Pese a la crisis de las desarrolladoras de vivienda de interés social y casas de 250,000 pesos y 700,000 pesos, en otros rangos de precios más altos y de otros nichos de vivienda, como la de playa, se está viviendo un momento importante de crecimiento.

 

 

En Mayo del 2007, podemos decir que comenzó la “ola” del tsunami que tuvo el efecto de una crisis de distintos grados en la industria inmobiliaria en los destinos de playa nacionales.

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Súbitamente, apareció el virus N1H1, que como una plaga, provocó que los extranjeros salieran del país, y generó una atmósfera de incertidumbre que comenzó con el proceso de disminución de visita e inversión de este sector de turistas a nuestras playas.

En agosto 2007, a consecuencia de la explosión de la burbuja hipotecaria en Estados Unidos, cayó uno de los iconos del sector financiero en ese país: Lehmann Brothers. Esta caída marcó el inicio de una crisis globalizada que afectaría fuertemente al sector turístico nacional en el rubro de destinos de playas en nuestro país.

El porcentaje más alto de inversionistas extranjeros, principalmente estadounidenses y canadienses, que invertían en propiedades de destinos de playa en nuestro país, vieron su situación financiera e inmobiliaria gravemente afectada.

Las propiedades en las que generalmente invertían eran: propiedades vacacionales, propiedades de descanso, propiedades para el retiro, por lo general en el segmento de precios de 500,000 dólares hacia abajo. Este era el segmento de precio que más demanda tenía y el que sufrió caídas de hasta un 70% en ventas.

Los mercados de Cancún, Playa del Carmen, Cozumel, Puerto Vallarta, Puerto Peñasco, las playas del estado de Sonora, Baja California Sur, Manzanillo, Mazatlán, la Riviera de Jalisco y Nayarit, vieron mermado su mercado inmobiliario para extranjeros con bajas importantes desde un 30 hasta un 70% en disminución de operaciones y por ende de ingresos.

Baja California Sur tuvo momentos muy álgidos, mas el perfil de los inversionistas es más alto (en propiedades arriba de 500,000 dólares) por lo que su caída no fue tan profunda y su recuperación fue más rápida.

Acapulco, Veracruz y Zihuatanejo son mercados de playa con inversionistas en su mayoría nacionales, y se vieron más afectados por temas de inseguridad, que por la crisis hipotecaria globalizada. El tema Acapulco es un mercado que requiere renovación. Siendo el área de Punta Diamante la que más inversión inmobiliaria recibe. Con el proyecto de Nuevo Acapulco, seguramente la Bahía de Santa Lucía resurgirá de manera importante. Este puerto requiere la inversión de grandes cadenas hoteleras que le devuelvan el interés del mercado turístico internacional.

Huatulco y las playas de Oaxaca son mercados más locales y de un turismo más “experimental”. El tema de la inseguridad y la falta de infraestructura para la Industria turística limitan de manera muy importantes a estos destinos.

 

Destinos desaparecidos

Los destinos que sí podemos decir que desaparecieron en esta crisis, fueron Loreto y Puerto Aventuras. Loreto, por el abanando del mega proyecto turístico de que fue víctima, quedando incluso abandonada la infraestructura turística que ya estaba desarrollada.

El desarrollo de cualquier actividad económica es directamente proporcional al de la inversión que se aplica en el fomento de proyectos productivos y de servicios (en cualquiera de sus modalidades: inversión extranjera directa (IED), inversión federal o inversión privada nacional), así como en la promoción y desarrollo de infraestructura, los cuales, cuando se implementan, resultan ser un buen indicador de las expectativas de rentabilidad que dicha actividad genera y un magnífico promotor del efecto multiplicador de las inversiones.

Esto se refleja en desarrollos de vivienda y comerciales más interesantes para los inversionistas, así como en fuentes de empleo y mejora general de la zona. El resurgimiento de una zona turística, anteriormente preferida por los inversionistas, es fundamental para volver a captar su interés.

Tal es el caso del Proyecto de Puerto Cancún, que está atrayendo de manera importante el interés de los inversionistas. La Riviera Maya es la que cuenta con el desarrollo en infraestructura turística más importante y de clase mundial, siendo un excelente ejemplo de ello la zona de Mayakoba.

Ejemplo de proyectos importantes que esperamos sean los detonadores de demanda de inversionistas en las zonas son también el conocido como Nuevo Acapulco, Nuevo Vallarta, el constante crecimiento en infraestructura turística de Baja California Sur entre otros.

La inversión en turismo del gobierno federal está enfocada a optimizar la competitividad de este sector, con el objetivo de generar ventajas que proporcionen una adecuada rentabilidad y un efecto multiplicador en las inversiones. Esta inversión se ha orientado, principalmente, a financiar la promoción turística, así como el mantenimiento y consolidación de la infraestructura complementaria o de apoyo.

La inversión privada nacional muestra una tendencia creciente. Con base en información de la Secretaria de Turismo, la inversión privada se desglosa en cuatro componentes:

  1. Proyectos turísticos e inmobiliarios.
  2. Hoteles
  3. Proyectos turísticos complementarios
  4. Equipamiento y transporte

De los cuales, los que mayor participación registran son los proyectos turísticos inmobiliarios, lo que representan, en promedio, el 51% de la inversión privada en el sector turístico.

La situación fortalecida de la banca en México y la facilidad de otorgamiento para créditos hipotecarios favorece de manera importante la obtención de vivienda en general, situación que también favorece a los destinos de playa que también deben tener crecimiento por la situación de oferta-demanda de las personas que de manera fija habitan en esos mercados.

Igualmente el fortalecimiento de la banca en Estados Unidos y la facilidad de obtener créditos vuelve a abrir la oportunidad de inversión inmobiliaria extranjera en los destinos de playa en nuestro país.

En el tema muy actual de la reforma de la figura de fideicomisos, que era mediante la cual los extranjeros adquirían propiedades inmobiliarias habitacionales en las zonas de playa en México, vuelve más atractiva la inversión extranjera, con la reciente reforma al artículo 27 de la Constitución, que abre la posibilidad a los extranjeros de comprar inmuebles en la frontera y en las playas mexicanas. Es una noticia muy positiva para incentivar la inversión inmobiliaria de parte de los extranjeros.

La modificación a la ley terminará con la simulación que algunos extranjeros venían realizando al constituir fideicomisos para comprar propiedades y les dará certidumbre jurídica.

La Cámara de Diputados autorizó a las personas no nacidas en territorio nacional a adquirir el dominio directo de inmuebles en una franja de 100 kilómetros de las fronteras y de 50 en las costas, exclusivamente para uso de vivienda sin fines comerciales, y envió la discusión al Senado.

Históricamente, lo anterior estaba prohibido por motivos estratégicos militares, al considerar un riesgo establecer permanentemente a los extranjeros en las fronteras y costas.

Lo anteriormente expuesto nos permite entender que la industria inmobiliaria en México está viviendo un excelente momento.

Entendemos que el crecimiento inmobiliario, probablemente, se cuestione por el tema álgido que atraviesan las desarrolladoras de vivienda de interés social y la demanda de vivienda de 250,000 pesos a 700,000 pesos, mas nos queda claro que la situación inmobiliaria en otros rangos de precios más altos y de otros nichos de vivienda de playa y el desarrollo de infraestructura está viviendo un momento importante de crecimiento.

Nuestra recomendación al adquirir una propiedad o al hacer una transacción inmobiliaria de la naturaleza que sea, es que siempre se acerquen a un profesional inmobiliario, que dé la asesoría tan importante que es requerida, al llevar a cabo una inversión patrimonial.

 

 

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