menos de 200 millones de dólares, el que sale
ganón es el que, sin descapitalizarse, propuso que al poner la tierra sería el dueño del 50%.
Muchas veces, en las negociaciones entre inversionistas se puede perder la relación y proporción del espacio y hasta después de haber firmado descubrir que el dueño del predio, el que pidió tener el 50% de acciones, es el ganador. Al final, cuando un tercero quiere entrar al proyecto, las cuentas no cuadran. El propietario del terreno, en este caso, proporcionalmente no debe tener más de 33% de las acciones; de lo contrario, el socio desarrollador sólo habrá enterrado su dinero y tendrá un proyecto parado, ya que nadie va a invertir 200 mdd y quedarse solo con 50% de un proyecto de 300 mdd totales.
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