La demanda inmobiliaria comienza a mostrar señales de recuperación en la Ciudad de México, uno de los principales mercados nacionales, tras las dos olas más letales de la pandemia de Covid-19. De acuerdo con el Reporte Inmobiliario 2021 de Lamudi ─que ofrece una fotografía del sector inmobiliario en la capital tras un año y medio de contingencia sanitaria─ la demanda inmobiliaria creció 38% durante el primer cuatrimestre del año, comparado con el mismo periodo de 2020.
El subsector inmobiliario de terrenos fue el que mayor incremento registró. Eso tiene una explicación: con el auge del comercio digital generado por la pandemia, muchas empresas echaron mano de la renta de terrenos para usarlos como puntos de almacenamiento y distribución de mercancías, explica a Forbes México Daniel Narváez, director de Mercadotecnia de Lamudi.
En entrevista, Narváez puntualiza que las zonas ganadoras en este subsector fueron el norte de la Ciudad de México, en polígonos como Vallejo, por ser puerta de entrada y salida hacia el corredor industrial del Bajío, y alcaldías como Iztacalco e Iztapalapa, al oriente de la capital, que también conectan con la salida a Puebla y el oriente del país y tienen gran inventario de terrenos.
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Por el contrario, el subsector corporativo no da señales de mejoría. De hecho, es el único que continúa en número rojos. En el primer cuatrimestre del año registró 7.6% menos en la búsqueda de inmuebles. En este caso, corredores de oficinas como Santa Fe, Polanco, Reforma e Insurgentes son de los más afectados, debido a que en los últimos años se potenció la construcción de edificios de oficina que hoy siguen vacíos ante la permanencia del trabajo remoto, los aforos limitados y la contracción de la economía provocada por la pandemia.
Este martes, la jefa de gobierno de la Ciudad de México, Claudia Sheinbaum, reconoció que el programa de reconversión de oficinas a edificios de vivienda no ha logrado despegar. Al respecto el vocero de Lamudi comentó que el tímido avance de esta medida no se debe a trámites administrativos, pues es el propio gobierno quien incentiva la migración de usos de suelo, sino que puede deberse primero a los costos de producción y transformación que deben asumir los desarrolladores, y a la falta de un mercado potencial que adquiera en venta o en renta las viviendas que se puedan generar.
“De entrada se debe analizar qué tipo de vivienda se va a ofrecer con esta reconversión. Muchas de las dudas son si realmente se va a poder transformar un espacio corporativo en vivienda. También está el tema de precios finales de venta, ya que en renta hay más flexibilidad. Esos son los retos a nivel del consumidor. Si va a ser un producto que va a costar ocho o nueve millones por estar en un edificio de clase A o por el precio de metro cuadrado que te da cierta ubicación o colonia, no se va a solventar y es por eso por lo que todavía no se ha logrado mayor avance”, explica.
Los próximos desarrollos de usos mixtos que se construyan sobre Reforma y en un radio de un kilómetro, que de acuerdo con la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) son 30 y representan una inversión de hasta 22 mil millones de pesos, deberán repensar los modelos de oficina, que se trate de espacios más flexibles e incluso adaptables a coworking, ya que el trabajo híbrido o remoto se mantendrá en muchas empresas.
“Uno de los grandes retos es no tener oficinas desocupadas en los próximos años. Por eso la importancia de la resiliencia del producto corporativo, que se pueda flexibilizar en términos de metros cuadrados, que no sean espacios muy cerrados, limitados a cierto número de personas, sino que sea adaptable a un esquema de coworking. En la medida que se adapten a este modelo será su éxito. También hay muchas empresas extranjeras, grandes, internacionales, que están buscando iniciar operaciones en México”, señala.
El mercado inmobiliario de oficinas en la Ciudad de México cerró el segundo cuatrimestre de 2021 con un inventario total existente de 10.3 millones metros cuadrados de Área Neta Rentable (ANR), un crecimiento de 1.08% respecto al mismo periodo de 2020, ya que se agregaron 109 mil 641 metros cuadrados durante los últimos 12 meses. Derivado de la gran cantidad de espacio de oficina que fue desocupado durante el primer trimestre del año, el mercado presentó una absorción neta negativa: -135 mil 228 metros cuadrados. Casi 35% del espacio que se ha desocupado está en subarriendo.
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Vivienda en renta
La Ciudad de México ocupa el primer lugar en el ranking de demanda digital. Por tipo de operación, la renta acapara con un 63.5%, frente a un 36.5% en venta. Y en cuanto al subsector es el residencial el que se lleva el mayor porcentaje de demanda con 78.7%, mientras que el corporativo registra apenas 0.1%. De acuerdo con Daniel Narváez, el mayor reto lo tienen los departamentos en venta, ya que la demanda se concentra en la renta.
Esto explica que los futuros desarrollos inmobiliarios que se construirán sobre Paseo de la Reforma y en el entorno del Centro Histórico, como la torre que se construirá en avenida Juárez 93, la Torre Porrúa en avenida Juárez 56 o Barrio Letrán, en Eje Central y José María Izazaga, opten por ofrecer las viviendas construidas en modalidad de renta. Primero, dice el vocero de Lamudi, es por capitalizarse en el corto plazo “porque si no van a vender sus unidades cómo van a seguir construyendo”, y segundo por atender una demanda del mercado que es la vivienda en renta.
“Buscar vivienda en renta siempre ha existido, pero sí fue más contundente ahora con la pandemia porque hizo repensar a la población. Una cosa es el hecho de que la vida puede cambiar en cualquier momento, entonces las personas ya no se van a comprometer a pagar una propiedad a 20 o 30 años cuando no saben qué va a pasar mañana, más con la incertidumbre económica. Esta evolución de los hábitos de consumo se traduce en que la gente prefiere tener esta mayor certeza de que en cualquier momento puede cambiar de residencia sin que repercuta económicamente, por eso también tienen mucho peso estos productos de usos mixtos”, apunta Narváez.
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De acuerdo con el Reporte Inmobiliario 2021 de Lamudi, son los milenials, la Generación X y la Generación Baby Boomers, en ese orden, quienes acumulan mayor participación en cuanto a la búsqueda de vivienda en la Ciudad de México. Con una participación menor están la Generación Z y la Tradicionalista.
Las alcaldías con mayor demanda de vivienda son las que componen la llamada ciudad central: Benito Juárez, Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y Coyoacán. Completa el top 5 la alcaldía Gustavo A. Madero. En cuanto a las colonias con mayor demanda están Narvarte, Del Valle, Polanco, Roma Norte, Condesa, Álamos, Portales, Anzures, Nápoles y Anáhuac, todas ellas con condiciones para desarrollar esquemas de vida conocidos como de los 15 minutos, es decir, que en un radio que demande 15 minutos de traslado se pueda vivir, trabajar, tener ocio y abastecerse.
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