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La inmobiliaria Abilia encontró en la construcción de vivienda para renta un negocio con tal potencial que, según sus previsiones, en una década el número de estos proyectos igualará a los de vivienda en venta. Abilia es subsidiaria de Tresalia Capital, de la empresaria María Asunción Aramburuzabala.

No es la única guiada por ese hallazgo. Múltiples empresas nacionales y extranjeras cuentan ya con desarrollos en distintas fases, desde el levantamiento de capital hasta la administración. Nomad Living, Greystar, SíRenta y HASTA Capital son ejemplo del dinamismo de este mercado, constituido hasta ahora en el país por unos 5,000 departamentos y más de 20,000 en proceso de construcción, algunos apenas con los terrenos, otros en obtención de permisos y otros más ya en proceso de edificación, según estimaciones de Francisco Andragnes, presidente de la Asociación de Vivienda en Renta (Aver).

“Hay pocos [desarrollos] porque la competencia del mercado sombra [informal], de gente de todo tipo y con todo tipo de necesidades rentando inmuebles, es muy fuerte”, dice Claudia Velázquez, directora de Operaciones de Softec.

Las plazas con más oferta son la Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, pero también hay empresas desarrollando proyectos en lugares como Mérida, Sonora, Juárez, o el Bajío, sitios que se caracterizan por contar con una clase media creciente, universidades, gente de otros estados que llega para trabajar de manera temporal, y extranjeros, todos ellos con necesidades de un lugar para habitar, pero sin intención de comprar.

El modelo más común consiste en edificios únicos o conjuntos que suman entre 150 y 700 unidades, para que la escala permita una mayor rentabilidad del proyecto. En cuanto a ubicaciones, lo ideal es que se encuentren en las zonas más céntricas de las urbes, cerca de las fuentes de trabajo, las escuelas y los sitios de esparcimiento. Muchos de ellos tienen amenidades.

“Por ejemplo, los proyectos institucionales tienen reglamentos muy estrictos que indican qué puedes hacer adentro y qué no, desde decir ‘cuelgo un cuadro, traigo un mueble’, todo eso está muy regulado”, describe Velázquez.

Los proyectos de la llamada vivienda en renta institucional se caracterizan por su bajo riesgo, señalan especialistas. La base de inquilinos está muy diversificada, por lo que, si uno se va, no afecta considerablemente a la salud del proyecto; los edificios conservan su plusvalía a lo largo del tiempo porque hay una inversión constante en mantenimiento; están protegidos contra la inflación, dado que, cuando aumentan los sueldos, también lo hacen las rentas; las rentas suben conforme lo hace el poder adquisitivo de la población; y conforme los inquilinos van dejando el lugar, la tarifa se puede ir ajustando para los que llegan.

Por otro lado, es un producto considerado anticíclico, debido a que, cuando la economía sufre un fuerte golpe, los bancos están menos dispuestos a dar hipotecas, además de que la gente evita comprar, ya sea por precaución o por el alza en las tasas de interés, y, entonces, opta por la renta.

“Es un producto que, en un mal momento de la economía, suele incrementar su demanda, en vez de reducirla”, opina Andragnes, de Aver.

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Foto: Americas.

A medio camino

Sin embargo, este modelo no es para todos los desarrolladores, debido a que la recuperación de la inversión es larga, pues se trata de proyectos a aproximadamente 10 años, así que, primero, hay que levantar capital, obtener permisos, construir y rentar los espacios para que vayan cayendo las ganancias.

En ese sentido, el financiamiento es vital. En muchos casos, los inmuebles se edifican con capital   propio, de socios, de inversionistas institucionales del país (como las Afores o los fondos de inversión) o extranjeros, de la banca e incluso del gobierno.

Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), la banca de desarrollo especializada en vivienda, ha sido vital en el financiamiento de este producto, tanto por el capital que ha invertido en este segmento, como por la labor de educar a los mercados en torno a su funcionamiento.

“En esta última década, ha hecho por lo menos una docena de préstamos a proyectos importantes [de este tipo] en varias partes del país”, indica Roberto Ordorica, director general de Alignmex Capital, empresa de inversión especializada en el sector inmobiliario.

De cara al futuro, Andragnes cita: “Ahora [con el nuevo gobierno] es importante entender si las políticas van a seguir promoviendo este sector y en qué dirección lo van a hacer […] mi sugerencia o mi expectativa es que sigan con una política similar”.

Forbes México buscó a SHF para conocer los planes de la administración federal, pero hasta el momento no ha obtenido una respuesta afirmativa.

La banca no tiene mucho conocimiento de cómo funciona la vivienda en renta, puntualiza Ordorica. Como consecuencia, cuestionan de manera más exigente aspectos como los tiempos en que se renta un departamento, los aumentos de las tarifas anuales, el mantenimiento por metro cuadrado, las consecuencias de la salida de un inquilino o el retorno de inversión.

En cambio, las Afores entienden mejor este producto. De hecho, en Estados Unidos, los fondos de pensiones, dentro de su mercado inmobiliario, tienen a la vivienda en renta institucional como el producto número uno de su portafolio, indica Andragnes.

“Varias Afores han entendido bien este producto, tanto en Chile como en otros países, porque se dan cuenta que es un lugar magnífico para poner el dinero de sus ahorros, justamente por el crecimiento a largo plazo y el bajo riesgo”, ahonda.

Pero más allá del financiamiento, Andragnes piensa que, si el gobierno quisiera promover la vivienda en renta de manera seria, la principal medida que debería tomar es facilitar el proceso de aprobación para estos productos y que obtengan los permisos más rápido.

“Y, por otro lado, no tener restricciones de tamaño mínimo de vivienda […] En Estados Unidos, muchísimas ciudades están eliminando esa restricción; las ciudades están empujando a que las viviendas se hagan más pequeñas”, cita.

En cierto modo, el gobierno federal ya tiene contemplados muchas de estas necesidades de los empresarios, como lo expresó Jorge Mendoza Sánchez, director de SHF, en un evento de Banco Inmobiliario que tuvo lugar en enero. De acuerdo con Notimex, el funcionario dijo que la institución se encargará de impulsar este mercado para que tenga certidumbre jurídica y estándares de originación crediticia que lo haga viable para los sistemas de pensiones.

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Foto: Sírenta.

Para los nómadas

Nomad Living, empresa que pertenece a la estadounidense CCLA, surgió en México en 2016 con la adquisición de 2,300 departamentos, en seis edificios, propiedad de Vyve. A esto hay que agregar que, actualmente, tiene 800 unidades que son desarrolladas por Metrobuildings, cuya inauguración está prevista para el verano u otoño de este año. La empresa se reservó el monto de inversión.

El primer portafolio cuenta con inmuebles en la Ciudad de México (Nuevo Polanco, Coyoacán y Santa Fe) y Nuevo León (Zona Tec, Santa Lucía y Valle Oriente), mientras que los que están en construcción se ubicarán en Condesa Sur y Polanco, en la Ciudad de México. Todos los proyectos tienen capital de inversionistas mexicanos e internacionales, a lo que hay que sumar que los nuevos poseen un préstamo de SHF, y los ya existentes, un apalancamiento de Metlife México.

“El perfil de nuestros residentes son muchos jóvenes profesionistas y, por eso, la cercanía del trabajo es muy importante”, explica Jordan C. Malugen, director General de Nomad Living. También tiene un desarrollo especializado en estudiantes: Zona Tec.

A esto hay que agregar que la idea es ubicarse en lugares céntricos y cercanos a las fuentes de trabajo y de entretenimiento, de modo que sus usuarios puedan desplazarse fácilmente en la ciudad, motivo por el que cuentan con convenios con Econduce (incluso, el desarrollo de Nuevo Polanco tiene una estación de carga), o promociones con empresas como Uber o Mobike.

 

Con peso mundial

La estadounidense Greystar ha acumulado un portafolio de casi 490,000 viviendas en renta en sus 25 años de existencia. Comenzó en su país de origen, y en 2012 dio paso a la expansión a los Países Bajos, Reino Unido y México, donde ya cuenta con un desarrollo construido, y espera sumar un parque de 1,500 unidades en 2022. Desde hace tres años, también ingresó a los mercados de Alemania, España, Francia, China, Australia y Chile.

Su historia en nuestro país comenzó cuando Prudential le dio a operar seis edificios que sumaban 2,200 departamentos de su filial Vyve, los cuales dejó cuando la financiera los vendió a Nomad Living en 2016. Al ver los alcances del negocio, desde 2015 decidió levantar un fondo de 250 mdd para construir cuatro proyectos, el cual incluye capital de un fondo de pensiones internacional; también requerirá 40 mdd de deuda (una parte ya se obtuvo de un préstamo de SHF).

Stratto Américas, con 233 unidades, comenzó a operar en julio del año pasado en Guadalajara, Jalisco. También hay un desarrollo de 455 unidades en construcción en Bosques de las Lomas, Ciudad de México, que estará terminado en 2021.

“Tenemos obviamente enfoque hacia millennials, pero también hay profesionales, emprendedores, algunas familias”, ahonda Luis Felipe Rincón Gómez, encargado del área de inversiones de Greystar México.

Greystar está concentrada en la Ciudad de México y Guadalajara, donde espera construir 6,000 unidades más en los próximos cinco años, hasta alcanzar 10,000 en el largo plazo.

 

Renta revulsiva

La desarrolladora Abilia, de Tresalia Capital, decidió incursionar en el negocio de la vivienda en renta hace cinco años, como un complemento a su oferta, que incluye construcciones residenciales, corporativos, comerciales y de usos mixtos.

Por ahora, la empresa sólo cuenta con un inmueble de este tipo, City Rent, que es un edificio de 333 departamentos ubicados en el complejo inmobiliario Parques Polanco, en la Colonia Granada de la capital del país. La compañía se reservó la inversión del proyecto, en el que las rentas van de los 12,000 a los 35,000 pesos.

La modalidad de renta representa entre 10 y 15% de los proyectos de la empresa. Y como estrategia de crecimiento está previsto que, en un periodo de 10 años, alcance 50%. De hecho, en la actualidad cuenta con alrededor de 1,000 unidades en diseño y ya compró tierra para levantar más edificios en la Ciudad de México, cuyas obras aún no tienen fecha de inicio.

“Para un desarrollador de nuestras características y nuestro tamaño, tiene mucho sentido un negocio de desarrollo tradicional muy robusto, pero complementado con una plataforma que genere ingresos, no de proyectos que nos quedamos en propiedad, sino para generar renta”, explica Santiago Mancebo, director de Viviendas en Renta de Abilia.

La idea es llevar a cabo proyectos de entre 250 y 450 unidades, con edificios que requieren inversiones de entre 500 y 1,000 millones de pesos (mdp). La meta es desarrollar entre 3,000 y 5,000 unidades en los próximos cinco o 10 años, y ya analizan la posibilidad de ir a Guadalajara o a Monterrey.

 

Combustible bursátil

La administradora de fondos Alignmex Capital comenzó a operar en 2013. Para potencializar sus inversiones, decidió crear SíRenta, una empresa de vivienda en renta especializada en inmuebles para familias. Su estrategia para desarrollar 460 departamentos en Bosque Real, Estado de México, cuyo costo será de 250 mdd, está basada en financiamiento de Sociedad Hipotecaria (SHF) y en la emisión de Certificados de Capital de Desarrollo (CKD).

Este último instrumento bursátil le permitió levantar 2,000 mdp en 2017, que sirvieron para desarrollar cinco edificios que ya se encuentran en su fase final de construcción. El primero será inaugurado el 15 de marzo de 2019, el segundo comenzará a operar a mediados de año y el tercero en el verano. Los tenedores fueron un fondo de pensiones extranjeros, un family office extranjero, una Afore, una compañía de seguros y un fondo especializado.

Está previsto que, en los próximos años, el fondo se convierta en un emisor recurrente, pues cuenta con un programa de 20,000 mdp registrado en la BMV). De hecho, en la actualidad está en proceso la estructuración de otro CKD, por 3,000 mdp, que servirá para un sexto inmueble.

Sus proyectos son de entre 750 y 1,000 mdp, por lo que, sin la contratación de deuda, sólo hubieran podido construir dos, máximo tres, con el CKD de 2,000 mdp. Por cierto, dos de los edificios que están en el primer CKD (los más grandes) tuvieron financiamiento de la SHF, puntualiza Roberto Ordorica, director general de Alignmex Capital y presidente de SíRenta.

 

A punto de salir

HASTA Capital cuenta con dos proyectos en etapa de diseño y permisos de construcción que suman alrededor de 500 unidades, cuyos inicios de obra están previstos para junio-julio y septiembre-octubre de este año, uno cerca Reforma, en la Ciudad de México, y otro en Huixquilucan, Estado de México. El objetivo es estar desarrollando entre 1,000 y 1,500 unidades a finales del año.

El modelo consiste en levantar capital, principalmente de family offices mexicanos. Para los desarrollos que ya tiene en proceso, cuya inversión será de entre 700 y 1,000 mdp por cada uno, ya cuentan con el capital suficiente para avanzar el proyecto, aunque no descartan la posibilidad de apoyarse con financiamiento de la SHF.

“La realidad es que ahorita, como están las tasas, no es obvio que valga la pena colocar financiamiento. Puede que la solución sea construir el edificio 100% con capital y luego ya apalancarlo a la estabilización, pero es lo que ya vamos investigando durante la marcha”, indica Rodrigo Suárez Tames, cofundador de HASTA Capital.

La empresa espera cerrar un tercer proyecto en el primer trimestre del año, el cual comenzaría a ser construido en marzo de 2020. La inversión será similar a la de los dos primeros proyectos y estará ubicado sobre Insurgentes, en la alcaldía Cuauhtémoc.