Proptech podría ser la siguiente gran ola de disrupción en el ecosistema de startups en México, después de los moméntums que han vivido los sectores fintech, ecommerce y logística, que han aportado gran parte de los unicornios mexicanos.
Las condiciones parecen estar dadas: hay un mercado todavía muy análogo que presenta grandes oportunidades de crecimiento con tecnología; grandes economías como Estados Unidos o Europa no lo ven como competencia, sino como zona de inversión y existe un robusto ecosistema de real estate impulsado por los fideicomisos de bienes raíces (Fibras).
Además, según datos de Endeavor y MatterScale Ventures revelados recientemente en un informe sobre este sector, “en términos de financiamiento, la industria proptech en México ha asegurado un financiamiento significativo a pesar de las condiciones macroeconómicas. En 2021, se clasificó como la tercera industria mejor financiada del país, recibiendo 921 millones de dólares”.
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¿Qué es proptech?
Según el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), es el nombre corto para property technology y se refiere a las innovaciones tecnológicas que impactan la industria inmobiliaria. Incluye todos los modelos de negocio y aplicaciones que utilizan tecnología, incluyendo software, hardware, inteligencia artificial y realidad virtual, entre otros, para optimizar o reemplazar procesos tradicionales de la industria.
El sector proptech está transformando la manera en que las propiedades se compran, venden, arriendan, diseñan, financian, administran y comercializan. Impacta en toda la cadena de valor, desde la oferta de unidades (terrenos, construcción, acceso a servicios esenciales y mejoras en los hogares) hasta la demanda (financiamiento, arrendamiento, compra, venta y comercialización de unidades), e incluso la construcción y administración.
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El potencial del sector como la siguiente gran ola de disrupción en México se ratifica con el interés que han mostrado inversionistas extranjeros, principalmente de Estados Unidos, en startups mexicanas proptech, ya que representa la mayoría de las inversiones con un 69%. Los inversionistas regionales de América Latina conforman el 31% restante, con inversionistas de México y Brasil como jugadores destacados.
“El valor de las transacciones generadas por el ecosistema proptech en 2022, por un total de 2,000 millones de dólares, destaca su aporte al mercado inmobiliario mexicano, que tuvo un PIB total de 69,000 millones de dólares según el Inegi. Sin embargo, esta cifra también subraya las considerables oportunidades de crecimiento y el potencial sin explotar dentro de la industria, ya que representa solo el 3% del mercado inmobiliario nacional”, apuntan Endeavor y MatterScale en su reporte.
El documento señala que el sector proptech en México “está experimentando un crecimiento y una disrupción significativos, posicionándose como un líder potencial en la próxima ola de innovación tecnológica. Con un panorama dinámico impulsado por los avances tecnológicos, la industria ha sido testigo de un aumento en las nuevas empresas, particularmente en los últimos cinco años. Actualmente, hay al menos tres unicornios proptech (Habi, QuintoAndar y Loft) operando en México que tienen un valor de mercado total de 9 billones de dólares, lo que indica un futuro prometedor”.
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Forbes México conversó sobre este tema con Rubén Frattini, cofundador de Proptech Latam, una plataforma que reúne a los grandes jugadores, líderes y disruptores del ecosistema real estate en la región. Su visión coincide con el reporte de Endeavor: el sector proptech en México tiene todo el potencial de ser la siguiente gran ola en el ecosistema startup mexicano e incluso latinoamericano.
De hecho, si bien en 2018 la plataforma Proptech Latam apostó por enfocarse en Chile como un país prometedor para el sector, las condiciones globales y locales han cambiado al grado que quieren hacer de México el epicentro del ecosistema proptech a nivel América Latina. La oportunidad es enorme, afirma. “La tecnología ha cambiado sectores completos como el automotriz, entretenimiento, hotelería, y está 10 años avanzada con relación al real estate”. Eso, lejos de ser un problema, es una enorme oportunidad de crecimiento.
Frattini cree que México tiene el potencial de ser el epicentro del proptech en Latam por factores como su posición geográfica, el volumen de su economía y el idioma. “Los americanos bajan, los europeos vienen y los sudamericanos suben”, dice en entrevista desde la Riviera Maya, donde está trabajando con clientes inmobiliarios que quieren renovar su operación con tecnología.
De hecho, él considera que esa es una de las razones por las que México puede despuntar en proptech: los empresarios son de mente abierta y siguen el ritmo que marca Estados Unidos. “Acabo de hacer un acuerdo con la Asociación de Promotores Inmobiliarios de la Riviera Maya para ayudarlos a armar un laboratorio de innovación, en Sudamérica hace dos años que venimos conversando y con ellos tuve una sola reunión”.
“Puede ser que la industria proptech nuestra esté un poco atrasada con relación a Estados Unidos o Europa, pero eso es mitad del vaso lleno y mitad del vaso vacío, para mí eso es una gran oportunidad, porque si no fuera así nos verían como competencia y no nos ven como competencia”, reflexiona Frattini, que la semana pasada, junto con Andrea Rodríguez, la otra cofundadora de Proptech Latam, encabezaron el Summit de la plataforma de este año en Ciudad de México.
Proptech Latam celebró su primer foro global en Chile en 2018, porque creían que ese país cumplía con todo para ser el epicentro regional del sector. “Era el país más importante porque tenía respaldo institucional de la Corporación de Fomento, había dinero para financiar startups. Comenzaron a armar un ecosistema en el que cualquier startup del mundo podía llegar a Chile y tenía beneficios desde residencias, financiamiento, fiscales, y comenzaron a llegar startups de todo tipo. El Chile de hoy no es ese Chile”, explica Rubén.
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Ahora mismo México se coloca como el favorito, abunda Frattini, porque “tiene un ecosistema financiero muy bueno, tiene las Fibras, que son el emulo de los Real Estate Investment Trust en Estados Unidos, entonces ya hay un aparato financiero muy estable. Por el otro lado, hay muchos fondos de inversión y grandes fondos internacionales vinculados con temas como la Riviera de Nayarit, la Riviera Maya, edificios corporativos, hay una Fibra muy grande que administra 10 millones de metros cuadrados y que está en conversaciones con nosotros porque necesita tecnología”.
Otra característica que, a decir de Frattini, potencia a México como el epicentro del proptech es que tiene compañías globales, no regionales. De hecho, recientemente lanzaron, en alianza con Cemex Ventures, un mapa que identifica a las compañías contech (construcción con tecnología) de Latinoamérica.
“Prevemos que vendrán fuertes los temas de la construcción tecnológica. Por eso hicimos, junto con Cemex, View Capital y Echeverría Izquierdo de Chile, este primer Mapa Contech, que reúne a estas startups de Latinoamérica, y que presentaremos con un informe”, destacó Andrea Rodríguez Valdez, fundadora de Proptech Latam, cuando lanzaron el mapa.
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Finalmente, Frattini resalta que en México existen familias con altos patrimonios, family offices y fondos institucionales robustos en el real estate. ¿Qué tiene de particular el proptech? Que no todo es venture capital. Lo que tiene el real estate son familias de alto patrimonio y grupos económicos muy bien consolidados que están invirtiendo. La inversión en proptech viene de los propios actores del mercado”.
Y pone un ejemplo, aunque se reserva los detalles. “Yo tengo como clientes a tres family offices que tienen entre 350 y 500 mil metros cuadrados de activos bajo gestión y ellos están armando, bajo nuestro consejo, su laboratorio o su propia área de innovación para empezar a mirar qué startups les pueden ayudar a resolver sus necesidades de venta, de administración, de construcción. Ahí es donde está la vuelta de tuerca”.
El informe de Endeavor y MatterScale subraya que, “a escala global y latinoamericana, la ola inicial de emprendimiento estuvo liderada por el comercio electrónico, seguido por fintech. Más recientemente, las empresas SaaS han cobrado impulso, aprovechando modelos comerciales ágiles con requisitos de capital más bajos”, pero, apunta, “las nuevas empresas de proptech han ganado una atención e impulso significativos en los últimos años. En comparación con industrias como fintech en sus primeras etapas, existen factores significativos que sugieren que tiene el potencial de convertirse en una industria importante por derecho propio”.
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