Por Arturo Solís y Erick Zúñiga

Durante los últimos 30 años, las colonias Condesa y Roma se convirtieron en estandartes de la vida nocturna y aspiracional de la Ciudad de México. La llegada de artistas, celebridades y políticos junto con la apertura de restaurantes gourmet, galerías de arte y bares hicieron de la zona el sueño de millones de mexicanos, además de un jugoso negocio para el sector inmobiliario.

Pero el terremoto de 7.1 grados que colapsó la semana pasada a la Zona Metropolitana terminará, y pronto, con esta fiebre.

El pasado 19 de septiembre, después de la 13:15, casi 20 edificios en la delegación Cuauhtémoc, a la que pertenecen Roma y Condesa, se colapsaron. Después del caos, vino el horror: decenas de muertos sepultados, mientras ambulancias cruzaban la Fuente de Cibeles en múltiples direcciones. En el área se documentaron explosiones, fugas de gas, corte de servicios básicos como agua y luz que duraron varios días. El personal del ejército y la Marina acordonó calles en gran parte de la zona y así han permanecido.

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Las autoridades capitalinas reportan que 52 inmuebles enfrentan riesgo de colapso, que se suman a los 3,000 edificios con daños en la entidad gobierna Miguel Ángel Mancera.

Empresas del sector esperan minusvalías en renta y venta de inmuebles para estas colonias de 20 hasta 30% en el corto y mediano plazo, es decir, entre uno y tres años. 

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Adiós a la plusvalía

En la Condesa, un departamento de 132 metros cuadrados, que hoy cuesta 6.5 millones de pesos, bajará a 5 mdp. El precio de renta por un departamento de 112 metros cuadrados en esta colonia descenderá de 24,000 a 17,000 pesos en los próximos meses, estima Javier García, director regional del sitio web inmobiliario Lamudi.

Para la Roma, un departamento de 126 metros cuadrados con un precio de 5.6 millones caerá a 4.1 mdp. Las rentas por un apartamento pueden disminuir hasta a 18,000 pesos.

Al término del primer semestre de 2017, en la colonia Condesa la oferta de departamentos en renta ha representado 47% de la oferta mientras que los departamentos en venta son 53% de la oferta. En el caso de la colonia Roma el 70% de la oferta de departamentos ha salido a la venta mientras que la vivienda vertical en renta corresponde a 30%.

García calcula que 10% de los inmuebles con daños severos son nuevos, mientras que el resto con fallas son edificios viejos.

Gene Towle, socio director de la consultora inmobiliaria Softec, condiciona el descenso de precios a las evaluaciones posteriores de los edificios. Si resulta que los colapsos se concentraron en edificios construidos antes del 85, el impacto será mínimo, pero habrá mayor demanda de construcciones nuevas. Pero sí se demuestra que los inmuebles, incluidos los nuevos, se dañaron, habrá un golpe severo para el paraíso capitalino de miles de jóvenes.

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¿Y en oficinas?

Fernanda Trillo, vicepresidenta senior de la inmobiliaria Coldwell Banker Commercial  agrega que hoy entre 50 y 60% de las llamadas que recibe su equipo son de empresas que quieren mudarse de estas zonas. La mayoría busca oficinas acondicionadas para reubicarse inmediato, cuando en un escenario de normalidad el proceso tomaría entre seis y 12 meses.

“Las empresas se habían relajado respecto a algunos aspectos sobre la seguridad del inmueble que rentaban, ahora tras el sismo sus elementos de decisión se revaluarán y tomarán en cuenta la seguridad estructural de la propiedad que rentarán, además de priorizar una buena ubicación, servicios y precio”, dijo.

El precio promedio en estas dos colonias, según Trillo, es de 22 a 26 dólares, que bajará en los próximos meses, pero no detalló cuánto.

Las zonas de Polanco, Anzures, Del Valle, Nápoles y otras aledañas en la delegación Cuauhtémoc, recibirían a las compañías que buscan salir de la Condesa y la Roma, anclado a su presupuesto, por su rango de precio similar. Otras zonas como Bosques y el norte de la Ciudad (cercanas al Estado de México) poseen precios más accesibles con ofertas de edificios nuevos.

 

Olvido generacional

El ansia por vivir en la Condesa y Roma se justifica por su conectividad y acceso a buenos servicios de infraestructura, variables que detonaron la moda entre los jóvenes, que empezaron a comprar y rentar departamentos relativamente baratos a final de los años 90.

Pero esa generación no recuerda o no vivió el terremoto de 1985, que mató 10,000 personas y que marginó a ambas colonias durante 15 años.

“Los que vivimos el 85 veíamos a la Condesa como un lugar al que sí íbamos a comer, pero no necesariamente nos quedábamos más tiempo”, recuerda Towle.

El valor de los inmuebles en el 85 bajó 50%, pero esas dos zonas fueron las que más plusvalías generaron anualmente, cercanas a 14%, recuerda García.

Aunque existen edificios en Roma y Condesa con muchos años de antigüedad que aguantaron el terremoto del 85 y los últimos dos sismos de 8.2 y 7.1 grados, la idea de que otro más ocurra y genere problemas para estas construcciones sigue latente entre los habitantes, explica Darvis Noé, manager de la unidad de negocios de la empresa de bienes raíces Orange.

Esta situación desencadenará que los compradores sean más conscientes y comiencen a identificar a los desarrolladores y constructores para evitar más riesgos, además de que las autoridades endurecerán la aplicación de reglamentos de construcción, incluso que sean más severos.

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¿Más construcciones?

Muchos de los edificios que se colapsaron en Cuauhtémoc fueron construidos 40 años antes del temblor de 1985, dice Ramón Abud, arquitecto y consejero representante del área de tecnología en el consejo técnico de la Facultad de Arquitectura de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM).

“Todos los edificios que estaban construidos antes del 85 hay que revisarlos con las normas actuales, porque cambiaron los coeficientes que se utilizan para calcular los temblores”, agrega el profesor de sistemas estructurales en Ciudad Universitaria.

Abud estima que un estudio de evaluación para edificios con 10 pisos  que reporten daños puede costar 150,000 pesos, y la reparación por departamento rondaría 40,000 más.

Por otra parte, Towle dice que si todos los inmuebles de la ciudad de México tuvieran tres pisos el problema de vivienda estaría resuelto, pues la altura promedio es de 1.7 pisos. “Vale la pena reflexionar que estamos en una zona sísmica, que estemas concentrados. Me causa angustia edificios demasiado altos”, admite.

El problema de edificios con esas alturas es que vibran  a un ritmo muy rápido, si coincide con las vibraciones del temblor, hay un riesgo, a diferencia de los rascacielos , “que se mueven a un ritmo muy lento”.

Noé considera que no solo deben hacerse revisiones estructurales, sino topográficas.

“Estudios de mecánicas de suelo, con soluciones estructurales para cada una de las zonas. Por ejemplo, está e l corredor Reforma con grandes rascacielos, una zona muy cercana a la Condesa, Roma y Juárez, que se mueve de forma similar, solo que esas construcciones traen equipamientos para sismos que normalmente los edificios residenciales no. Sí es un tema de zona, pero hay soluciones. Hay que aplicarlas a esas zonas, pero eso conlleva muchos temas, entre ellos, el costo”, dijo Darvis.

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